Verhuurbare Vloeroppervlakte in Kelders: Begrip, Toepassing en Relevante Beperkingen

Published by Redactie on juli 14, 2025 | Category kelder

In de vastgoed- en bouwsector speelt de verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) een cruciale rol bij het bepalen van de waarde en bruikbaarheid van een pand. Deze maatgevende oppervlakte helpt bijvoorbeeld bij het berekenen van huurprijs, verkoopprijs, en het opstellen van overeenkomsten. Een specifieke aandachtspunt binnen dit spectrum is de vraag of kelderruimtes onder de VVO vallen. Dit artikel legt uit wat verhuurbare vloeroppervlakte inhoudt, wat specifiek geldt voor kelders, en welke praktische toepassingen en beperkingen daarbij van belang zijn.

Wat is verhuurbare vloeroppervlakte?

De verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) is het deel van een pand dat direct bruikbaar is voor verhuur of verkoop. Dit omvat de bewoonbare ruimtes zoals woonkamers, slaapkamers, keukens en badkamers. In tegenstelling tot de bruto vloeroppervlakte (BVO), die alle overdekte ruimtes binnen de buitenmuren meet, sluit de VVO externe ruimtes zoals terrassen, balkons en tuinen meestal uit. Het verschil tussen de VVO en BVO is vooral relevant in commerciële panden, waar de verhuurbaarheid van ruimtes een directe invloed heeft op de huurprijs en de rendementen.

De berekening van de VVO wordt vaak geregeld door de NEN-norm, die richtlijnen geeft voor het meten en rapporteren van ruimtes. In het verleden werden deze metingen handmatig uitgevoerd, zoals in een geval dat in 2016 ter discussie stond (zie bron 1). Sindsdien is het proces vaak geautomatiseerd door gespecialiseerde bedrijven die gebruik maken van gestandaardiseerde methodieken.

Wat is een kelder in het kader van VVO?

Een kelder kan als verhuurbare vloeroppervlakte worden meegerekend, maar alleen onder bepaalde voorwaarden. In principe voldoet een kelder aan de criteria van de VVO als het ruimte functioneel is ingericht en toegankelijk is. Dit betekent dat de kelder niet langer als opslagruimte kan worden beschouwd, maar als een uitgebreiding van de bewoonbare ruimte moet worden ingericht.

Deze toepassing is bijvoorbeeld duidelijk aanwezig in praktijkgevallen zoals in bron 3, waarin drie zelfstandige appartementen op de bovenverdieping zijn genoemd en waarin het souterrain een oppervlakte heeft van zo’n 50 m². De gebruiksoppervlakte (GBO) van deze appartementen is 44 tot 48 m², waarbij de kelderruimte apart wordt genoemd en niet direct als verhuurbare oppervlakte wordt ingerekend.

Een kelder kan dus enkel meerekenen in de VVO als het volgende criterium is voldaan: - Het moet toegankelijk zijn via een interne trap of gang; - Het moet voldoende hoogte en licht hebben; - Het moet functioneel zijn ingericht (zoals een kelderkeuken of recreatieruimte); - Het moet voldoen aan de lokale bouw- en woningvoorschriften.

Praktische toepassing: kelders in huur- en verkoopovereenkomsten

In de praktijk is het belangrijk om duidelijk te onthouden dat een kelder niet automatisch meerekent in de VVO. Dit hangt volledig af van de mate waarin de kelder is ingericht en gebruikt wordt. Zoals beschreven in bron 1, kon een balkon, dat als buitenruimte werd beschouwd, niet meerekenen in de VVO, terwijl een verkoopruimte wel wel degelijk verhuurbaar was. Deze principes gelden ook voor kelders.

Bijvoorbeeld, in een kelderruimte die is aangepast tot een recreatieruimte of een extra woonruimte, kan het ruimte meegerekend worden in de VVO. Echter, in een kelderruimte die alleen gebruikt wordt als berging of technische ruimte, valt het buiten de scope van de VVO. Het is daarom essentieel dat dergelijke ruimtes in de overeenkomst duidelijk worden gedefinieerd.

