Overige ruimte in de kelder: Waardering en bepaling volgens het woningwaarderingsstelsel

Published by Redactie on juli 12, 2025 | Category kelder

In de praktijk van woningwaardering en huurbeleid speelt de bepaling van overige ruimtes een cruciale rol, met name in gevallen waarin sprake is van kelders, garages, of andere aanbouwen die niet direct als woonruimte worden beschouwd. De Huurcommissie en andere relevante instellingen zoals de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen) en de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) geven hier specifieke richtlijnen voor. In dit artikel worden de criteria en proceduren behandeld waarmee overige ruimtes, zoals kelders, worden beoordeeld binnen het woningwaarderingsstelsel. Deze informatie is van belang voor eigenaren, huurders, bouwbedrijven, en ambtenaren die betrokken zijn bij de beoordeling van woningen, huur en woningwaardering.

Waarom is overige ruimte belangrijk?

Binnen het woningwaarderingsstelsel worden ruimtes ingedeeld in vertrekken en overige ruimtes, afhankelijk van de toepassing van bepaalde eisen. Overige ruimtes zijn ruimtes die niet als woonruimte worden beschouwd, maar wel kunnen worden meegenomen in de berekening van de gebruiksoppervlakte van een woning. Dit is van belang voor de bepaling van de huurprijs, het bepalen van de energieprestatie, en het toekennen van punten in het woningwaarderingsstelsel.

Wat is een overige ruimte?

Een overige ruimte is een ruimte die niet voldoet aan de eisen van een vertrek, maar wel voldoet aan bepaalde voorwaarden om in de berekening te worden opgenomen. Voorbeelden zijn:

Kelders (als ze voldoen aan bepaalde eisen),
Garages of parkeerplaatsen (als ze onlosmakelijk zijn verbonden met de woning),
Bergruimtes (die tegen het huis aangebouwd zijn),
Kasten, trapkelders, of verkeersruimtes.

De bepaling van overige ruimtes is van belang voor de bepaling van de gebruiksoppervlakte, wat weer invloed heeft op de huurprijs en waardering van de woning.

Hoe wordt overige ruimte beoordeeld?

De bepaling van overige ruimtes gebeurt volgens de meetinstructies van de NEN 2580, die zijn vastgesteld door de wetgever. De beoordeling gebeurt op basis van de oppervlakte, toegankelijkheid, en functie van de ruimte.

1. Oppervlakteberekening

De oppervlakte van een overige ruimte wordt afgerond op 2 decimalen, en wordt in het algemeen niet meegenomen in de gebruiksoppervlakte van de woning, tenzij de ruimte onlosmakelijk verbonden is met de woonruimte. Dit is het geval bijvoorbeeld bij een parkeerplaats in de kelder, die als overige inpandige ruimte wordt beschouwd.

2. Toegankelijkheid

Voor een overige ruimte moet gelden dat deze toegankelijk is via een tot de woning behorende trap, en dat het dak beschoten is. Dit geldt vooral bij zolderruimtes. Als deze voorwaarden niet zijn voldaan, wordt de ruimte niet als overige ruimte gewaardeerd.

3. Functie

Een overige ruimte moet voldoen aan bepaalde functie-eisen. Bijvoorbeeld:

Kelders moeten minimaal 2 m² groot zijn.
Bergruimtes moeten toegankelijk zijn via een trap, en voldoen aan de eisen van een overige ruimte.
Parkeerplaatsen in de kelder moeten onlosmakelijk verbonden zijn met de woning, maar worden niet opgenomen in de gebruiksoppervlakte.

Waarom telt een kelder als overige ruimte mee?

De kelder kan worden beoordeeld als overige ruimte, mits aan de volgende eisen is voldaan:

De kelder moet toegankelijk zijn via een trap die tot de woning behoort.
Het dak moet beschoten zijn.
De kelder moet minimaal 2 m² groot zijn.
De kelder mag geen functionele ruimte zijn, zoals een keuken, badkamer of slaapkamer.

In veel gevallen wordt een parkeerplaats in de kelder niet opgenomen in de gebruiksoppervlakte, maar wel meegerekend als overige inpandige ruimte. Dit is van belang voor de bepaling van de gebruiksoppervlakte van de woning.

Voorbeeld:

Een parkeerplaats in de kelder van 6 m² wordt niet meegenomen in de gebruiksoppervlakte, maar wel meegerekend als overige inpandige ruimte. Hierdoor kan de totale oppervlakte van de woning iets hoger liggen, wat opnieuw invloed heeft op de huurprijs en waardering.

