Kelders en gebruiksoppervlakte: wanneer telt een kelder mee?

Published by Redactie on juli 14, 2025 | Category kelder

Bij de bepaling van de waarde van een woning spelen aspecten zoals de gebruiksoppervlakte en de bewoonbare oppervlakte een belangrijke rol. Een kelder kan in bepaalde gevallen worden gerekend als woonruimte, maar het is niet vanzelfsprekend dat deze ruimte meetaelt in de gebruiksoppervlakte (GO). In dit artikel worden de relevante regels, eisen en praktische overwegingen besproken, gebaseerd op juridische en technische informatie uit betrouwbare bronnen.

Wat is de gebruiksoppervlakte?

De gebruiksoppervlakte (GO) is een maat voor het totale bruikbare oppervlak van een woning. Deze oppervlakte omvat alle ruimtes die geschikt zijn voor gebruik als woonruimte, zoals woning, kantoor of opslagruimte. De berekening van de GO is gebaseerd op de lengte en breedte van de ruimte, zonder de hoogte in rekening te brengen. Dit betekent dat de GO niet direct gerelateerd is aan de volume of de hoogte van een ruimte, maar wel aan de horizontale oppervlakte.

Een kelder kan in bepaalde gevallen meerekenen in de gebruiksoppervlakte, mits aan bepaalde technische en juridische eisen wordt voldaan. Deze eisen zijn vastgelegd in normen zoals de NEN 2580 en bepalen of een ruimte bouwkundig geschikt is als woonruimte.

Bouwkundige geschiktheid

Een kelder moet bouwkundig geschikt zijn om als woonruimte te worden gerekend. Dit houdt in dat de ruimte voldoet aan de eisen van het bouwbesluit en aan technische voorschriften zoals ventilatie, verwarming en vochtbeheersing.

Minimale hoogte

Een van de belangrijkste eisen is de minimale hoogte. Volgens de NEN 2580 moet een kelder een hoogte hebben van minimaal 1,5 meter om mee te tellen in de gebruiksoppervlakte. In sommige gevallen is een hogere hoogte vereist, afhankelijk van het doel van de ruimte. Bijvoorbeeld, als de kelder wordt gebruikt als woonruimte, wordt vaak een minimale hoogte van 2,40 meter aangehouden. Deze eisen zijn vastgelegd in diverse bronnen, waaronder bronnen die specifiek gericht zijn op de regels voor kelders en gebruiksoppervlakte.

Toegankelijkheid

De toegankelijkheid van een kelder is een andere cruciale factor. De ruimte moet toegankelijk zijn via een vaste trap. Een ladder of losse toegang telt niet; de kelder moet functioneel bereikbaar zijn als volwaardige ruimte van het gebouw. Deze regels zijn ook van toepassing op souterrains, die gedeeltelijk onder de grond liggen en vaak een lagere plafondhoogte hebben.

Ventilatie en vochtbeheersing

Een kelder zonder goede ventilatie is niet geschikt als woonruimte. Daarnaast moet de kelder voldoen aan de voorschriften voor de vochtbestrijding. Als een kelder vochtig is of schimmelvorming vertoont, dan telt deze ruimte niet mee als woonoppervlakte. Deze eisen zijn van groot belang, omdat vocht en schimmel negatief kunnen zijn voor de gezondheid van gebruikers en de duurzaamheid van de woning.

Afwerking en functie

De afwerking van een kelder bepaalt of deze ruimte als woonruimte kan worden gerekend. Een kelder die alleen wordt gebruikt als opslagruimte, telt niet mee als woonoppervlakte. Als de ruimte echter is afgewerkt met vloeren, muren, plafond en een verwarmingssysteem, dan kan het worden gerekend als woonoppervlakte. Deze regels gelden ook als de kelder wordt gebruikt als kantoorruimte, hobbyruimte of slaapkamer.

Kelders onder bijgebouwen

Bij de berekening van de gebruiksoppervlakte kunnen kelders onder bijgebouwen op bepaalde voorwaarden worden uitgesloten. In het bestemmingsplan Buitengebied 2009 is geen specifieke bepaling opgenomen over de berekening van een kelder onder een bijgebouw. Aangezien bij de berekening van bijgebouwen wordt uitgegaan van de oppervlakte en de kelder volgens de begripsbepaling wordt afgedekt door de begane grondvloer van datzelfde gebouw, hoeft deze niet te worden meegeteld.

