Kelder naast bestaande woning: toegestaan volgens de regelgeving

Published by Redactie on juli 10, 2025 | Category kelder

In de hedendaagse woningbouw speelt de uitbreiding van woonruimte een belangrijke rol. In veel gevallen wordt gekozen voor een kelder onder of naast een bestaande woning, om ruimte te creëren voor een extra slaapkamer, opslag, of zelfs een atelier. De vraag of een dergelijke kelder toegestaan is, hangt af van verschillende factoren, waaronder het bestemmingsplan, de afstand tot de buren, de toestemming van de VVE en de regels op het gebied van bouw en omgeving. Dit artikel bevat een overzicht van de regelgeving, voorwaarden en praktische overwegingen bij het bouwen van een kelder naast een bestaande woning.

Toegestaan of verboden: afhankelijk van het bestemmingsplan

De toestemming voor het bouwen van een kelder hangt vooral af van het bestemmingsplan van de betreffende gemeente. In veel gevallen is ondergronds bouwen toegestaan, mits aan bepaalde eisen wordt voldaan. Hierbij wordt ook gekeken naar de locatie van de kelder ten opzichte van het hoofdgebouw. Volgens de regelgeving in het bestemmingsplan Buitengebied 2009 is het bouwen van een kelder onder een woning toegestaan, mits de kelder niet van buitenaf toegankelijk is en geen ruimtelijke uitstraling heeft. Dit betekent dat de kelder niet zichtbaar hoeft te zijn en dat er geen ramen worden geplaatst die zichtbaar zijn vanaf het terrein.

Een belangrijk punt is dat de inhoud van de kelder niet hoeft te worden meegerekend in de maximale inhoud van het hoofdgebouw, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

De kelder ligt volledig onder het hoofdgebouw en is niet van buitenaf toegankelijk;
De kelder wordt in maximaal 1 laag uitgevoerd;
De kelderramen mogen niet boven maaiveldniveau worden aangebracht;
De kelder heeft op maaiveldniveau geen ruimtelijke uitstraling en is dus niet zichtbaar;
Ten behoeve van daglichttoetreding en ventilatie mogen ramen met een koekoek worden aangebracht.

Deze regels gelden zowel voor kelders onder een hoofdgebouw als voor kelders bij bijgebouwen. In de regel is dus mogelijk om een kelder naast een bestaande woning te bouwen, mits aan deze eisen wordt voldaan.

Afstand tot de buren en toestemming van de VVE

Bij het bouwen van een kelder naast een bestaande woning is het belangrijk om rekening te houden met de afstand tot de buren en de toestemming van de VVE. In veel gevallen is het nodig om toestemming te krijgen van de aangrenzende grondbezitters, vooral als de bouwwerken de fundering of muren van de buren raken. Dit is regelgeving opgenomen in artikel 3:170 lid 2 BW, waarin staat dat het beheer van de mandeligheid door de deelgenoten geschiedt, tenzij anders is bepaald.

Daarnaast is het belangrijk dat de VVE (Vereniging van Eigenaars) toestemming geeft voor de uitbreiding. In veel gevallen moet er een splitsingsakte worden aangepast, zodat de nieuwe kelder als onderdeel van het eigendom wordt opgenomen. Dit proces kan kostbaar zijn, aangezien de notaris kosten in rekening brengt voor het opstellen van de splitsingsakte. Deze kosten kunnen variëren, afhankelijk van de omvang van de VVE en de complexiteit van de aansluiting.

Kelder bouwen in de tuin: toegestane oppervlakte en maatvoering

In veel gevallen wordt een kelder aangelegd in de tuin van een woning, om ruimte te creëren voor extra activiteiten of opslag. Volgens de regelgeving in het bestemmingsplan Buitengebied 2009 is de maatvoering van kelders onder een woning bepaald. Een kelder die buiten de voetprint van de woning ligt, moet worden meegerekend in de oppervlakteberekening van bijgebouwen. Dit betekent dat het mogelijk is om een kelder groter te maken dan de toegestane huisbreedte-lengte, mits de kelder onder het gazon ligt en geen ruimtelijke uitstraling heeft.

In sommige gevallen is de toegestane oppervlakte van de kelder beperkt. Bijvoorbeeld, in een aantal gevallen is het toegestaan om een kelder van maximaal 24 m² aan te leggen. Dit geldt vooral voor kelders in de tuin, waar de bouwregels minder streng zijn. Voor grotere kelders is het echter belangrijk om rekening te houden met de regels voor de maatvoering en de toestemming van de VVE.

Kelder bouwen onder een bestaande woning: technische en juridische overwegingen

Het bouwen van een kelder onder een bestaande woning vereist technische en juridische overwegingen. De kelder moet worden aangelegd met behulp van een splitsingsakte en moet voldoen aan de eisen van het bestemmingsplan. Daarnaast is het belangrijk om rekening te houden met de grondsoort, de grondwaterstanden en het ontstaan van lekkages. In veel gevallen is het nodig om een funderingsherstel uit te voeren, om de veiligheid van het gebouw te waarborgen.

De kosten van het bouwen van een kelder kunnen aanzienlijk variëren, afhankelijk van de omvang van de kelder en de complexiteit van de bouwwerken. In veel gevallen ligt de prijs rond de €3.500–€4.500 per m², wat inhoudt dat een kelder van 50 m² ongeveer €175.000 tot €225.000 kost. Daarnaast zijn er kosten verbonden aan de notaris, de aannemer, en eventuele garanties voor de kelder.

Conclusie

Het bouwen van een kelder naast of onder een bestaande woning is in veel gevallen toegestaan, mits aan de eisen van het bestemmingsplan wordt voldaan. De kelder moet niet van buitenaf toegankelijk zijn en mag geen ruimtelijke uitstraling hebben. Daarnaast is het belangrijk om de toestemming van de VVE en de buren in te winnen, en om rekening te houden met de maatvoering en de regels voor het bouwen van bijgebouwen. De kosten van zo’n project zijn aanzienlijk, maar de investering kan zichzelf terugverdienen door de waarde van de woning te verhogen. De overheid en de gemeenten stellen regelgeving op aan de hand van de behoeften van de bewoners, waardoor het bouwen van een kelder een actuele en realistische keuze is.