Aansprakelijkheid en schade in een kelder: Wat is de rol van de woningbouwvereniging?

Published by Redactie on juli 13, 2025 | Category kelder

Kelders zijn een veelvoorkomende ruimte in woningen, maar ze zijn ook traditioneel gevoelig voor vocht, lekkages en schimmels. Zowel huurders als eigenaren kunnen hierdoor schade ondervinden, en het is vaak lastig vast te stellen wie er verantwoordelijk voor is. In dit artikel wordt ingegaan op schade in kelders binnen de context van woningbouwverenigingen, met nadruk op wettelijke aansprakelijkheid, bouwkundige eisen en praktische oplossingen. De discussie is gesteund door juridische en bouwtechnische uitleg uit relevante bronnen.

Juridische aansprakelijkheid van woningbouwverenigingen

De wettelijke aansprakelijkheid van een woningbouwvereniging bij schade in een kelder is afhankelijk van het oorspronkelijke gebruik van de ruimte en de aanwezigheid van een bouwkundig gebrek. Een kelder wordt in de rechtspraak vaak niet als een "verblijfsruimte" beschouwd, wat betekent dat er geen absolute eis is op de waterdichtheid van deze ruimte. In artikel 3.26 van het Bouwbesluit 2012 is echter wel vastgelegd dat een kelder waterdicht moet zijn als het als verblijfsruimte wordt gebruikt, zoals bijvoorbeeld een souterrainwoning of een beneden maaiveld gelegen badkamer.

Als schade ontstaat in een kelder die niet als verblijfsruimte is bedoeld, hangt de aansprakelijkheid ervan af of er sprake is van een bouwkundig gebrek. Een bouwkundig gebrek is wettelijk gedefinieerd in artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Dit betekent dat een verhuurder of woningbouwvereniging aansprakelijk kan worden gesteld als er een gebrek is aan het gehuurde object en dit gebrek aan de verhuurder is toegerekend.

Een voorbeeld hiervan is een zaak voor de kantonrechter Rotterdam, waarbij een huurder eiste dat de woningbouwvereniging verantwoordelijk was voor lekkage in de kelder. De rechter stelde echter dat een kelder, gelegen onder straatniveau, niet per definitie waterdicht hoeft te zijn. In dit geval was de lekkage veroorzaakt door een verstopping in de afvoer, wat aan de huurder was toegerekend. De rechter wees hierbij ook op het feit dat het algemeen bekend is dat kelders onder straatniveau gevoelig zijn voor wateroverlast bij extreem weersomstandigheden.

In een andere zaak, waarin de kelder na jaren herstelwerkzaamheden nog steeds ondergelopen was, stelde de rechter dat de verhuurder niet aansprakelijk was als zij had bewezen dat de schade niet aan haar was toegerekend. In dit geval moest de huurder aantonen dat de lekkage ontstaan was door een gebrek aan de woningbouwvereniging, iets dat niet was gelukt. Deze rechtspraak benadrukt de belastende rol van bewijsvoering in dergelijke geschillen.

Bouwkundige eisen en vochtproblemen in kelders

Vochtproblemen in kelders kunnen voorkomen zonder dat er sprake is van een bouwkundig gebrek. De bouwregels stellen geen eisen aan de vochtdichtheid van kelders of kruipruimtes tenzij deze ruimtes als verblijfsruimten worden gebruikt. Dit betekent dat woningeigenaren of huurders die hun kelder willen beschermen tegen vocht, vaak zelf bouwkundige en waterhuishoudkundige maatregelen moeten nemen.

Een vochtige kelder is niet per se een gebrek. In het kader van een koopovereenkomst is echter belangrijk dat de verwachtingen van de koper worden beantwoord. Als een kelder bij verkoop droog en leefbaar was gepresenteerd, kan een later optredende vochtprobleem als een tekortkoming worden aangemerkt. De rechter beoordeelt dit aan de hand van de feiten, de omstandigheden van het geval en de presentatie van de ruimte bij verkoop.

