Kelders onder woningen: bouwregels, vochtproblemen en herstelmethoden

Published by Redactie on juli 14, 2025 | Category kelder

Een kelder onder een woning is een veelvoorkomende uitbreiding in de bouwsector. Zowel vanuit het oogpunt van woonruimte als waardeverhoging kan het bouwen of herstellen van een kelder een aantrekkelijke investering zijn. Toch zijn er belangrijke bouwregels, risico’s en technische uitdagingen die in overweging genomen moeten worden. In dit artikel bespreken we de huidige regelgeving rond kelders in het buitengebied, de vochtproblemen die kunnen ontstaan, en de technieken die gebruikt worden om lekkages in kelders te herstellen.

Bouwregels voor kelders in het buitengebied

In het bestemmingsplan Buitengebied 2009 is een duidelijke regeling opgenomen omtrent het bouwen van kelders onder woningen. Deze regeling is opgesteld om duidelijkheid te scheppen over de maatvoering van kelders en hun invloed op de totale inhoud van een bouwwerk. Volgens deze regels geldt het volgende:

Een kelder moet worden gerekend als onderdeel van de inhoud van een woning indien het een ruimtelijke uitstraling heeft en van buiten toegankelijk is. Dit betekent dat de kelder zichtbaar moet zijn voor de omgeving.
Indien de kelder volledig onder de woning ligt en van buiten niet toegankelijk is, hoeft deze niet mee te tellen in de totale inhoud van het bouwwerk.
Voor woningen in het buitengebied geldt dat de inhoud van het hoofdgebouw niet meer mag zijn dan 750 m³ (600 m³ voor kleinere woningen), exclusief kelders die niet van buiten toegankelijk zijn.

Deze regelgeving is vooral relevant voor woningen in het buitengebied, waar beperkte bouwregels gelden in vergelijking met de bebouwde kom. In het kader van bouwvergunningen en gemeentelijke regelingen is het daarom essentieel om rekening te houden met de maatvoering van kelders. De regelgeving is in werking geweest vanaf 2010 tot 2022 en is inmiddels vervallen, maar de principes zijn nog steeds van toepassing bij bouwprojecten in het buitengebied.

Kelders bouwen in de regio Amsterdam

Hoewel kelderbouw in de bebouwde kom vaak beperkt is door ruimtelijke en juridische voorschriften, is het in regio’s zoals Amsterdam en omgeving een populaire optie om extra woonruimte te creëren. Bouwbedrijven zoals De Waard Bouw bieden in deze regio expertise op het gebied van kelderbouw. Een kelder kan namelijk niet alleen de woonruimte vergroten, maar ook de waarde van het huis verhogen. Dit is een aantrekkelijke investering, vooral bij het verkopen van het pand, omdat extra ruimte op het markt een positieve invloed heeft op de koopkracht.

Een kelderbouwproject moet echter wel goed gepland worden. Het kan zijn dat de bestaande fundering aangepast moet worden om de extra belasting van de kelder te kunnen dragen. In sommige gevallen is funderingsherstel nodig, wat de kosten en het projecttijdens kan beïnvloeden. Het is daarom belangrijk om dit te bespreken met een ervaren bouwbedrijf of bouwtechnisch expert.

Vochtproblemen in kelders

Een bekend nadeel van kelders is de kans op vochtproblemen. Door de lage geografische ligging en de dichte bodemlagen kunnen kelders snel nat raken, vooral in regio’s met een hoge grondwaterstand. Volgens het artikel Voorjaar = Vochtalarm: voorkom schade aan uw woning door een natte kelder, is de kans op vocht en schimmel in kelders in regio’s zoals ‘t Gooi aanzienlijk. De oorzaak van vochtproblemen kan variëren, maar vaak ligt het aan het grondwaterpeil, dat door regenval en bodemveranderingen kan stijgen.

Vocht in een kelder heeft meerdere negatieve gevolgen:

Bouwtechnische schade: Vooral bij oudere woningen met gestorte of gemetselde keldermuren kan vocht lekkages veroorzaken en de structuur ondermijnen.
Gezondheidsrisico’s: Vocht en schimmel in een kelder kunnen leiden tot allergieën, hoofdpijn en benauwdheid. Deze effecten zijn vooral schadelijk voor kinderen en ouderen.
Minder woningwaarde: Voorkomende vochtproblemen kunnen leiden tot verlies van koopwaarde. Bij de verkoop van een woning moet een vochtprobleem vaak worden vermeld in het verkooprapport, wat de koopkracht kan beïnvloeden.

De eerste signalen van vocht zijn vaak onschuldig: een natte plek op de muur of een muffe geur. Maar zonder ingrijpen kunnen deze problemen zich snel uitbreiden en leiden tot ernstige schade.

Herstellen van lekkages en vocht in kelders

Als een kelder niet langer waterdicht is of vochtproblemen vertoont, zijn er verschillende technieken beschikbaar om dit op te lossen. Een dergelijk herstelproject kan uit meerdere stappen bestaan, zoals beschreven in het stappenplan van Revac Specialistische Technieken BV. Een typische aanpak is als volgt:

Slopen van de bestaande keldervloer: Na onderzoek naar de oorzaak van de lekkage wordt de bestaande vloer verwijderd. Tijdens deze fase worden inkassingen in de muren gemaakt om ruimte te creëren voor de toekomstige kimwand, die waterdicht maakt.
Wapening vlechten: Er wordt een wapening gemaakt uit stalen netten. Deze versterkt de nieuwe betonvloer. Aan de wanden worden kimplaten bevestigd, die in een later stadium de kimwand vormen.
Storten en afrooien van de betonvloer: Zodra de wapening klaar is, wordt er over de gehele vloer beton gestort. Dit zorgt voor een stevige en waterdichte basis. Vervolgens wordt de vloer vlak onder de rij afgewerkt.
Bekisten en storten van de kimwand: De kimwand wordt geconstrueerd om de wanden van de kelder waterdicht te maken. Dit is meestal een kritieke stap in het herstelproces.

Dit proces vereist professionele uitvoering en ervaring, omdat het niet alleen technisch complex is, maar ook de integriteit van de kelder en de woning als geheel kan beïnvloeden. Het is daarom aan te raden om dit type werk te laten uitvoeren door een ervaren aannemer.

Conclusie

Kelders onder woningen kunnen een waardevolle aanvulling zijn op de woonruimte en het bouwplan. Echter, bij het aanleggen of herstellen van een kelder moet rekening worden gehouden met bouwregels, vochtproblemen en technische uitdagingen. In het buitengebied is het belangrijk om te weten hoe kelders worden gerekend in de maatvoering van een bouwwerk, terwijl in de bebouwde kom kelderbouw vaak wordt gezien als een creatieve oplossing voor ruimtebeperking. Bovendien kunnen vochtproblemen in kelders serieuze gevolgen hebben voor de structuur van de woning en de gezondheid van de bewoners. Met behulp van professionele herstelmethoden is het echter mogelijk om lekkages en vocht te voorkomen of op te lossen. Een goed gepland en uitgevoerd keldervoorziening kan dus zowel functioneel als economisch een grote waarde toevoegen aan een woning.

Bronnen

huis
vragen