Waarom een kelder vaak niet meetelt als woonoppervlakte

Published by Redactie on juli 15, 2025 | Category kelder

Bij het bepalen van de woonoppervlakte van een woning spelen verschillende bouwkundige en technische factoren een rol. Een kelder is in veel gevallen niet automatisch te rekenen als woonruimte. Dit heeft te maken met de bouwkundige geschiktheid, de toegankelijkheid, de hoogte, de ventilatie, de afwerking en de regelgeving zoals vastgelegd in het Bouwbesluit. In dit artikel wordt ingegaan op de redenen waarom een kelder vaak niet meetelt bij de woonoppervlakte, met aandacht voor de technische eisen, de praktische voorwaarden en de impact op de waarde van de woning.

De definities van kelder en souterrain

Voor het begrijpen van de regels rond woonoppervlakte is het belangrijk om de definities van kelder en souterrain te kennen. Een kelder ligt volledig onder het maaiveld, terwij is een souterrain gedeeltelijk. Een ruimte wordt officieel als kelder gedefinieerd als meer dan de helft van de hoogte van die ruimte zich onder het straatniveau bevindt. Als minder dan de helft onder het maaiveld ligt, spreekt men van een souterrain. Deze nuances bepalen hoe deze ruimtes worden meegerekend in de berekening van de gebruiks- en woonoppervlakte.

Bouwkundige geschiktheid als woonruimte

Een kelder telt enkel mee als woonoppervlakte als deze bouwkundig geschikt is als woonruimte. Dat houdt meerdere eisen in:

Ventilatie en vochtbestrijding: Een kelder zonder voldoende ventilatie of met vochtproblemen, zoals schimmelvorming, is niet geschikt als woonruimte. Dit is van cruciaal belang, omdat een vochtige en ondoorlatende ruimte niet comfortabel is om in te wonen.
Verwarming: De ruimte moet voldoende verwarming bevatten om comfortabel te zijn in de wintermaanden.
Afwerking: Een onafgewerkte ruimte, zoals een ruimte met betonvloeren, betonwanden en zonder plafondbehang of vloerbedekking, voldoet niet aan de eisen. De ruimte moet een normale afwerking hebben om als woonruimte te kunnen dienen.
Toegankelijkheid: Een kelder moet toegankelijk zijn via een vaste trap. Niet-vaste trappen, zoals vlizotrappen of trapgaten, zijn niet toegestaan voor ruimtes die als woonruimte geregistreerd moeten worden.
Minimale hoogte: De ruimte moet overal minimaal 1,5 meter hoogte beschikken. Als de kelder in sommige delen lager ligt, wordt deze ruimte niet als woonoppervlakte gerekend.

Praktische voorwaarden en toepassingen

Niet elke kelder is afgewerkt of bestemd voor woonfunctie. In veel gevallen is een kelder bedoeld als opslagruimte, technische ruimte of garage voor fietsen en installaties zoals een warmtepomp of WTW-installatie. In dergelijke gevallen telt de kelder niet mee als woonoppervlakte. Ook als een kelder slechts gedeeltelijk onder de grond ligt of niet voldoet aan de minimale hoogte-eisen, wordt deze niet meegerekend.

Daarnaast geldt dat een kelder, ook als deze afgewerkt is, niet meetelt in de woonoppervlakte als deze niet functioneel als woonruimte gebruikt wordt. Dit betekent dat de ruimte moet worden gebruikt als kantoor, hobbykamer, slaapkamer of gelijkaardige ruimte. Simpelweg een ruimte afgewerken is niet voldoende – de functie moet duidelijk zijn.

Invloed op de waarde van de woning

Hoewel een kelder vaak niet meetelt als woonoppervlakte, kan het toch een aanzienlijke invloed hebben op de waarde van de woning, mits de ruimte functioneel is en goed is afgewerkt. Een kelder die wordt gebruikt als woonruimte, kantoor of hobbykamer kan als een extra woonlaag worden gezien en de marktwaarde van de woning verhogen. Echter, het omvormen van een kelder naar een woonruimte vereist vaak aanzienlijke investeringen in afwerking, ventilatie, isolatie en eventuele aanpassingen aan het Bouwbesluit.

Het belangrijk is om de kosten en voordelen van dergelijke projecten goed te overzien. In sommige gevallen is het beter om een kelder te houden als opslagruimte of technische ruimte, vooral als de bouwkundige voorwaarden niet voldaan zijn.

Hoe wordt woonoppervlakte berekend?

De berekening van de woonoppervlakte is gebaseerd op de oppervlakte van ruimtes die voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit. Dit betekent dat de oppervlakte wordt bepaald door de lengte en breedte van de ruimte te vermenigvuldigen, exclusief de buitenmuren, inclusief de binnenmuren. Ruimtes die lager zijn dan 1,5 meter worden niet meegerekend. Ook ruimtes zonder daglicht of zonder vaste toegang, zoals bergzolders of ruimtes via vlizotrappen, tellen niet mee.

Bij een kelder die volledig voldoet aan de eisen, kan de berekening eenvoudig worden uitgevoerd. Bijvoorbeeld, een kelder van 5 meter bij 4 meter heeft een oppervlakte van 20 m², mits deze voldoet aan alle bouwkundige voorwaarden.

Aanvullende regels en uitzonderingen

Er zijn ook situaties waarin een kelder wel meetelt, maar dan onder bepaalde voorwaarden. Zo kan een souterrain, dat gedeeltelijk onder het maaiveld ligt, in bepaalde gevallen meetellen als woonruimte, mits het voldoet aan de eisen voor hoogte, toegankelijkheid en bouwkundige geschiktheid. Ook kan een kelder die wordt gebruikt als kantoor of hobbyruimte, woonoppervlakte vormen, mits deze functie duidelijk is.

Echter, er zijn ook uitzonderingen. Zo telt een kelder niet mee als deze gedeeltelijk onder de grond ligt en niet voldoet aan de minimale hoogte. Ook als een kelder wordt gebruikt als opslagruimte of technische ruimte, telt deze niet mee. Deze regels zijn afgeleid uit meerdere bronnen en worden verder uitgelegd in het Bouwbesluit en de NEN 2580.

Conclusie

Een kelder kan in bepaalde gevallen worden gerekend als woonoppervlakte, maar dit vereist het voldoen aan een reeks bouwkundige en technische eisen. Deze omvatten voldoende ventilatie, afwerking, verwarming, toegankelijkheid via een vaste trap en een minimale hoogte van 1,5 meter. Bovendien moet de kelder functioneel gebruikt worden als woonruimte, zoals een kantoor, hobbykamer of slaapkamer.

Als de eisen niet worden voldaan, telt de kelder niet mee in de berekening van de woonoppervlakte. Dit heeft gevolgen voor de marktwaarde van de woning, omdat de woonoppervlakte een belangrijke factor is bij de bepaling van de koopprijs.

Het omvormen van een kelder naar een woonruimte is een complexe en kostbare investering. Het is daarom belangrijk om zorgvuldig te overwegen of het verstandig is om dit te doen, en of de ruimte daadwerkelijk geschikt is voor woonfunctie.