Wet- en regelgeving rondom verhuurbare vloeroppervlakte en kelders

De Huisvestingswet 2014 stelt specifieke eisen voor verhuurruimtes. Deze regelgeving bepaalt niet alleen de minimaal benodigde oppervlakte per ruimte, maar ook de benodigde toegankelijkheid en functionaliteit. In de praktijk betekent dit dat een kelder als verhuurbare ruimte moet voldoen aan dezelfde eisen als andere woonruimtes.

Een duidelijk voorbeeld uit bron 4 laat zien dat er strafmaatregelen zijn opgesteld voor onjuiste aanduiding van verhuurbare ruimtes. Deze wetgeving dient om zowel huurders als verhuurders te beschermen tegen misinformatie of onjuist gebruik van ruimtes in huurovereenkomsten.

Daarnaast speelt de energieprestatie van een pand een rol in de beoordeling van verhuurbare vloeroppervlakte. In bron 3 wordt bijvoorbeeld duidelijk dat kelderruimtes geen energielabel krijgen, terwijl de verkoopruimte wel een energielabel E heeft. Dit duidt op het feit dat kelders in veel gevallen niet als verhuurbare ruimte worden aangemerkt in energiecontroleonderzoeken.

Invloed van kelders op WOZ-waarde en verkoopprijs

De woonruimte die meegerekent in de WOZ-waarde en verkoopprijs bevat in de regel alleen ruimtes die functioneel worden gebruikt. In dit opzicht geldt voor kelders dat ze meegenomen kunnen worden in de WOZ-waarde als ze voldoen aan de leefbaarheidseisen. Dit geldt bijvoorbeeld voor kelders die zijn ingericht tot extra woonruimte of recreatieruimte.

Bron 2 geeft aan dat bij de WOZ-waarde ook aanvullende ruimtes zoals garages en schuren meegenomen kunnen worden, afhankelijk van de lokale regelgeving. Bij kelders geldt een vergelijkbare logica. Echter, kelders die niet functioneel zijn ingericht, vallen meestal niet onder de WOZ-waarde of verkoopprijs.

Aanvullende opmerkingen en beperkingen

Tijdens de analyse van de bronnen bleek dat het begrip van VVO en de toepassing ervan in de praktijk niet altijd duidelijk is. In sommige gevallen werd bijvoorbeeld een balkon verkeerd meegerekend in de VVO, wat leidde tot een aanzienlijke prijsverhoging. Dit benadrukt de noodzaak van een duidelijke definieering van ruimtes in huurovereenkomsten en verkoopdocumenten.

Een andere beperking die uit de bronnen blijkt, is dat het begrip VVO en BVO in de praktijk vaak verward wordt. In bron 2 wordt duidelijk uitgelegd dat de BVO alle overdekte ruimtes meet, inclusief muren, gangen en trappenhuizen, terwijl de VVO enkel de werkelijk bruikbare ruimtes meet. Voor kelders geldt een vergelijkbare onderscheiding.

Een laatste beperking betreft de toepassing van de NEN-norm bij het meten van vloeroppervlaktes. In de praktijk blijkt dat het gebruik van deze norm niet altijd consistente resultaten oplevert, afhankelijk van de methode en het bedrijf dat de meting uitvoert.

Conclusie

De verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) is een essentieel concept in de vastgoed- en bouwsector. Het helpt bij het bepalen van de waarde, verkoop- of huurprijs, en het opstellen van juridisch bindende overeenkomsten. In het kader van kelderruimtes is het van belang om duidelijk te weten welke ruimtes meerekenen in de VVO en welke niet. Alleen kelders die functioneel zijn ingericht, toegankelijk zijn, en voldoen aan de leefbaarheidseisen, kunnen meegerekend worden in de VVO.

De praktijk leert dat het begrip van VVO en de toepassing ervan in de realiteit vaak verward of misgebruikt wordt. Daarom is het essentieel om duidelijke definities te hanteren en verkoop- of huurovereenkomsten nauwkeurig te formuleren. De wetgeving en regelgeving spelen hierin een cruciale rol, aangevuld met normen zoals de NEN-norm.

In de context van renovaties en verbouwingen is het belangrijk om te bepalen of een kelderruimte kan worden aangepast tot verhuurbare ruimte. Dit vereist zowel een juridische als technische evaluatie om te voldoen aan de eisen van de Huisvestingswet 2014 en andere relevante voorschriften.