Souterrain versus kelder: definities, woonfunctie en berekening van oppervlakte

Published by Redactie on juli 13, 2025 | Category kelder

In de woningbouw- en vastgoedsector wordt vaak gesproken over souterrains en kelders. Hoewel beide ruimtes onder het maaiveld of onder de begane grondvloer liggen, zijn er belangrijke verschillen in definitie, technische eisen en hoe deze ruimtes worden meegerekend in de gebruiks- en bewoonbare oppervlakte. Dit artikel legt uit wat een souterrain en een kelder precies zijn, wanneer deze ruimtes als woonruimte kunnen worden aangemerkt, en hoe de oppervlakte wordt bepaald in het kader van de bouwregelgeving.

Wat is het verschil tussen een souterrain en een kelder?

Een kelder en een souterrain worden vaak door elkaar gebruikt, maar volgens de regelgeving en technische normen is er een duidelijk onderscheid.

Een kelder is een gedeelte van een gebouw dat volledig of gedeeltelijk onder het maaiveld ligt. Dit betekent dat een kelder niet per se geheel ondergronds hoeft te zijn. De essentie is dat het onder de begane grondvloer ligt. Een kelder kan meerdere bouwlagen bevatten, zoals in bron [2] staat: “Een gedeelte van een gebouw dat een of meerdere bouwlagen bevat gelegen onder de begane grondvloer dan wel onder het maaiveld.”

Een souterrain daarentegen is een bouwlaag die gedeeltelijk boven het maaiveld ligt. Dit betekent dat een souterrain gedeeltelijk zichtbaar is vanuit de buitenlucht. Volgens bron [2] is dit gedefinieerd als: “Een souterrain is een bouwlaag van een kelder die gedeeltelijk boven het maaiveldniveau is gelegen.” In de praktijk betekent dit dat een souterrain vaak een lagere plafondhoogte heeft dan een volledig ondergrondse kelder, maar toch deel uitmaakt van de bewoonbare oppervlakte indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

Hoe wordt de bewoonbare oppervlakte bepaald?

Een kelder of souterrain kan enkel als bewoonbare oppervlakte worden meegerekend indien het aan bepaalde technische eisen voldoet. Deze eisen zijn vastgelegd in de NEN 2580, een Nederlandse norm die wordt gebruikt bij de berekening van de gebruiks- en bewoonbare oppervlakte. De belangrijkste eisen zijn als volgt:

1. Minimale hoogte

Een ruimte in een kelder of souterrain telt mee in de bewoonbare oppervlakte als de minimale hoogte van 1,5 meter is bereikt. Dit is de ondergrens om te kunnen spreken van een bewoonbare ruimte. Indien de ruimte lager is dan 1,5 meter, wordt deze ruimte niet meegerekend in de bewoonbare oppervlakte, zoals vermeld in bron [1].

Bij het gebruik van een souterrain of kelder als volwaardige woonruimte, zoals een kamer of woonkamer, wordt vaak een hogere hoogte aangehouden. In sommige gevallen is een hoogte van 2,40 meter vereist, zoals aangehaald in bron [1]. Deze eisen hangen ook af van de toepassing van de ruimte en de eisen van het Bouwbesluit.

2. Toegankelijkheid

Een kelder of souterrain moet toegankelijk zijn via een vaste trap. Een losse trap of een ladder telt niet mee in de toegankelijkheid. Dit betekent dat de ruimte functioneel bereikbaar moet zijn, zoals elke andere ruimte in het gebouw. Dit geldt ook voor souterrains, die vaak via een zijkant of een trap uit de tuin bereikbaar zijn.

3. Bouwkundige geschiktheid

Naast de fysieke toegankelijkheid en hoogte moet een souterrain of kelder ook voldoen aan bouwkundige eisen. Dit omvat onder andere:

Vochtbestrijding: De ruimte moet goed afgewerkt zijn tegen vocht en schimmel.
Verlichting en ventilatie: Voor woonruimtes zijn minimaal 20% van het plafondoppervlak in verlichting en ventilatie vereist.
Afdichting tegen infiltratie: Het moet voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit inzake nat- en droogbouwtechnieken.

Wanneer telt een souterrain of kelder mee als woonruimte?

