Telt een kelder mee in de inhoudsmaat van een woning?

Published by Redactie on juli 14, 2025 | Category kelder

Bij de bouw of renovatie van een woning is het belangrijk om rekening te houden met de inhoudsmaat van het gebouw. In het kader van bouwregels en bestemmingsplanregels in Nederland gelden duidelijke voorwaarden voor het meerekenen van bouwvolumes. Een van de veel voorkomende vragen in de bouwsector is of een kelder onder een woning of bijgebouw meerekenen in de inhoudsmaat van het hoofdgebouw. Dit artikel legt op basis van de beschikbare bronnen helder uit hoe kelders binnen het kader van bouwregelgeving worden aangemerkt, onder welke voorwaarden ze niet meerekenen en wat de gevolgen zijn voor het bouwvolume en de woonfunctie van de kelder.

Inhoudsmaat en het belang van het bouwvolume

De inhoudsmaat van een woning wordt berekend als het totale volume dat wordt ingesloten tussen de buitenzijden van de gevels, daken en verdiepingen. De inhoudsmaat is een belangrijke parameter bij het bepalen van de toegestane bouwoppervlakte en het bouwvolume binnen een bestemmingsplan. In het bestemmingsplan Buitengebied 2009, bijvoorbeeld, is een maximum bouwvolume van 750 m³ vastgelegd voor het hoofdgebouw. Voor kleinere woningen of bij aanduiding van een maximum volume mag dit nog lager zijn, afhankelijk van de plankaart.

Het meerekenen van kelders in deze inhoudsmaat hangt af van een aantal factoren, zoals de toegankelijkheid van de kelder, de zichtbaarheid van de ruimte vanaf de buitenkant en de situering ten opzichte van het hoofdgebouw of bijgebouw.

Kelders onder een woning

Een kelder onder een woning hoeft niet meegerekend te worden in de inhoudsmaat van het hoofdgebouw, zolang bepaalde voorwaarden zijn vervuld. Volgens de regelgeving die in het bestemmingsplan Buitengebied 2009 is opgenomen, geldt het volgende:

Niet zichtbaar of toegankelijk van buitenaf: Als de kelder volledig onder het hoofdgebouw ligt en niet zichtbaar is vanaf de buitenkant of niet rechtstreeks toegankelijk is, hoeft deze niet in het totale bouwvolume mee te tellen.
Inhoudsmaat exclusief kelder: In het bestemmingsplan wordt vermeld dat een kelder onder een woning meegenomen hoeft te worden in de inhoudsmaat als deze zichtbaar is of toegankelijk is vanaf buiten. Dit betekent dat het bouwvolume van 750 m³ dan niet langer van toepassing is.
Maximaal één laag: De kelder mag maximaal uit één laag bestaan. Er mag geen extra verdieping onder de vloer van de woning worden aangelegd.
Geen verhoging van de bodem: De bodem mag niet speciaal voor de aanleg van de kelderruimte worden opgehoogd. Dit geldt ook om mogelijke archeologische of ecologische waarden in de bodem te behouden.
Koekoeken voor daglicht en ventilatie: Voor daglicht en ventilatie mogen kelderramen met een zogenaamde koekoek boven maaiveld worden aangebracht. De afmetingen van deze koekoeken zijn vastgelegd in de tekeningen die in het bestemmingsplan worden verwezen.

Kelders onder een bijgebouw

Voor kelders onder bijgebouwen gelden iets andere regels. Ook hier wordt een onderscheid gemaakt tussen kelders die volledig onder het bijgebouw liggen en kelders die buiten de voetprint vallen. Een bijgebouw wordt in het bestemmingsplan beoordeeld op basis van de oppervlakte en niet van het volume.

Kelder onder bijgebouw: Als de kelder volledig onder het bijgebouw ligt en niet zichtbaar is of toegankelijk is vanaf buiten, hoeft deze niet meegerekend te worden in de totale oppervlakte van het bijgebouw.
Buiten de voetprint: Wanneer de kelder buiten de voetprint van het bijgebouw ligt, moet deze wel worden meegerekend in de oppervlakteberekening van het bijgebouw.
Ruimtelijke uitstraling: De kelder mag geen ruimtelijke uitstraling vertonen. Dit betekent dat hij niet duidelijk zichtbaar of invloedrijk op de omgeving mag zijn.

Ruimtelijke uitstraling en zichtbaarheid

Een van de cruciale factoren bij het bepalen of een kelder meerekenen in het bouwvolume is de ruimtelijke uitstraling van de kelder. Dit betreft de zichtbaarheid van de kelderruimte vanaf de buitenkant. Als de kelder duidelijk waarneembaar is van buitenaf, zoals via zichtbare openingen of een duidelijke structuur, dan telt deze ruimte meegerekend in het bouwvolume.