Indien de kelder buiten de voetprint van het bijgebouw ligt, moet dit oppervlak wel worden meegeteld bij de totale oppervlakte van bijgebouwen. Dit blijkt ook uit de hiervoor beschreven jurisprudentie. Als in het bestemmingsplan geen onderscheid is gemaakt tussen bovengronds en ondergronds bouwen, moet de toelaatbaarheid van gebouwen en de aard, de situering en de omvang van toegelaten gebouwen op gelijke wijze worden getoetst.

Provinciaal en gemeentelijk beleid

De provincie heeft in een brief van 27 januari 2006 een passage over kelders opgenomen in de Handreiking en beoordeling ruimtelijke plannen. De provincie is van mening dat kelderruimtes niet hoeven mee te tellen voor de inhoudsmaat van 750 m³ als deze ruimtes onder de woning gesitueerd worden en niet zichtbaar zijn. De bodem mag niet speciaal voor de aanleg van de kelderruimte worden opgehoogd. De onderkeldering mag verder geen negatieve effecten hebben op archeologische waarden in de bodem of op de waterhuishouding.

Gemeenten worden verzocht in de bestemmingsplanregels een regeling op te nemen over de maatvoering van kelders. Tijdens het periodiek overleg heeft de provincie aangegeven dat een kelder onder een woning bij de inhoud van de woning moet worden meegerekend als deze kelder van buitenaf toegankelijk en/of zichtbaar is. Dit geldt ook voor kelders onder bijgebouwen.

Onderkeldering en bebouwingsregels

De onderkeldering van een woning kan ook invloed hebben op de bebouwingsregels. Een kelder onder een woning moet bij de inhoud van de woning worden meegerekend als deze kelder van buitenaf toegankelijk en/of zichtbaar is. In het bestemmingsplan Buitengebied 2009 is ten aanzien van kelders het volgende geregeld:

Een kelder is een gedeelte van een gebouw, dat aan de bovenzijde wordt afgedekt door de begane grondvloer van datzelfde gebouw.
De kelder ligt in zijn geheel onder het gebouw en is niet van buitenaf toegankelijk.
De kelderramen mogen niet boven maaiveldniveau worden aangebracht.
De kelder heeft op maaiveldniveau geen ruimtelijke uitstraling en is dus niet zichtbaar.
Voor de maximale afmetingen van de koekoek wordt verwezen naar de tekening.
Ten behoeve van daglichttoetreding en ventilatie mogen ramen met een koekoek worden aangebracht.

Invloed op de waarde van de woning

Het omvormen van een kelder naar een woonruimte kan de waarde van een woning aanzienlijk stijgen. Een kelder die is afgewerkt en functioneel is, wordt als woonruimte gerekend en verhoogt zo de gebruiksoppervlakte. Dit heeft een positieve invloed op de marktwaarde van de woning. Echter, het omvormen van een kelder naar een woonruimte kan ook aanzienlijke kosten met zich meebrengen, waardoor het belangrijk is om zorgvuldig te kijken naar de kosten en voordelen.

Afwijkende situaties

In sommige gevallen kan een kelder of souterrain niet worden gerekend als woonoppervlakte. Dit geldt bijvoorbeeld als de ruimte slechts gedeeltelijk onder de grond ligt of niet voldoet aan de minimale hoogte. Ook als de kelder alleen wordt gebruikt als opslagruimte, telt deze niet mee als woonoppervlakte. Deze afwijkende situaties zijn uitgelegd in diverse bronnen en bepalen of een kelder in de gebruiksoppervlakte telt.

Conclusie

Een kelder kan in bepaalde gevallen worden gerekend als woonoppervlakte, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Deze voorwaarden omvatten onder andere een minimale hoogte van 1,5 meter, een toegankelijkheid via een vaste trap, en een bouwkundige geschiktheid als woonruimte. Daarnaast moet de kelder voldoen aan de eisen van het bouwbesluit en de regels voor de vochtbestrijding.

De waarde van de woning kan hierdoor aanzienlijk stijgen, mits de kelder goed is afgewerkt en functioneel is. Het omvormen van een kelder naar een woonruimte kan echter ook aanzienlijke kosten met zich meebrengen, waardoor het belangrijk is om zorgvuldig te kijken naar de kosten en voordelen.