De waarde van een kelder in m² ten opzichte van de begane grond: kosten, toepassing en rendement

Published by Redactie on juli 14, 2025 | Category kelder

De bouw van een kelder onder of in de tuin is in de afgelopen jaren steeds vaker terug te zien in woningbouwprojecten. Zowel bij nieuwbouw als bij uitbreidingen of renovaties biedt een kelder extra nuttige ruimte die niet alleen functioneel is, maar ook de waarde van een woning aanzienlijk kan verhogen. Een van de kernvragen die hierbij vaak rijst, is hoe de waarde van een kelder in m² zich verhoudt tot de waarde van ruimte op de begane grond. Deze vraag is van belang voor zowel eigenaars die overwegen om een kelder te bouwen, als voor experts die deze keuze willen begeleiden.

In dit artikel worden de relevante aspecten besproken op basis van gegevens uit betrouwbare bronnen, inclusief technische, financiële en juridische overwegingen. De focus ligt op de waardeverhouding tussen kelderruimte en begane grond, met aandacht voor de invloed van grootte, toepassing, kosten en regelgeving.

Technische kenmerken van kelders en hun toepassing

Kelders kunnen zowel geheel ondergronds als gedeeltelijk in de tuin worden aangelegd. De afmetingen van een typische tuinkelder variëren van 3800x2600x2450 mm tot 6800x3200x2450 mm, afhankelijk van de wensen van de opdrachtgever. Deze afmetingen maken ruimte voor diverse functies zoals een praktijkruimte, hobbyruimte of opslagruimte. Bovendien kan de kelder zijn uitgerust met een dakplaat die ook als vloer voor de begane grond kan dienen, waardoor deze ruimte direct toegankelijk is en functioneel in gebruik kan worden genomen.

Een kelder kan ook worden uitgevoerd als een geheel ondergrondse constructie, waarbij het dak volledig in de totaalkosten van de kelder is opgenomen. In dat geval kan de m²-prijs lager uitvallen bij grotere constructies, omdat de kosten voor de bouwputvoorzieningen en wanden minder sterk doorwerken in de prijs per m².

Invloed van grootte op de m²-prijs

De verhouding tussen de omtrek en de oppervlakte van de kelder speelt een belangrijke rol in de kostencalculatie. Bij een grote bouwput zijn de kosten voor de bouwputvoorzieningen en wanden minder sterk doorwerkt in de prijs per m². Bovendien is er bij een grotere kelder minder relatieve ruimte nodig voor technische ruimtes, liftschachten, trappenhuizen en hellingbanen.

Voor een middenklasse kelder geldt ongeveer het volgende:

Kelder: €60.000
Vergunning: €1.500
Waterdichtheid: €5.000
Afwerking interieur: €8.000
Grondverzet: €5.000
Totaal: €79.500

De totale kostprijs varieert afhankelijk van de grootte. Een kleine kelder (20 m²) kost gemiddeld €20.000-€40.000, terwijl een kelder van 60 m² €90.000-€150.000 kost. De ondergrond speelt ook een rol: droge grond kost €1.500 per m², terwijl natte grond €2.500 per m² kost. Extra’s zoals een lift, verlichting of extra isolatie zorgen voor een extra kostenpost van €20.000 tot €90.000.

Waardeverhouding kelder en begane grond

Een van de centrale vragen bij een kelderaanleg is hoe de waarde van kelderruimte zich verhoudt tot ruimte op de begane grond. In de praktijk is het zo dat een kelder meestal minder waarde genereert per m² dan ruimte op de begane grond, gezien de beperkte toegankelijkheid, de lichtgebrek en de extra bouwkundige inzet.

In een rechtszaak (ECLI:NL:GHAMS:2020:3791) is aandacht besteed aan de waarde van een kelder in vergelijking met woonruimte. In het voorbeeld is de berging in de kelder tegen dezelfde bruto vervangingswaarde per m² als de woonruimtes gewaardeerd, wat door de eiser is gecontesteerd. Dit duidt op de moeilijkheid van het bepalen van een objectieve waardeverhouding, aangezien kelderruimte vaak niet als woonruimte wordt gezien, maar als een nevenfunctie.

Daarnaast is er een casus waarin een kelder onder de gehele woning is aangelegd met een hoogte van 2.4 meter. In dit geval is de thermische schil rondom de kelder aangebracht in plaats van op de begane grond. De vraag rijst of deze kelder meetelt in het gebruiksoppervlak van de woning of dat het als een aparte ruimte met een nevenfunctie moet worden gezien. Dit heeft invloed op de EPC (Energieprestatie Coëfficiënt) en de bepaling van het gebruiksoppervlak, die beide belangrijk zijn voor de waardebepaling.

