Bouwvergunning verplicht bij kelderbouw: wat betekent dit voor de eigenaar?

Published by Redactie on juli 14, 2025 | Category kelder

Bij het realiseren van een kelder onder een woning of een bijgebouw is het bouwproces aanzienlijk complexer dan het bouwen van een bovenaardse uitbreiding. Uit de beschikbare informatie blijkt dat het bouwen van een kelder altijd vergunningplichtig is, ongeacht of de kelder onder een bestaand bouwwerk of onder een vergunningsvrije aanbouw wordt gerealiseerd. Deze eis stelt duidelijke technische en juridische eisen aan de voorbereiding, de uitvoering en het toezicht op de bouwactiviteiten.

In dit artikel wordt ingegaan op de redenen waarom een vergunning verplicht is, welke onderzoeken noodzakelijk zijn en wie verantwoordelijk is voor de aanvraag en uitvoering van de kelderbouw. Daarnaast worden de gevolgen besproken van het bouwen van een kelder onder een vergunningsvrije aanbouw of bijgebouw.

Bouwvergunning is verplicht

Volgens de informatie uit meerdere bronnen is het bouwen van een kelder altijd omgevingsvergunningplichtig. De kelder wordt namelijk in de grond geplaatst en is dus geen "op de grond staand" bouwwerk zoals vermeld in bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor). Bouwwerken die niet genoemd zijn in bijlage II zijn automatisch vergunningplichtig.

Dit betekent dat de aanleg van een kelder onder een woning of bijgebouw altijd een vergunning vereist, ook als het bijgebouw op zichzelf vergunningsvrij zou zijn. Door het bouwen van een kelder verandert de aard van het bouwwerk. Wat oorspronkelijk op de grond stond, wordt nu gedeeltelijk in de grond geplaatst, waardoor het niet meer voldoet aan de voorwaarden voor vergunningsvrije bouw.

Wat betekent dit in de praktijk?

In de praktijk betekent dit dat de volgende stappen onmisbaar zijn bij de realisatie van een kelder:

1. Inschakelen van een aannemer

Voor het aanvragen van een bouwvergunning dient een aannemer ingeschakeld te worden. Deze aannemer is verantwoordelijk voor het uitvoeren van twee cruciale onderzoeken:

Bodemonderzoek: Hierbij wordt onderzocht of de grond geschikt is voor kelderbouw. De volgende vragen worden beantwoord:
- Wat is de opbouw van de grond?
- In welke mate is de grond belastbaar?
- Zijn er funderingsresten?
- Is de grond verontreinigd?
Funderingsonderzoek: Dit onderzoek beoordeelt de staat van de huidige fundering en of deze eventueel moet worden gecorrigeerd of vervangen vooraleer de kelder wordt uitgegraven. De aannemer moet onderzoeken of de huidige fundering in staat is om de extra belasting van de kelder te dragen.

2. Beschrijving en berekeningen

Als het bodemonderzoek en funderingsonderzoek positieve resultaten opleveren, kan de aannemer verder met het voorbereiden van de aanvraag. Dit houdt in dat een beschrijving en berekeningen worden gemaakt waarin aangetoond wordt dat de kelderbouw op een veilige en verantwoorde manier kan worden uitgevoerd.

Deze berekeningen moeten aantonen dat de kelderbouw geen negatieve gevolgen heeft voor het bestaande bouwwerk of voor de omgeving. Er moet bewezen worden dat de kelderafgraving geen schade zal veroorzaken aan de fundering van het eigen huis of van naburige woningen.

3. Zettingsberekening en bouwplan

Voor het aanvragen van de vergunning is het maken van een zettingsberekening en een gedetailleerd bouwplan verplicht. De zettingsberekening bevat informatie over eventuele zettingsverschijnselen en hoe deze kunnen worden beheerst. Dit vereist onder andere:

Sonderingen in de grond
Plaatsing van peilbuizen
Waterpassing ten opzichte van NAP (Normaal Amsterdams Peil)
Informatie over de minimale en maximale grondwaterstand, verkregen bij waterschappen of in het gemeentearchief

Daarnaast is het belangrijk om rekening te houden met de communicatie met de omgeving. De aannemer dient eventuele impact op buren of hun funderingen aan te tonen en maatregelen voor te stellen om schade te voorkomen.

Gevolgen van kelderbouw onder een vergunningsvrije aanbouw of bijgebouw

Een veelvoorkomende vraag is of het mogelijk is om een vergunningvrije aanbouw of bijgebouw te realiseren boven op een kelder. Uit de bronnen blijkt dat dit niet toegestaan is. Een vergunningsvrije aanbouw of bijgebouw moet volledig op de grond staan. Als het bouwwerk gedeeltelijk in de grond is gerealiseerd, zoals bij een kelder, voldoet het niet meer aan de voorwaarden voor vergunningsvrije bouw.

Dit betekent dat zowel de kelder als het bovenaardse gedeelte een gemeenschappelijke bouwvergunning moeten hebben. Het gevolg hiervan is dat de eigenaar verplicht is om een bouwvergunning aan te vragen, ook als het bovenaardse deel op zichzelf vergunningsvrij zou zijn.

Technische eisen aan kelderbouw

De eisen aan kelderbouw zijn aanzienlijk en gaan verder dan het eenvoudige uitgraven van een ruimte in de grond. Het betreft een complex bouwproces dat zowel bouwtechnische als milieuaspecten bevat. De volgende punten zijn cruciaal:

Constructieve eisen: De kelder moet voldoen aan de eisen die zijn gesteld door de gemeente en verzekeringsmaatschappijen. Dit betreft zowel de sterkte van de constructie als de veiligheid van de toegang, ventilatie en eventuele evacuatie.
Waterdichtheid: Een kelder moet waterdicht zijn om lekkage en vochtproblemen te voorkomen. Dit vereist het gebruik van speciale materialen en technieken.
Ventilatie en licht: Ook in een kelder is voldoende ventilatie en licht essentieel voor de leefbaarheid en veiligheid.
Toegang en evacuatie: De kelder moet voldoen aan de regels voor toegang en evacuatie in geval van nood. Dit kan bijvoorbeeld een nooduitgang of een veilige trap inhouden.

Kosten van een keldervergunning

De kosten van een omgevingsvergunning variëren per gemeente en hangen af van de complexiteit van de aanvraag. Naast de kosten voor de vergunning zelf, kunnen er extra kosten zijn voor onderzoeken, berekeningen en toezicht. De totale kosten moeten dus zorgvuldig worden ingeschat bij het opstellen van een bouwplan.

Conclusie

Het bouwen van een kelder is een complex proces dat altijd een bouwvergunning vereist. De aanleg van een kelder onder een woning of onder een vergunningsvrije aanbouw of bijgebouw leidt tot het feit dat het gedeelte boven de grond niet langer als een vergunningsvrije bouw kan worden beschouwd. De eisen aan de fundering, de grond en de veiligheid zijn streng en vereisen een gedetailleerde voorbereiding.

Voor de eigenaar betekent dit dat het belangrijk is om vanaf het begin een aannemer in te schakelen die ervaring heeft met kelderbouw. Dit is niet alleen vanwege de technische eisen, maar ook vanwege de juridische verantwoordelijkheid. Het aanvragen van een bouwvergunning is een verplichte en essentiële stap in het kelderbouwproces.

Door rekening te houden met de wettelijke eisen, de technische uitdagingen en de kosten, kan een kelderbouwproject worden uitgevoerd die zowel veilig als juridisch verantwoord is.