Vocht in de kelder en de vraag of het een verborgen gebrek is: wat eigenaren en kopers moeten weten

Published by Redactie on juli 14, 2025 | Category kelder

Vocht in de kelder is een veelvoorkomend probleem in woningen. Het kan zowel een gevolg zijn van natuurlijke omstandigheden, zoals de ondergrondse ligging van de ruimte, als van technische of bouwkundige problemen. Maar wanneer vocht in de kelder zich als een verborgen gebrek blijkt te gedragen, kan dit juridische en financiële implicaties hebben voor de koper en de verkoper van een woning. In dit artikel leggen we uit wat vocht in de kelder precies inhoudt, wat de oorzaken zijn, en of het als een verborgen gebrek kan worden aangemerkt. Hierbij worden zowel technische als juridische aspecten besproken, op basis van actuele informatie uit betrouwbare bronnen.

Wat is vocht in de kelder?

Een kelderruimte is per definitie gevoeliger voor vochtproblemen dan andere ruimtes in een woning. Dit komt onder andere door de ondergrondse ligging, die het klimaat in de ruimte beïnvloedt, en door het ontbreken van natuurlijke ventilatie. In veel gevallen ontstaat vocht in de kelder als gevolg van condensatie, grondwater of defecten aan de fundering, leidingen of rioolinstallatie.

Oorzaken van vocht in de kelder

De oorzaken van vocht in de kelder zijn meestal van meerdere aard en kunnen zowel natuurlijk als technisch zijn:

Condensatievocht: In een koele en slecht geïsoleerde kelder kan vocht in de lucht condenseren op de muren, vloeren of plafonds. Dit komt vooral voor bij weinig ventilatie. Condensatie kan leiden tot vochtplekken en schimmelvorming.
Grondwater: Grondwater dat door de wanden of vloeren in de kelder sijpelt, kan een ernstig probleem opleveren. Dit gebeurt wanneer de waterdichtheid van de keldermuren niet voldoende is. Grondwater kan ook via defecte leidingen of rietleidingen binnenkomen.
Funderingsproblemen: Onvoldoende of verouderde funderingssystemen kunnen leiden tot vochtproblemen in de kelder. In sommige gevallen kan dit ook aanslechten op het normale gebruik van de woning, bijvoorbeeld wanneer er sprake is van opstijgend vocht.
Sanitaire defecten: Lekkages in waterleidingen of afvoerbuizen kunnen vocht in de kelder veroorzaken. Ook defecte riolering, zoals een verzakte buis, kan leiden tot vochtige of zelfs waterige situaties in de kelder.

Is vocht in de kelder een verborgen gebrek?

De vraag of vocht in de kelder een verborgen gebrek is, is complex en hangt af van een aantal cruciale factoren. Een verborgen gebrek wordt gedefinieerd als een gebrekkige bouwkundige toestand die niet zichtbaar was op het moment van aankoop en die de verkoper wist of moest weten, maar niet heeft gemeld of verzwegen.

Juridische criteria voor een verborgen gebrek

Om vocht in de kelder te kunnen beschouwen als een verborgen gebrek, dient het aan de volgende voorwaarden te voldoen:

Niet zichtbaar tijdens de bezichtiging of inspectie: Het vochtprobleem mag niet duidelijk zichtbaar zijn geweest op het moment van aankoop. Dit houdt in dat er geen vochtplekken, schimmel of een muffe geur aanwezig was. Een professionele bouwkundige inspectie kan hier duidelijkheid over geven.
Verkoper had bewust verzwegen of niet gemeld: Het is noodzakelijk om aan te tonen dat de verkoper bewust heeft verzwegen of niet heeft gemeld dat er een probleem was. Dit kan bijvoorbeeld duidelijk worden uit schriftelijke communicatie of getuigenverklaringen.
Het probleem is schadelijk of belemmert het normale gebruik: Het vochtprobleem moet zodanig zijn dat het het normale gebruik van de woning belemmert. Bijvoorbeeld wanneer de kelder niet gebruikt kan worden voor opslag of wanneer de vochtschade naar boven kan stijgen en het normale leven in de woning beïnvloedt.

