Kelder bouwen: Valt deze onder bebouwing en wat zijn de voorwaarden?

Published by Redactie on juli 14, 2025 | Category kelder

Bij het overwegen van een kelder bouwproject, is het essentieel om te begrijpen of een kelder wordt gerekend als bebouwing. Dit heeft directe gevolgen voor de benodigde vergunningen, toegestane afmetingen en aanvullende bouwvoorwaarden. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de juridische en praktische aspecten rondom kelders en hun toerekening als bebouwd oppervlak. De inhoud is gebaseerd op de huidige beleidsregels en praktijkuitvoering in Nederland, met name in het buitengebied en in verband met de bouw van kelders onder woningen en bijgebouwen.

Juridische definities en toerekening van kelders

In de meeste bestemmingsplannen wordt een kelder gedefinieerd als een gedeelte van een gebouw dat aan de bovenzijde wordt afgedekt door de begane grondvloer van hetzelfde gebouw. Dit betekent dat een kelder slechts dan wordt gerekend als bebouwing als het aan bepaalde voorwaarden voldoet. Zo moet een kelder volledig onder het gebouw zijn gelegen en niet van buitenaf toegankelijk zijn. Daarnaast mag de kelder niet zichtbaar zijn vanaf maaiveldniveau en moeten de ramen en ventilatieopening voorzien zijn van een koekoek om de zichtbaarheid te beperken.

Als deze voorwaarden zijn gerespecteerd, hoeft de kelderoppervlakte of -inhoud niet meegenomen te worden bij de berekening van de toegestane bebouwde oppervlakte of de toegestane inhoud van het bouwwerk. Dit geldt zowel voor woningen als voor bijgebouwen.

Toerekening van kelders onder bijgebouwen

Een belangrijk aspect is hoe kelders onder bijgebouwen worden meegerekend. In het bestemmingsplan Buitengebied 2009 is geen specifieke bepaling opgenomen over de berekening van een kelder onder een bijgebouw. Aangezien bijgebouwen worden berekend op basis van hun oppervlakte, hoeft een kelder niet meegenomen te worden als het volledig onder het bijgebouw is gelegen en aan de genoemde voorwaarden voldoet. Als de kelder echter buiten de voetprint van het bijgebouw ligt, moet het oppervlak wel meegerekend worden bij de totale oppervlakte van bijgebouwen. Dit geldt ook als de kelder zichtbaar is of toegankelijk van buitenaf.

De jurisprudentie benadrukt dat wanneer in het bestemmingsplan geen onderscheid is gemaakt tussen bovengronds en ondergronds bouwen, de toelaatbaarheid van gebouwen en de aard, situering en omvang van toegelaten bouwwerken op gelijke wijze moeten worden getoetst.

Beleidsregels en wettelijke kaders

Provinciale beleidsrichtlijnen bepalen vaak de aanpak rondom kelders. Zo heeft de provincie aangegeven dat kelderruimtes niet hoeven mee te tellen bij de inhoudsmaat van 750 m³, als deze ruimtes onder de woning zijn gelegen en niet zichtbaar zijn. Daarnaast mag de bodem niet speciaal voor de aanleg van de kelderruimte worden opgehoogd. Ook is het belangrijk dat de onderkeldering geen negatieve effecten heeft op archeologische waarden of op de waterhuishouding.

In aanvulling hierop is er een richtlijn dat een kelder onder een woning bij de inhoud van de woning moet worden meegerekend als deze kelder van buitenaf toegankelijk en/of zichtbaar is. Dit geldt ook voor kelders onder bijgebouwen. Een kelder onder een bijgebouw moet bij de oppervlakte van het bijgebouw worden meegerekend als deze kelder van buitenaf toegankelijk en of zichtbaar is.

Aanvullende voorwaarden voor kelders

Er zijn een aantal aanvullende voorwaarden die gelden bij het bouwen van een kelder:

Toegankelijkheid en zichtbaarheid: De kelder mag niet van buitenaf toegankelijk zijn en mag niet zichtbaar zijn vanaf maaiveldniveau.
Maximale laag: De kelder moet maximaal één laag uitgevoerd worden.
Ventilatie en daglicht: Voor ventilatie en daglichttoetreding mogen ramen met een koekoek aangebracht worden.
Koekoek: De afmetingen van de koekoek moeten aan de in de regeling genoemde normen voldoen.

