Kelders en souterrains: Wat telt mee als woonoppervlakte?

Published by Redactie on juli 11, 2025 | Category kelder

Inleiding

In de Nederlandse bouwregelgeving en woningbouw wordt aandacht besteed aan het verschil tussen kelders en souterrains en hun invloed op de oppervlakteberekening. Het verschil tussen kelder en souterrain is belangrijk bij het bepalen of een ruimte als woonoppervlakte mag worden gerekend. De kelder wordt gedefinieerd als een ruimte waarbij meer dan de helft van de etage zich onder het straatniveau bevindt, terwijl een souterrain een ruimte is waarbij meer dan de helft van de etage zich boven het straatniveau bevindt. Dit verschil bepaalt ook of een ruimte als woonoppervlakte wordt gerekend. In deze bijdrrage wordt ingegaan op de spelregels, eisen en beperkingen rond kelders en souterrains in de context van de bouwregels en het bouwbesluit. De kelder moet bouwkundig geschikt zijn als woonoppervlakte, wat inhoudt dat de ruimte voldoende ventilatie heeft, een goede verwarming en voldoende afwerking heeft. Daarnaast is een minimale hoogte van 2 meter vereist voor een kelder om als woonoppervlakte te worden gerekend. Ook wordt er aandacht besteed aan de toegankelijkheid, afmetingen en het verschil met andere ruimtes zoals garages en bergingen.

Verschillen tussen kelder en souterrain

Een kelder wordt gedefinieerd als een ruimte waarbij meer dan de helft van de etage zich onder het straatniveau bevindt. Een souterrain is een ruimte waarbij meer dan de helft van de etage zich boven het straatniveau bevindt. Dit verschil is belangrijk bij het bepalen of een ruimte als woonoppervlakte mag worden gerekend. Een kelder wordt meestal beschouwd als een ondergrondse ruimte. Als deze voldoet aan de eisen van het bouwbesluit, dan telt deze mee bij het BVO. Dit geldt ook als de kelder een eigen toegang heeft en voldoende ventilatie en verwarming heeft. Een souterrain is een ruimte die zich onder het straatniveau bevindt, maar waarbij de ruimte grotendeels boven het straatniveau ligt. Een souterrain telt pas mee bij het BVO als het voldoet aan de eisen van het bouwbesluit. Dit geldt ook als het souterrain een eigen toegang heeft en voldoende ventilatie en verwarming heeft.

Bouwkundige geschiktheid van kelders

Een kelder moet bouwkundig geschikt zijn als woonoppervlakte. Dit betekent dat de ruimte voldoende ventilatie heeft, een goede verwarming, en voldoende afwerking heeft om als aangename woonruimte gebruikt te worden. Een koude, onafgewerkte betonvloer en vocht maken de kelder niet geschikt als woonoppervlakte. Ook als een kelder bedoeld is als fietsenstalling of installatieruimte, dan telt de term ‘woonoppervlakte’ niet op. De kelder moet minimaal 2 meter hoog zijn. Dit is een eis om te voldoen aan de bouwvoorschriften. Indien de kelder kleiner is dan 2 meter, dan telt deze niet mee bij het BVO. Dit geldt ook voor souterrains, die op een ander niveau liggen dan de begane grond. Een kelder moet toegankelijk zijn via een trap of een andere toegankelijke ruimte. Als de kelder alleen toegankelijk is via een hek of een ladders, dan telt deze niet mee bij het BVO. Dit geldt ook voor zolders die slechts incidenteel toegankelijk zijn.

Toegankelijkheid en afmetingen

De oppervlakte van een kelder moet voldoen aan de eisen van het bouwbesluit. Bijvoorbeeld: de oppervlakte van een trapgat, liftschacht of leidingschacht wordt meegerekend bij het BVO. Ook vrijstaande bouwconstructies en leidingschachten van meer dan 0,5 m² worden meegerekend. Dit geldt ook voor nissen, uitsparingen en uitspringende bouwdelen die groter zijn dan 0,5 m². Een kelder is dus niet alleen geschikt als woonoppervlakte als het voldoet aan de eisen van het bouwbesluit, maar ook als de afmetingen en toegankelijkheid voldoen aan de regels. De kelder moet toegankelijk zijn via een trap of een andere toegankelijke ruimte. Als de kelder alleen toegankelijk is via een hek of een ladders, dan telt deze niet mee bij het BVO. Dit geldt ook voor zolders die slechts incidenteel toegankelijk zijn.