In de praktijk zijn vochtproblemen vaak het gevolg van een combinatie van factoren, zoals grondwateroverlast, slechte ventilatie of defecte afvoeren. Een woningbouwvereniging is meestal niet verplicht om een kelder waterdicht te maken, tenzij dit noodzakelijk is voor het normale gebruik van de woning. In zulke gevallen kan de verhuurder wel verantwoordelijk zijn voor het herstellen van bouwkundige schade als gevolg van een gebrek.

Verzekeringen en schadeprestaties

Een belangrijk aspect bij schade in de kelder is de rol van verzekeringen. Meestal zijn verzekeraars niet bereid om schade aan spullen in de kelder te vergoeden, aangezien een kelder niet als een verblijfsruimte is bedoeld. Dit geldt ook voor inboedelverzekeringen, waarin schade door vocht in de kelder vaak niet is opgenomen.

Een huurder kan wel schadeprestaties verwachten als er sprake is van een bouwkundig gebrek dat de woningbouwvereniging niet heeft hersteld. In dergelijke gevallen kan een huurcommissie worden ingeschakeld om tot een schikking te komen. Het is daarom belangrijk dat huurders meldingen van schade of lekkages snel doen, zodat de verhuurder verplicht is om deze te onderzoeken en eventueel te herstellen.

In sommige gevallen is het verstandig om een schadeclaim aan te vragen bij de woningbouwvereniging of via de verzekering. Als de schade echter het gevolg is van een natuurlijk proces zoals grondwateroverlast, is er geen recht op schadeprestatie. Dit geldt vooral in gevallen waarin de schade niet aan de woningbouwvereniging is toegerekend.

Praktische tips voor het voorkomen van schade

Hoewel het niet altijd mogelijk is om schade in de kelder volledig te voorkomen, zijn er wel maatregelen die kunnen worden genomen om risico’s te beperken. Voor huurders en verhuurders zijn hier enkele tips:

Regelmatige inspecties: Verhuurders moeten regelmatig controleren of er sprake is van lekkages of bouwkundige schade. Dit is niet alleen een wettelijke plicht, maar ook een manier om grotere schade te voorkomen.
Huurverlaging: Als een huurder van een sociale huurwoning een gebrek meldt en de verhuurder treft geen maatregelen, kan hij een huurverlaging aanvragen bij de Huurcommissie.
Verzekeringen: Zowel huurders als verhuurders dienen voorzichtig te zijn met de keuze van verzekeringen. Het is verstandig om te controleren of schade in de kelder wel is dekken.
Voorzichtige opslag: Een kelder is niet geschikt voor het opslaan van waardevolle of kwetsbare spullen. Huurders moeten er rekening mee houden dat hun spullen kunnen beschadigd raken bij wateroverlast.

Conclusie

Schade in een kelder is een complexe kwestie, waarbij zowel juridische als bouwkundige aspecten een rol spelen. Een woningbouwvereniging is meestal niet automatisch verantwoordelijk voor schade in de kelder, tenzij er sprake is van een bouwkundig gebrek. In juridische geschillen is het belangrijk om duidelijk te maken wie verantwoordelijk is voor het ontstaan van de schade. Dit vereist vaak juridisch advies en bewijsvoering.

Voor huurders en verhuurders is het verstandig om vroegtijdig te reageren bij lekkages of vochtproblemen. Regelmatige inspecties, goede communicatie en het gebruik van verzekeringen kunnen helpen om schade te beperken of te voorkomen. Bij grotere problemen is het vaak noodzakelijk om professionele hulp in te schakelen, zoals een schimmelsaneringsbedrijf of een bouwkundig adviseur.

Door te begrijpen wie verantwoordelijk is en welke maatregelen beschikbaar zijn, kunnen schade en juridische geschillen worden voorkomen of efficiënt opgelost.