Als deze voorwaarden zijn gerespecteerd, hoeft de kelderoppervlakte of -inhoud niet meegenomen te worden bij de berekening van de toegestane bebouwde oppervlakte of inhoud.

Kelder bouwen onder de tuin: Is dit bebouwing?

Het bouwen van een kelder onder de tuin kan een interessante optie zijn voor wie extra woonruimte wil creëren. Deze vorm van bouwen is echter altijd vergunningsplichtig. De grond van de tuin moet geschikt zijn voor kelderbouw, wat vooraf moet worden gecontroleerd via een bodemonderzoek. De fundering van het huis en de kwaliteit van de bodem moeten voldoen aan de eisen. Dit is belangrijk om schade aan de fundering van het huis of van buren te voorkomen.

Een kelder in de tuin wordt in de regel beschouwd als bebouwing, omdat het om een in de grond staand gebouw gaat. Dit heeft gevolgen voor de toegestane bebouwde oppervlakte in de gemeente. Het is daarom belangrijk om te controleren of de aanleg van een kelder onder de tuin binnen de toegestane bebouwde oppervlakte valt. Per gemeente kunnen de regels variëren, waardoor het verstandig is om dit vooraf duidelijk te maken.

Technische opties: De afzinkkelder

Een modern alternatief voor traditionele kelders is de zogenaamde afzinkkelder. Dit type kelder wordt opgebouwd uit geprefabriceerde delen die in een gecontroleerde omgeving worden vervaardigd. De delen worden vervolgens naar de bouwplaats gebracht en daar aan elkaar bevestigd. Deze aanpak is gunstig voor moeilijk bereikbare locaties of kleine bouwplaatsen. De afzinkkelder staat ook bekend om zijn snelle bouwproces, wat een voordeel is bij het plannen van een kelderaanleg.

Vergunningen en bouwvoorwaarden

Het bouwen van een kelder is bijna altijd vergunningsplichtig. Dit geldt zowel voor kelders onder woningen als voor kelders in de tuin. De aanvraag voor een kelder vergunning is essentieel om te voorkomen dat de fundering van het huis of die van de buren beschadigd raken. Ook is het belangrijk om verzakking van vloeren en muren te voorkomen. Een aannemer kan hierbij hulp bieden bij de aanvraag van een kelder vergunning.

Bij de aanvraag wordt ook gecontroleerd of de grond geschikt is voor kelderbouw. Dit gebeurt via een bodemonderzoek. Als de grond niet geschikt is, kan de aanvraag geweigerd worden. Het is daarom verstandig om deze aspecten vooraf te bespreken met een ervaren aannemer of bouwadviseur.

Kosten en uitvoering

De kosten van het bouwen van een kelder variëren afhankelijk van verschillende factoren. Deze omvatten de grootte van de kelder, de bereikbaarheid van de bouwplaats, de aanwezigheid van grondwater, de samenstelling van de grond en de huidige staat van het huis. Gemiddeld worden de bouwkosten geschat op € 2.000,- tot € 3.000,- per vierkante meter, inclusief BTW.

De uitvoering van een kelderaanleg kan technisch uitdagend zijn, met name bij het graven en het herstellen van de bodem. Het is daarom verstandig om dit aan een ervaren aannemer over te laten. De aannemer kan ook bijdragen aan het opstellen van de benodigde dokumentatie en het indienen van de bouwaanvraag.

Conclusie

Het bouwen van een kelder kan een waardevolle toevoeging zijn aan een woning of bijgebouw. Of een kelder wordt gerekend als bebouwing, hangt af van zijn situering, toegankelijkheid en zichtbaarheid. Als aan de gestelde voorwaarden is voldaan, hoeft de kelderoppervlakte of -inhoud niet meegenomen te worden bij de berekening van de toegestane bebouwde oppervlakte of inhoud. Het is belangrijk om vooraf duidelijk te maken of een kelderaanleg vergunningsplichtig is en of deze binnen de toegestane bebouwde oppervlakte valt. De aanvraag voor een kelder vergunning is essentieel om mogelijke schade aan de fundering van het huis of van buren te voorkomen. Het bouwen van een kelder onder de tuin is altijd vergunningsplichtig en vereist een bodemonderzoek. Door vooraf goed onderzoek te doen en samen te werken met een ervaren aannemer, is het bouwen van een kelder een slimme en voordelige manier om extra woonruimte toe te voegen aan de woning.