Invloed van toegankelijkheid en functie

De toegankelijkheid van de kelder heeft een directe invloed op de waardeverhouding. Kelders die via een trap of lift direct toegankelijk zijn vanuit de woning, worden vaak als woonruimte beschouwd. In juridische en fiscale contexten kan dit ertoe leiden dat de kelder meetelt in het gebruiksoppervlak van de woning.

Een voorbeeld uit de praktijk laat zien dat een kelder die buiten het bijgebouw ligt en via een aparte toegang bereikbaar is, niet automatisch wordt meegerekend in het gebruiksoppervlak. Daarentegen, indien de kelder onder het bijgebouw ligt en via open verbinding toegankelijk is, wordt het oppervlak wel meegerekend. Dit betekent dat het totale oppervlak van het bijgebouw en de kelder samen wordt meegerekend in bepaalde berekeningen.

Kosteneffectiviteit en duurzaamheid

Een kelder is een aanzienlijke investering, maar kan zich ook snel terugverdienen. Gemiddeld kost het bouwen van een kelder in de tuin ongeveer €3.500-€4.500 per m². Hoewel de kostprijs hoger is dan die van een ruimte op de begane grond, kan de stijging van de waarde van het huis na renovatie de investering snel terugverdienen. Daarnaast zijn er prefab-kelders beschikbaar, die sneller en goedkoper kunnen zijn, vooral bij droge grondcondities.

Een voorbeeld van een tuinkelder is de tuinkelder van Sterk Beton, die geschikt is voor energieneutrale woningen, wijnkelders, berging of hobbyruimtes. Deze kelders zijn ontwikkeld voor gebruik bij alle grondsoorten en grondwaterstanden. Bij hoge grondwaterstanden zijn extra voorzieningen nodig, wat extra kosten kan opleveren.

Invloed op de EPC en thermische schil

De thermische schil speelt een belangrijke rol in de energieprestatie van een woning. Bij een kelderaanleg moet worden bepaald of de thermische schil zich rondom de kelder bevindt of op de begane grond. In het geval van een kelder die onder de gehele woning ligt, kan de thermische schil rondom de kelder liggen. Dit heeft invloed op de EPC-berekening, omdat het thermisch gedrag van de kelder anders kan zijn dan van de ruimte op de begane grond.

Er zijn ook juridische en technische overwegingen. Zo kan worden aangegesproken of een kelder, gezien de ligging van de thermische schil, meetelt in het gebruiksoppervlak van de woning. Deze vraag is relevant voor de bepaling van 55% van het gebruiksoppervlak dat moet bestaan uit woonruimte (VG), wat een vereiste is in sommige wettelijke regelgevingen.

Kosteneffectiviteit van prefab-kelders

Prefab-kelders zijn een alternatief voor traditionele kelderaanleg. Deze kelders worden in een fabriek vervaardigd en snel geplaatst in de tuin. Ze zijn ideaal voor projecten waarbij tijd en kosten cruciaal zijn. Deze oplossingen zijn vaak goedkoper en sneller uit te voeren, vooral bij droge grondcondities waarin geen extra waterdichtheidsmaatregelen nodig zijn.

Een voordeel van prefab-kelders is dat ze vaak zijn ontwikkeld voor verschillende toepassingen, zoals installatieruimtes voor energieneutrale woningen, wijnkelders of bergingsruimtes. Dit maakt ze flexibel en toepasbaar in verschillende situaties.

Conclusie

Een kelder is een waardevolle uitbreiding die niet alleen extra ruimte biedt, maar ook de waarde van een woning kan verhogen. De waardeverhouding tussen kelderruimte en ruimte op de begane grond is echter complex en afhankelijk van factoren zoals toegankelijkheid, functie en thermische eigenschappen. In de praktijk is de waarde van een kelder per m² lager dan die van ruimte op de begane grond, maar de investering kan zich snel terugverdienen via de waardestijging van de woning.

Bij het overwegen van een kelderaanleg is het belangrijk om rekening te houden met de juridische, technische en financiële aspecten. De keuze voor een prefab-kelder of een traditionele kelderaanleg hangt af van de projecteisen, de locatie en de beschikbare budgetten. Een zorgvuldige afweging van deze factoren leidt tot een duurzame en kosteneffectieve oplossing die zowel functioneel als economisch verantwoord is.