Onderkelderen van een bestaande woning: vergunningen en bouwvoorschriften

Published by Redactie on juli 14, 2025 | Category kelder

Het uitbreiden of onderkelderen van een bestaande woning is voor velen een gewenste manier om extra woon- of bergingsruimte te creëren. Kelders kunnen gebruikt worden als berging, speelruimte, werkkamer of zelfs als een extra slaapkamer. Echter, het bouwen of uitbreiden van een kelder is een complexe zaak die niet alleen technisch, maar ook juridisch veel aandacht vergt. Deze bijdrage geeft een overzicht van de vereisten voor het vergroten van een bestaande kelder, inclusief benodigde vergunningen, bouwtechnische voorwaarden en de rol van bodemonderzoek.

De noodzaak van een vergunning

Voor het uitbreiden van een kelder is het verplicht om een omgevingsvergunning aan te vragen. Deze vergunning is nodig, ongeacht of de kelder onder een bestaande woning of onder een vergunningsvrije uitbouw geplaatst wordt. De reden hiervoor ligt in de potentieel schadelijke gevolgen die kelderbouw kan hebben voor de fundering van het eigen huis, van de buren of van omgevingsfactoren zoals grondwaterstanden en ondergrondse infrastructuren.

In bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) worden bouwwerken opgenomen die eventueel vergunningsvrij kunnen zijn, maar een kelder wordt daar niet in genoemd. Dit betekent dat het bouwen van een kelder altijd vergunningsplichtig is. Dit geldt ook als de kelder onder een vergunningsvrije aanbouw of bijgebouw zou worden geplaatst. Door het uitgraven van de kelder verandert het karakter van het bouwwerk van een op de grond staand object naar een gedeeltelijk in de grond gegraven object, waardoor het niet meer voldoet aan de voorwaarden voor vergunningsvrije bouw.

Bouwtechnische eisen en constructieve aspecten

Het uitbreiden van een bestaande kelder vereist niet alleen een vergunning, maar ook een goed doordacht bouwplan met constructietekeningen en berekeningen. Deze documenten worden gebruikt door de gemeente en eventueel door verzekeringsmaatschappijen om te beoordelen of het bouwwerk voldoet aan de benodigde constructieve eisen.

Bij het uitbreiden van een kelder is het van belang om de fundering van het huis en de buren te beschermen. Dit vereist een zettingsberekening, waarbij wordt berekend hoe het graven van de kelder en het plaatsen van paalfunderingen of wandconstructies invloed heeft op de bestaande funderingen. Daarnaast is het noodzakelijk om een bodemonderzoek uit te voeren, waarbij de stabiliteit van de grond, de grondwaterstand en eventuele ondergrondse obstakels worden bepaald.

Voor een zettingsberekening zijn meestal de volgende stappen vereist: - Sondering: het onderzoeken van de grond met een sonde om de sterkte en samenstelling van de ondergrond vast te stellen. - Peilbuizen plaatsen: om de grondwaterstand in kaart te brengen. - Waterpassing: het meten van de hoogte van de grond ten opzicht van het Normaal Amsterdams Peil (N.A.P.). - Communicatie met de omgeving: het informeren van buren en eventueel het plaatsen van meetpunten om eventuele invloeden van de bouwzaak te kunnen monitoren.

Toepassing in de praktijk

Een voorbeeld van een kelderaanvraag is beschreven in een project in Soest (bron 3), waarbij een kelder niet alleen vergroot werd, maar ook een buitenberging en een wijziging van de indeling werd aangebracht. In dit geval was het nodig om een aanpassing te maken op een bestaande vergunning. Dit laat zien dat het niet alleen gaat om de fysieke bouw van de kelder, maar ook om een aanpassing van de omgevingsvergunning.

Een ander voorbeeld is uitgevoerd in een woning met een bestaande kelder van slechts 3 m², die uitgebreid moest worden naar 49 m². Het project omvatte ook verbeteringen aan de toegang, ventilatie, daglicht en verwarming (bron 1). Dit benadrukt hoe uitbreidingen vaak niet alleen ruimtelijk zijn, maar ook functioneel en comfortabeler worden gemaakt.

Aanvullende voorzieningen

Het uitbreiden van een kelder kan ook beïnvloeden door andere bouwactiviteiten in de omgeving, zoals het aanleggen van een veranda of vrijstaande praktijkruimte. In dit geval is het belangrijk om de interactie tussen het keldergraafwerk en het bouwen van een losstaand bouwwerk te beoordelen. De fundering van de praktijkruimte dient los te staan van de kelderfundering om schade aan beide constructies te voorkomen.

Risico’s en aandachtspunten

Het bouwen van een kelder is niet zonder risico. Een van de grootste bedreigingen is verzakking, waarbij het gewicht van het keldergewas of de fundering de omliggende grond laat zakken, wat kan leiden tot scheuren in muren of vloeren. Daarnaast kunnen de funderingen van buren beschadigd raken, vooral als de kelder dichtbij gelegen is en de grondwaterstand laag is (zoals in een woning waar de grondwaterstand op 12 meter diepte wordt gemeten).

Daarom is het noodzakelijk om vóór het starten van de bouwzaak: - Een bodemonderzoek uitvoeren. - Een zettingsberekening maken. - Meetpunten plaatsen rondom het bouwterrein. - Buren informeren en eventueel meetpunten op hun terrein plaatsen.

Aanvraagprocedure

De aanvraagprocedure voor een keldervergunning bestaat uit meerdere stappen: 1. Bodemonderzoek en zettingsberekening: uitgevoerd door een aannemer of bouwkundig expert. 2. Bereiden van constructietekeningen: inclusief schaaltekeningen, berekeningen en een bouwplan. 3. Aanvraag indienen bij de gemeente: dit gebeurt via de online omgevingsvergunningmodule van de gemeente. 4. Wachten op toekenning: de gemeente beoordeelt of de aanvraag voldoet aan de eisen. 5. Start bouwzaak: pas na toekenning van de vergunning kan de bouwzaak beginnen.

Het is verstandig om deze procedure te starten vóór de bouwzaak, omdat het proces enkele weken tot maanden kan duren. In een recent project werd de oplevering van de woning gepland voor eind mei, met start van de bouwzaak in juni (bron 1), wat duidelijk laat zien dat de aanvraagprocedure vroegtijdig moet worden gestart.

Conclusie

Het uitbreiden van een bestaande kelder is een populaire methode om extra woonruimte te creëren, maar het vereist zorgvuldige voorbereiding. Het is verplicht om een omgevingsvergunning aan te vragen en dit proces vereist een bodemonderzoek, constructietekeningen en zettingsberekeningen. De bouwzaak moet zorgvuldig worden gepland om schade aan de funderingen van het eigen huis en buren te voorkomen. Het betreft een complexe procedure die vaak wordt uitgevoerd in samenwerking met een aannemer of bouwkundig bureau. Voor wie overweegt om hun kelder uit te breiden, is het belangrijk om vroegtijdig te beginnen met de voorbereiding en de aanvraagprocedure, zodat de bouwzaak zonder problemen kan worden uitgevoerd.