Hoe wordt de oppervlakte van een kelder bepaald?

De oppervlakte van een kelder wordt bepaald aan de hand van de meetinstructies van de NEN 2580. De regels zijn als volgt:

De kelder moet minimaal 2 m² zijn.
De hoogte moet minimaal 1,50 m zijn.
De vloer moet begaanbaar zijn.
De kelder mag geen functionele ruimte zijn, zoals een badkamer of keuken.

De oppervlakte wordt afgerond op 2 decimalen, en mag niet worden meegenomen in de gebruiksoppervlakte, tenzij de kelder onlosmakelijk verbonden is met de woning.

Wat is de invloed van overige ruimte op de huurprijs?

De gebruiksoppervlakte van een woning is van belang voor de bepaling van de huurprijs. Overige ruimtes, zoals kelders en garages, kunnen deze oppervlakte beïnvloeden, mits ze voldoen aan de eisen van het woningwaarderingsstelsel.

Invloed op de huurprijs:

Overige ruimtes die niet voldoen aan de eisen van het stelsel, worden niet opgenomen in de gebruiksoppervlakte.
Overige ruimtes die wel voldoen, worden meegenomen, wat leidt tot een hogere gebruiksoppervlakte en daarmee een hogere huurprijs.
Bij gebreken in overige ruimtes kan de Huurcommissie tijdelijke huurverlagingen toepassen, afhankelijk van de ernst van het gebrek.

Wat zijn de regels voor het waarderen van kelders?

Bij het waarderen van kelders zijn de volgende regels van toepassing:

Kelder als overige ruimte: De kelder moet voldoen aan de eisen van een overige ruimte, namelijk:
- Minimaal 2 m² groot zijn.
- Toegankelijk zijn via een trap die tot de woning behoort.
- Het dak moet beschoten zijn.
- Geen functionele ruimte zijn (zoals een keuken of badkamer).
Kelder als vertrek: Als de kelder voldoet aan de eisen van een vertrek, dan wordt deze meegenomen in de gebruiksoppervlakte. Dit gebeurt bijvoorbeeld als de kelder voldoende groot is (minimaal 4 m²) en goed verlicht is.
Kelder als verkeersruimte: Als de kelder alleen dient als verkeersruimte, dan wordt deze niet opgenomen in de gebruiksoppervlakte, omdat deze geen functionele ruimte is.

Tabel: Overige ruimtes en hun waardering

Soort ruimte	Waardering per m²	Opmerkingen
Overige inpandige ruimte	0,75 punt/m²	Bijvoorbeeld kelders of garages
Gemeenschappelijke ruimte	0,75 tot 1 punt/m²	Afhankelijk van de functie
Parkeerplaats in de kelder	Niet meegenomen in gebruiksoppervlakte	Wel meegerekend als overige inpandige ruimte
Kelder als overige ruimte	0,75 punt/m²	Als voldoende eisen zijn voldaan

Wat gebeurt er bij gebreken in overige ruimtes?

Bij gebreken in overige ruimtes, zoals een niet-afgesloten kelder of een slecht verlichte berging, kan de Huurcommissie tijdelijke huurverlagingen toepassen. Dit gebeurt als het gebrek het woongenot ernstig schadet.

Soorten gebreken:

Categorie B: Tijdelijke huurverlaging van maximaal 30%.
Categorie C: Tijdelijke huurverlaging van maximaal 40%.
Gebrek buiten de woonruimte: Tijdelijke huurverlaging van maximaal 60%.
Gebrek in gemeenschappelijke overige ruimtes: Tijdelijke huurverlaging van maximaal 80%.

De mate van verlaging wordt bepaald door de Huurcommissie, op basis van de specifieke omstandigheden.

Conclusie

De bepaling van overige ruimtes, zoals kelders, garages, en parkeerplaatsen, is van belang voor de waardering van woningen en de bepaling van de huurprijs. Overige ruimtes worden beoordeeld op basis van de oppervlakte, toegankelijkheid, en functie, en voldoen aan bepaalde eisen van het woningwaarderingsstelsel. De beoordeling gebeurt op basis van de meetinstructies van de NEN 2580, en wordt vaak uitgevoerd door de Huurcommissie of de gemeente. In veel gevallen worden kelders en garages niet opgenomen in de gebruiksoppervlakte, maar wel meegerekend als overige inpandige ruimtes. Dit kan invloed hebben op de waardering van de woning en dus op de huurprijs.