Volgens de jurisprudentie en jurisprudentie-gebaseerde uitleg in het bestemmingsplan wordt dit bepaald aan de hand van hoe de kelder is toegankelijk en zichtbaar. Als de kelder bijvoorbeeld via een trap of poort van buitenaf toegankelijk is, of als er duidelijke schuilruimtes of structurele elementen zijn die zichtbaar zijn, dan telt deze ruimte wel mee.

Gebruiksoppervlakte en bewoonbaarheid van een kelder

Naast de inhoudsmaat is er ook aandacht voor de gebruiksoppervlakte van een kelder. Deze parameter heeft betrekking op de oppervlakte die daadwerkelijk gebruikt kan worden als woningfunctie. Een kelder telt pas mee in de gebruiksoppervlakte als deze is geïsoleerd en geventileerd, waardoor deze als een bewoonbare ruimte wordt beschouwd.

Isolatie en ventilatie: Als een kelder geïsoleerd is en geventileerd, telt deze ruimte als bewoonbare ruimte in het kader van het energieprestatiekeurmerk (EPB/KI).
Gebruik als kantoor of woonruimte: Als een kelder later wordt gebruikt als kantoor of woonruimte, heeft dit gevolgen voor de EPB-score. Dit is belangrijk bij de energieprestaties van het gebouw als geheel.

De vraag of een kelder als bewoonbare ruimte telt, is bovendien afhankelijk van de hoogte van de ruimte. In de praktijk is het niet altijd duidelijk vanaf welke hoogte een ruimte als bewoonbaar kan worden aangemerkt. In de meeste gevallen wordt gekeken naar de manier waarop de ruimte is ingericht en of deze aan de vereisten voor bewoonbaarheid voldoet.

Invloed op de woonoppervlakte en woonwaarde

De meetmethoden voor de woonoppervlakte en het bouwvolume hebben ook directe gevolgen voor de woonwaarde van een woning. In de praktijk is het niet ongebruikelijk dat verschillen van meer dan 100 m³ tussen woningen optreden, terwijl de daadwerkelijke bouwverschillen gering zijn. Dit komt grotendeels door de ingewikkelde regels rondom het berekenen van het bouwvolume, inclusief kelders, dakkapellen, zolders en aanpandige ruimtes.

WOZ-waardering en gebruiksoppervlakte: In de WOZ-waardering en in de taxatie van woningen wordt steeds vaker de gebruiksoppervlakte gebruikt als maatstaf in plaats van het bouwvolume. Dit is een zuiverder maatstaf, omdat het rekening houdt met de daadwerkelijke binnensmuur oppervlakte.
Vermogen tot verkoop: Op websites zoals Funda speelt de woonoppervlakte een belangrijke rol in de verkoopprijsberekening. Bij appartementen is deze maatstaf het meest accuraat, terwijl bij woningen extra aandacht moet worden besteed aan bijgebouwen zoals garages en bergingen.

Praktische toepassing en bouwvoorwaarden

Het bouwen van een kelder onder een woning of bijgebouw vereist dus niet alleen juridische aandacht, maar ook een degelijke bouwuitvoering. Onder andere de volgende aspecten zijn van belang:

Voorkomen van vocht: Kelders zijn vooral in regio's zoals Almere kwetsbaar voor vochtproblemen. Het is daarom belangrijk om tijdens de bouw rekening te houden met adequate isolatie, afwatering en ventilatie.
Bouwtechnische uitvoering: De kelder moet zodanig worden aangelegd dat hij niet negatief invloed heeft op de structuur van het hoofdgebouw of op de waterhuishouding van de omgeving.
Toestemming van de gemeente: Het is verplicht om de aanleg van een kelder te laten toetsen aan de lokale bouwregelgeving. Dit omvat de berekening van het bouwvolume, de oppervlakte van het bijgebouw (indien van toepassing), en de toegankelijkheid van de ruimte.

Samenvatting

In het kader van bouwregelgeving telt een kelder onder een woning meegerekend in de inhoudsmaat van het hoofdgebouw, zolang de kelder van buitenaf toegankelijk is of zichtbaar is. Als de kelder volledig onder het hoofdgebouw ligt en niet zichtbaar of toegankelijk is, hoeft deze niet meegerekend te worden in het bouwvolume. Bij een kelder onder een bijgebouw gelden vergelijkbare regels, maar dan op basis van oppervlakteberekening in plaats van inhoudsmaat.

De zichtbaarheid en ruimtelijke uitstraling van de kelder zijn bepalend voor de berekening. Daarnaast is de bewoonbaarheid van een kelder afhankelijk van isolatie en ventilatie, wat gevolgen heeft voor de EPB-score van het gebouw. Het is belangrijk om tijdens de bouw en verkoop van een woning rekening te houden met deze regels, om zowel juridische als praktische problemen te voorkomen.

Bronnen

m3
telt