Een souterrain of kelder kan meerekenen als woonruimte indien het aan de eisen van de NEN 2580 en het Bouwbesluit voldoet. Dit betekent dat:

De ruimte een minimale hoogte van 1,5 meter moet hebben.
De ruimte moet toegankelijk zijn via een vaste trap.
De ruimte moet geschikt zijn als woonruimte en voldoen aan de eisen voor vochtbestrijding, ventilatie en verlichting.
De ruimte moet functioneel zijn en geschikt voor verblijf zoals een kamer, woonkamer of keuken.

Indien deze voorwaarden zijn vervuld, kan de ruimte meerekenen in de gebruiks- en bewoonbare oppervlakte. Dit heeft directe invloed op de waarde van de woning, omdat extra bewoonbare oppervlakte vaak een aanzienlijke toevoeging betekent voor de marktwaarde.

Hoe wordt de oppervlakte van een souterrain of kelder berekend?

De berekening van de bewoonbare oppervlakte van een souterrain of kelder gebeurt op basis van de oppervlakte van de afgewerkte constructieve vloer van één verdieping, gemeten vanaf de bovenkant van de vloer langs de uitwendige scheidingsconstructie. De oppervlakte wordt bepaald volgens de instructies van de NEN 2580.

Voorwaarden voor berekening

Alleen ruimtes met een vrije hoogte van minimaal 1,5 meter worden meegerekend.
Ruimtes die lager zijn dan deze hoogte, zoals bijvoorbeeld een berging of een stookkamer, worden niet meegerekend in de bewoonbare oppervlakte.
De ruimte moet functioneel en toegankelijk zijn, zoals vermeld in bron [1].

Voorbeeldberekening

Stel dat een souterrain een oppervlakte heeft van 50 vierkante meter, en deze ruimte voldoet aan alle eisen voor bewoonbaarheid. In dat geval telt deze ruimte volledig mee in de bewoonbare oppervlakte. Als een deel van de souterrainruimte lager is dan 1,5 meter, wordt alleen het deel meegerekend dat aan de eisen voldoet.

Praktische overwegingen bij het omvormen van een souterrain of kelder tot woonruimte

Het omvormen van een souterrain of kelder tot woonruimte kan een waardevolle uitbreiding vormen van een woning. Echter, er zijn meerdere praktische overwegingen waarop moet worden gelet:

1. Kosten en inzet

Het omvormen van een souterrain of kelder vereist vaak aanzienlijke inzetten op bouwkundige afgewerking, vochtbestrijding, elektriciteit en verlichting. De kosten variëren afhankelijk van de omvang van de ruimte en de mate van afgewerking. Volledige afgewerking tot een volwaardige woonruimte kan duur zijn, maar het resultaat kan een aanzienlijke toename in woningwaarde opleveren.

2. Toestemming en bouwvergunning

Het omvormen van een souterrain of kelder tot woonruimte kan in sommige gevallen een bouwvergunning vereisen. Het is daarom belangrijk om dit te bespreken met de gemeente of een bouwadviseur. Ook moet er rekening worden gehouden met de bouwregelgeving van de betreffende gemeente, zoals vermeld in bron [2].

3. Duurzaamheid en isolatie

Ondergrondse ruimtes zoals souterrains en kelders vereisen vaak extra isolatie en afdichting om te voldoen aan de eisen voor duurzaamheid en energieprestatie. Dit is vooral belangrijk bij woningen die worden verbouwd of nieuwbouw zijn.

Conclusie

Een souterrain en een kelder zijn beide ondergrondse ruimtes, maar ze worden gedefinieerd en gebruikt op verschillende manieren. Een souterrain is gedeeltelijk boven het maaiveld gelegen, terwijl een kelder volledig onder de begane grondvloer of het maaiveld kan liggen. Beide ruimtes kunnen meerekenen als woonruimte indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, zoals een minimale hoogte van 1,5 meter, toegankelijkheid via een vaste trap, en voldoening aan bouwkundige eisen.

De berekening van de bewoonbare oppervlakte volgt de regels van de NEN 2580 en het Bouwbesluit. Het omvormen van een souterrain of kelder tot een woonruimte kan een waardevolle uitbreiding vormen van een woning, maar vereist zorgvuldige planning, bouwkundige inzet en eventueel een bouwvergunning. Voor zowel kopers als verkopers is het begrijpen van deze regels essentieel om de waarde en functie van de woning correct in te schatten.