Daglichttoetreding en grote koekoek

Een kelder met een koekoek (een uitbouw die daglicht toevoegt) kan meetellen als woonruimte, maar alleen als de koekoek minstens 2 meter hoog is en een vloeroppervlakte van 4 m² heeft. Kleinere koekoeken tellen niet mee, net als vensterbanken. Een kelder die bijvoorbeeld ingericht is als hobbyruimte of woonkamer en bouwkundig voldoet, kan wel als woonoppervlakte worden gerekend. Door deze spelregels zorgvuldig toe te passen, zorg je ervoor dat je kelders correct meet en indeelt. Het is belangrijk dat een kelder voldoende daglichttoetreding heeft om als woonruimte te kunnen worden gerekend. Dit is echter geen verplichte eis voor het mogen meetellen van woonoppervlakte bij kelders. Is er in een kelder geen daglichttoetreding, dan zou de ruimte wel gewoon mee mogen tellen als woonoppervlakte mits voldaan aan de andere spelregels.

Kelders en het bouwbesluit

Een kelder moet voldoen aan de eisen van het bouwbesluit om als woonoppervlakte te worden gerekend. Dit geldt ook als de kelder een eigen toegang heeft en voldoende ventilatie en verwarming heeft. Een souterrain telt eveneens mee bij het BVO als het voldoet aan de eisen van het bouwbesluit. Het verschil tussen kelder en souterrain is belangrijk bij het bepalen of een ruimte als woonoppervlakte mag worden gerekend. De BAG telt kelders meestal niet mee bij de oppervlakte van een woning. Dit geldt ook als de kelder een eigen toegang heeft en voldoende ventilatie en verwarming heeft. De BAG telt alleen de woonoppervlakte en de overige inpandige ruimtes mee. Dit geldt ook voor garages en bergingen die tegen het huis aangebouwd zijn.

Ondergronds bouwen en de invloed op de oppervlakte

In de stad, waar uitbreiding beperkt mogelijk is, gebeurt het steeds vaker ondergronds. Waar kelders vroeger werden gebruikt voor opslag, zien we nu dat de ondergrond meer en meer wordt ingezet voor wonen. Bestaande souterrains worden uitgebreid en noodzakelijk funderingsherstel vormt de aanzet voor het bouwen van een volledige ondergrondse woonlaag. Ondergronds bouwen gebeurt ook voor tunnels, kabels en leidingen. Dit blog beperkt zich tot gebouwen. In het bestemmingsplan Buitengebied 2009 is ten aanzien van kelders het volgende geregeld: een gedeelte van een gebouw, dat aan de bovenzijde wordt afgedekt door de begane grondvloer van datzelfde gebouw. De inhoud van het hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan 750 m³ (600 m³ voor kleinere woningen cq bij aanduiding maximum volume niet meer dan de inhoud zoals op de plankaart is aangegeven) exclusief de inhoud van kelders voor zover deze zijn gelegen onder een gebouw en deze van buiten niet toegankelijk is.

Ondergronds bouwen en de regels

Of bouwen onder de grond is toegestaan hangt van het bestemmingsplan af. Als in het bestemmingsplan niets is geregeld over ondergronds bouwen, is het volgens vaste jurisprudentie wèl toegestaan. In dat geval gelden ondergronds dezelfde regels als bovengronds. Denk aan breedte-, lengte- en inhoudsmaten. Als het bestemmingsplan een maximale inhoud van een woning voorschrijft en er geen verbod op ondergronds bouwen geldt, is het bouwen van een kelder toegestaan en telt de inhoud daarvan mee voor de maximale inhoud van het gehele gebouw. Ook als er meetvoorschriften gelden voor de oppervlakte en inhoud van bouwwerken en daarbij is bepaald dat deze boven peil moeten worden gemeten, leest de rechter daar géén verbod op ondergronds bouwen in. In het bestemmingsplan en de bijbehorende voorschriften kan worden vastgelegd of ondergronds bouwen al dan niet is toegestaan en onder welke voorwaarden. Het is aan de gemeenteraad om hierover te beslissen. Als de raad ondergronds bouwen niet wil toestaan, in ieder geval niet zonder meer, zal zij dus een verbodsbepaling in de planregels moeten opnemen.

Grondwater en kelders

Advies bij problemen met grondwater

Conclusie

Kelders en souterrains spelen een belangrijke rol in de bouwregels en het bouwbesluit. Het verschil tussen kelder en souterrain is belangrijk bij het bepalen of een ruimte als woonoppervlakte mag worden gerekend. Een kelder moet voldoen aan de eisen van het bouwbesluit om als woonoppervlakte te worden gerekend. Dit geldt ook als de kelder een eigen toegang heeft en voldoende ventilatie en verwarming heeft. Een souterrain telt eveneens mee bij het BVO als het voldoet aan de eisen van het bouwbesluit. Het verschil tussen kelder en souterrain is belangrijk bij het bepalen of een ruimte als woonoppervlakte mag worden gerekend. De BAG telt kelders meestal niet mee bij de oppervlakte van een woning. Dit geldt ook als de kelder een eigen toegang heeft en voldoende ventilatie en verwarming heeft. De BAG telt alleen de woonoppervlakte en de overige inpandige ruimtes mee. Dit geldt ook voor garages en bergingen die tegen het huis aangebouwd zijn.