Rechtspraak over vocht in de kelder

In rechtspraak is duidelijk geworden dat een licht vochtprobleem in de kelder niet automatisch als een verborgen gebrek wordt beschouwd. In een beslissing van het Gerechtshof 's-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2021:3077) is gesteld dat het normaal is dat voegen in kelders donker worden in bepaalde jaargetijden, maar dat dit geen gebrek aan de bouwkundige constructie inhoudt.

Een ander voorbeeld uit rechtspraak (ECLI:NL:GHSHE:2023:919) laat zien dat een vochtprobleem dat tijdens een inspectie had kunnen worden opgemerkt, niet als verborgen gebrek wordt aangemerkt. De koper moest deze situatie als bekend of kenbaar zien, ondanks dat de verkoper geen schriftelijke garanties gaf. Dit benadrukt het belang van een grondige inspectie door een erkende bouwkundige.

Technische oplossingen voor vocht in de kelder

Als vocht in de kelder zich al heeft voorgedaan, zijn er meerdere manieren om dit probleem aan te pakken. De keuze van de juiste oplossing hangt af van de oorzaak van het vochtprobleem.

1. Ventilatie verbeteren

Voor condensatievocht is een goede ventilatie vaak de meest eenvoudige en effectieve oplossing. Door frisse lucht toe te laten en vochtige lucht af te voeren, kan condensatie worden voorkomen. Dit kan via het installeren van een ventilatiesysteem in de kelderruimte.

2. Kelderbekuiping

Bij vochtproblemen veroorzaakt door grondwater is het opnieuw waterdicht maken van de keldermuren (bekuiping) een mogelijke oplossing. Dit kan gedaan worden door de muur van binnen of van buiten te behandelen met waterdichte materialen.

3. Muurinjectie

Muurinjectie is een techniek waarbij een waterdichte stof wordt ingebracht in de poriën van de keldermuren. Dit helpt om het insijpelen van grondwater te voorkomen. Deze methode is meestal ingrijpend en vereist professionele uitvoering.

4. Drainage aanleggen

Bij grotere vochtproblemen, bijvoorbeeld als er sprake is van een verzakte rioolbuis of lekkage in afvoerleidingen, is het aanleggen van een kelderdrainage oplossing. Hierbij wordt een systeem geïnstalleerd dat overtollig water afvoert en zo vochtproblemen voorkomt.

Vocht in de kelder en verzekering

Vocht- en vochtschade in de kelder is in de meeste verzekeringen niet standaard gedekt. Wel zijn er bepaalde uitzonderingen. Zo dekken bijvoorbeeld de Aegon-verzekering en de Allrisk-polis van ING in bepaalde gevallen schade door grondwater. Andere verzekeraars, zoals ABN AMRO, Allianz en Avéro Achmea, zullen dit alleen vergoeden als het grondwater is binnengedrongen via afvoerleidingen en de daarop aangesloten sanitaire toestellen.

Het is daarom belangrijk om bij aankoop van een woning een vochtcontrole uit te voeren en eventuele vochtproblemen in het kader van een bouwkundige inspectie te laten vaststellen. Dit kan voorkomen dat later een verzekering de schade niet vergoed.

Conclusie

Vocht in de kelder is een veelvoorkomend probleem dat zowel technische als juridische implicaties kan hebben. Hoewel het niet in elk geval als een verborgen gebrek wordt aangemerkt, kan het wel een verborgen gebrek zijn als het tijdens de aankoop niet zichtbaar was en de verkoper het bewust heeft verzwegen of niet heeft gemeld. Het is daarom van groot belang om vooraf een grondige inspectie te laten uitvoeren en eventuele vochtproblemen aan te pakken met de juiste oplossingen.

Voor kopers van woningen is het belangrijk om zich bewust te zijn van de juridische en technische aspecten van vochtproblemen. Voor verkopers geldt hetzelfde: het geven van eerlijke informatie over eventuele vochtproblemen is verantwoord en kan juridische risico’s voorkomen. Bij twijfel is het altijd aan te raden om professionele advies in te winnen, zowel op bouwkundig als juridisch vlak.