Jurisprudentie rondom kelders en lekkages in de bouw

Published by Redactie on juli 10, 2025 | Category kelder

De afgelopen jaren is de jurisprudentie rondom kelders en lekkages in de bouw aanzienlijk toegenomen, met name in verband met het herstel van schade en de aansprakelijkheid van aannemers. De rechtspraak heeft zich hierin beziggehouden met gevallen waarin kelders en souterrains niet waterdicht zijn, wat leidt tot schade aan de woning en het bouwwerk. Deze zaak heeft betrekking op zowel de verantwoordelijkheid van de aannemers als de verplichting van de koper om onderzoek te verrichten. In dit artikel worden de belangrijkste rechtsgevolgen, aansprakelijkheden en juridische uitspraken over kelders en lekkages uitgebreid besproken.

Kelders en lekkages: juridische aspecten

In meerdere rechtszaken is duidelijk geworden dat een vochtige kelder of een lekkage in het souterrain kan leiden tot een verborgen gebrek. Dit gebrek kan aangemeld worden bij de verkoper, mits het duidelijk is dat het gebrek aanwezig is geweest bij de overdracht van de woning. In een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2011:BQ4980) is duidelijk gemaakt dat een koper die vóór de koop optrekkend vocht heeft gezien, de verplichting heeft om dit aan te kaarten. Als de koper dit niet doet, kan het gebrek op zijn kosten vallen. Dit heeft invloed op de vraag of de verkoper aansprakelijk is voor de schade die in de kelder ontstaat.

In meerdere gevallen is gebleken dat een aannemer niet aansprakelijk is voor lekkages in de kelder of aanbouw, mits niet duidelijk is dat het gebrek door de aannemingsovereenkomst is veroorzaakt. In de zaak van MJ Bouw (Civiel recht, zaaknummer: C/13/744192 / HA ZA 23-1157) is de rechtbank bijvoorbeeld tot de conclusie gekomen dat [eisers] niet hebben aangetoond dat MJ Bouw aansprakelijk is voor de schade. De rechtbank stelde vast dat de schade niet duidelijk is terug te voeren op tekortkomingen van MJ Bouw bij de uitvoering van zijn werkzaamheden.

Aansprakelijkheid van de aannemer

De aansprakelijkheid van de aannemer is in meerdere gevallen bepaald door het feit of de mate van schade. In de zaak van MJ Bouw is duidelijk geworden dat de aannemer niet altijd verantwoordelijk is voor de schade die ontstaat in de kelder of aanbouw. De rechtbank stelde in haar uitspraak vast dat de schade in de aanbouw niet duidelijk is terug te voeren op een fout van de aannemer. Hierbij kwam ook naar voren dat het onderzoeksrapport van DEKRA niet bevestigde dat de lekkage door de aannemer is veroorzaakt.

In een ander geval, waarin een aannemer werkzaamheden in de kelder heeft uitgevoerd, is de rechtbank van mening dat de aannemer niet is aansprankelijk voor de schade die ontstaat door lekkages. De rechtbank stelde vast dat de oorzaak van de lekkage niet duidelijk is en dat de aannemer niet verantwoordelijk is voor de schade die daardoor ontstaat. Hierbij is ook opgemerkt dat de aannemer, hoewel hij een aanbod heeft gedaan om de schade te herstellen, niet is aansprakelijk voor de schade.

Aansprakelijkheid van de koper

De koper is in veel gevallen verantwoordelijk voor het nader onderzoek van de woning, met name als er sprake is van vocht of lekkages in de kelder. In de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam is duidelijk geworden dat de koper zijn onderzoeksplicht heeft geschonden, wat ertoe leidt dat de schade niet op de verkoper kan worden aangemeld. In dit geval had de koper de kans gehad om vragen te stellen over de vochtproblemen, maar heeft hij deze kans gemist.

In meerdere gevallen is gebleken dat de koper, wanneer hij niet voldoende onderzoek heeft verricht, niet in staat is om de schade op de verkoper of aannemer te verhalen. Dit geldt zowel voor de aansprakelijkheid van de verkoper als van de aannemer. De koper heeft dus een verantwoordelijkheid om na te gaan of er sprake is van een gebrek in de woning, met name in de kelder of souterrain.

Onderzoek en beoordeling van schade

Bij het beoordelen van schade in de kelder is het belangrijk om het onderzoek en de conclusies van deskundigen te laten meewegen. In meerdere gevallen is de rechtszaak afgehandeld op basis van deskundigenrapporten, zoals het onderzoeksrapport van DEKRA. In de zaak van MJ Bouw is het duidelijk geworden dat een deskundig rapport niet altijd de oorzaak van de lekkage bevestigt. In het rapport staat wel dat de lekkage mogelijk verband houdt met de aansluiting van de dakbedekking op de hemelwaterafvoer, maar dat is niet bevestigd.

In een ander geval, waarin een deskundige is benoemd om het gebrek te onderzoeken, is de conclusie geweest dat de lekkage in de kelder is ontstaan door een onjuiste afvoer van de dakkapel. Hierbij is ook opgemerkt dat de aannemer deze fout niet heeft gecorrigeerd, wat leidt tot schade in de kelder.

Samenhang tussen kelders en de bouw

De samenhang tussen kelders en de bouw is in veel gevallen van belang geweest bij het beoordelen van de schade. In meerdere gevallen is duidelijk geworden dat de bouw van een woning, met name de kelder, een belangrijke rol speelt bij het ontstaan van lekkages. In een zaak is de rechtbank bijvoorbeeld tot de conclusie gekomen dat het probleem in de kelder is ontstaan door een onjuiste afvoer van de dakkapel. Hierbij is ook opgemerkt dat de aannemer de fout niet heeft gecorrigeerd, wat leidt tot schade in de kelder.

In een andere zaak is duidelijk geworden dat de kelder niet waterdicht is, wat leidt tot vocht in de woning. Hierbij is ook opgemerkt dat de koper niet voldoende onderzoek heeft verricht, wat leidt tot het feit dat de schade niet kan worden aangemeld bij de verkoper.

Conclusie

De jurisprudentie rondom kelders en lekkages in de bouw laat zien dat het belangrijk is om zowel de aansprakelijkheid van de aannemer als de verantwoordelijkheid van de koper goed in de gaten te houden. De rechtspraak heeft in veel gevallen duidelijk gemaakt dat een koper die niet voldoende onderzoek heeft verricht, niet in staat is om de schade op de verkoper of aannemer te verhalen. Ook is duidelijk geworden dat de aannemer niet altijd aansprakelijk is voor de schade die ontstaat in de kelder of aanbouw, mits de oorzaak van de lekkage niet duidelijk is. Hierbij is ook opgemerkt dat deskundigenrapporten niet altijd de oorzaak van de lekkage bevestigen, wat ertoe leidt dat de schade niet kan worden aangemeld.

Bronnen

jurisprudentie