Kelders en bestemmingsplannen: Invloed op de bouwregels en ruimtelijke ordening

Published by Redactie on juli 11, 2025 | Category kelder

Kelders zijn in veel gevallen een essentieel onderdeel van de bouw van woningen en gebouwen. Ze bieden extra ruimte en kunnen ook bijdragen aan de functionaliteit van een woning. Toch is het bouwen van kelders onderhevig aan een reeks regels en bepalingen, met name in het kader van bestemmingsplannen. In Nederland zijn de regels rond kelders gevarieerd en afhankelijk van de locatie. In dit artikel wordt ingegaan op de invloed van bestemmingsplannen op het bouwen van kelders, met aandacht voor maatvoering, berekening van inhoud, juridische aspecten en duurzaamheid.

Invloed van bestemmingsplannen op het bouwen van kelders

Het bouwen van kelders is in veel gevallen onderhevig aan beperkingen en bepalingen die zijn opgenomen in de bestemmingsplannen. In veel gevallen zijn deze regels echter onduidelijk of onvolledig, waardoor het moeilijk kan zijn om te bepalen of een kelder wel of niet mag worden toegevoegd. Hierbij is het belangrijk om te kijken naar de specifieke regels in het bestemmingsplan van de betreffende gemeente.

In het bestemmingsplan Buitengebied 2009 is aangegeven dat een kelder onder een woning moet worden meegerekend indien deze van buiten toegankelijk is. Dit geldt ook als de kelder onder het hoofdgebouw ligt en geen ruimtelijke uitstraling heeft. Daarnaast wordt de inhoud van de kelder meegerekend als er sprake is van een ruimtelijke uitstraling, wat wil zeggen dat de kelder een waarneembare invloed heeft op de omgeving. Deze regels zijn van toepassing op de meeste gebieden, maar kunnen variëren per gemeente.

Maatvoering en berekening van kelders

Bij het bouwen van een kelder is het van belang om rekening te houden met de maatvoering en hoe de kelder in de berekening van de woning of het gebouw wordt opgenomen. In het bestemmingsplan Buitengebied 2009 is aangegeven dat een kelder onder een woning moet worden meegerekend indien deze van buiten toegankelijk is. Dit geldt ook als de kelder onder het hoofdgebouw ligt en geen ruimtelijke uitstraling heeft. Daarnaast wordt de inhoud van de kelder meegerekend als er sprake is van een ruimtelijke uitstraling, wat wil zeggen dat de kelder een waarneembare invloed heeft op de omgeving.

De maatvoering van kelders is van invloed op de berekening van de inhoud van de woning. De inhoud van het hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan 750 m³ (600 m³ voor kleinere woningen cq bij aanduiding maximum volume niet meer dan de inhoud zoals op de plankaart is aangegeven) exclusief de inhoud van kelders voor zover deze zijn gelegen onder een gebouw en deze van buiten niet toegankelijk is. Hiermee wordt bepaald hoeveel ruimte er beschikbaar is voor de bouw van een kelder.

Juridische aspecten en overgangsrecht

Het bouwen van kelders onder woningen valt onder de regels van het Besluit Ruimtelijke Ordening. In het bestemmingsplan worden regels opgenomen over de toepassing van het overgangsrecht, dat bepaalt dat een bouwplannen niet automatisch in het nieuwe plan overgaan. Dit betekent dat er in bepaalde gevallen sprake is van een overgangsrecht, dat de toegestane bouwplannen bepaalt.

In de uitspraak 200708076/1 van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State is aangegeven dat het bepalen van de toepassing van het bouwplan bepalend is voor de bepaling of de ondergrondse bebouwing (kelder) dient te worden meegerekend bij de toetsing van het bouwplan. Daarnaast is er sprake van de anti-dubbeltelregel, die voorkomt dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaren in maatvoering verschillen en wisselen.

Duurzaamheid en grondwaterneutrale bouw

In veel gevallen is het bouwen van kelders van invloed op het grondwater. In de stad Amsterdam is daarom sprake van een beleidsregel voor grondwaterneutrale kelders, waarbij het bouwen van een kelder moet voldoen aan de eis van grondwaterneutraliteit. Dit is van belang om de grondwaterstand te beïnvloeden en de omgeving te beschermen. In het Afwegingskader Grondwaterneutrale Kelders Amsterdam wordt aangegeven dat kelders die groter zijn dan 300 m² en/of dieper dan 4 meter alleen mogen worden aangelegd indien uit een geohydrologisch onderzoek blijkt dat de aanleg grondwaterneutraal zal plaatsvinden.

In de gebieden die op de kaart in “overige zone 1” zijn aangeduid met 5a, 5b en 5c geldt dat de grondwaterneutrale bouw van ondergrondse gebouwen vanwege de grondsamenstelling in principe niet mogelijk is. Voor deze zone is deze beleidsregel niet van toepassing. Hier wordt dus aangegeven dat het bouwen van kelders in bepaalde gebieden niet mag of niet mogelijk is, afhankelijk van de grondwaterstand.

Invloed op de ruimtelijke ordening

Het bouwen van kelders kan ook invloed hebben op de ruimtelijke ordening van een gebied. In sommige gevallen kan het bouwen van kelders de ruimte in de buitenruimte beïnvloeden, bijvoorbeeld door groen te creëren of de veiligheid van de omgeving te vergroten. In andere gevallen kan het bouwen van kelders echter ook ongewenst zijn, bijvoorbeeld wanneer het leidt tot verzakkingen of andere schade aan de omringende bebouwing.

In de stad Amsterdam is het bouwen van kelders onderhevig aan een specifieke regelgeving, die is opgesteld door het college van burgemeester en wethouders. Dit beleid, genaamd het “A2 beleid”, biedt een afwegingskader wanneer een omgevingsvergunning voor ondergronds bouwen wordt gevraagd. Door de toenemende onderkeldering in de stad, is sprake van toenemende verstening. Dit heeft invloed op de grondwaterstand en daarmee ook op de veelal houten funderingspalen, die kunnen droog vallen.

Conclusie

Het bouwen van kelders is een complex onderwerp dat zowel in het kader van bestemmingsplannen als in het kader van ruimtelijke ordening belangrijk is. De maatvoering, berekening en duurzaamheid van kelders zijn belangrijke factoren bij het bepalen of een kelder wel of niet mag worden toegevoegd. Daarnaast is het belangrijk om rekening te houden met de regels van het Besluit Ruimtelijke Ordening en het overgangsrecht. In veel gevallen is het bouwen van kelders van invloed op het grondwater, waardoor het grondwaterneutraal bouwen van toepassing is. Door deze regels goed in de gaten te houden, kan het bouwen van kelders veilig en duurzaam plaatsvinden.

Bronnen

bestemmingsplannen