Verjaring van erfdienstbaarheden: Wat betekent dit voor de huishouding?

Published by Redactie on juli 3, 2025 | Category riolering

Een erfdienstbaarheid is een juridisch recht dat het eigendom van een perceel beperkt. Dit recht zorgt ervoor dat de eigenaar van een perceel bepaalde lasten moet dulden of bepaalde rechten moet verlenen aan de eigenaar van een ander perceel. Dit kan bijvoorbeeld het recht zijn om over een pad te lopen of om leidingen te leggen. Er zijn verschillende manieren waarop een erfdienstbaarheid kan ontstaan, waaronder vestiging en verjaring. In dit artikel zullen we ons richten op de verjaring van erfdienstbaarheden, met name in het kader van riolering.

Wat is verjaring van erfdienstbaarheden?

Verjaring van erfdienstbaarheden is een juridisch proces waarbij een erfdienstbaarheid ontstaat door het gebruik van het perceel van een ander gedurende een bepaalde termijn. Dit kan gebeuren op twee manieren: verkrijgende verjaring en bevrijdende verjaring.

Verkrijgende verjaring treedt op wanneer de eigenaar van het heersende erf gedurende tien jaar te goeder trouw gebruik maakt van de erfdienstbaarheid. Dit betekent dat de eigenaar van het heersende erf zich gedraagt als een rechthebbende en dat het gebruik van de erfdienstbaarheid naar buiten toe kenbaar is. Dit recht kan worden ingeschreven in het Kadaster, waardoor het voor derden zichtbaar is.

Bevrijdende verjaring dient om een erfdienstbaarheid op te heffen. Voor een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring is een onafgebroken bezit van de erfdienstbaarheid van minstens 20 jaar vereist. Dit betekent dat de vermeende bezitter zich gedraagt als eigenaar van de grond en dat dit naar buiten toe blijkt. Het is belangrijk op te merken dat de rechter zeer terughoudend is bij het beoordelen van dergelijke zaken.

Verjaring van erfdienstbaarheden in het kader van riolering

Een voorbeeld van een erfdienstbaarheid is het recht om leidingen of riolering door het perceel van een ander te leggen. Dit recht kan ontstaan door verjaring, mits aan de vereisten is voldaan.

Als een buurman bijvoorbeeld regelmatig gebruik maakt van de riolering van een ander perceel, kan dit leiden tot een erfdienstbaarheid door verjaring. De termijn voor verkrijgende verjaring is tien jaar, terwijl de termijn voor bevrijdende verjaring 20 jaar is. Het is belangrijk om op te merken dat het gebruik van de riolering niet willekeurig mag zijn, maar dat het moet worden gedaan met het oog op het gebruik van het heersende perceel.

Wat is nodig voor een verjaring?

Voor een verjaring van een erfdienstbaarheid zijn verschillende voorwaarden van toepassing. Ten eerste moet er sprake zijn van een onafgebroken bezit van de erfdienstbaarheid. Dit betekent dat de gebruiker van de erfdienstbaarheid gedurende de gehele termijn van de verjaring actief moet zijn en dat het gebruik van de erfdienstbaarheid naar buiten toe kenbaar moet zijn.

Daarnaast moet de bezitter van de erfdienstbaarheid zich gedragen als een rechthebbende. Dit betekent dat hij zichzelf als de eigenaar van de grond beschouwt en dat hij zich redelijkerwijs als zodanig mag beschouwen. Daarnaast moet de bezitter goede trouw hebben, wat wil zeggen dat hij zich bewust is van de rechten en verplichtingen die bij de erfdienstbaarheid horen.

Belang van de registratie in het Kadaster

Een belangrijke factor bij de verjaring van erfdienstbaarheden is de registratie in het Kadaster. Zonder registratie in het Kadaster heeft de erfdienstbaarheid in principe geen werking tegenover derden, zoals nieuwe eigenaren. Om mogelijke geschillen in de toekomst te voorkomen, is een goede vastlegging in het Kadaster belangrijk.

De registratie in het Kadaster zorgt ervoor dat de erfdienstbaarheid juridisch bindend is, zowel voor de huidige als toekomstige eigenaren van zowel het heersende als het dienende erf. Daarnaast helpt het om de rechten en plichten van beide partijen duidelijk te maken, waardoor geschillen kunnen worden voorkomen.

Beëindiging van een erfdienstbaarheid

Een erfdienstbaarheid kan worden opgeheven als de partijen het daarover eens zijn en zelf doorhaling van het recht verzoeken. Als ze het niet eens zijn, kan de erfdienstbaarheid door de rechter worden opgeheven. Dit is echter niet makkelijk, aangezien de rechter zeer terughoudend is bij het beoordelen van zulke gevallen.

Een rechter kijkt voor de uitleg van een erfdienstbaarheid naar de partijbedoeling. Deze partijbedoeling moet worden afgeleid door de in de akte van vestiging gebruikte bewoordingen uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de (inhoud van de) gehele akte van vestiging. Dit betekent dat de rechter moet kijken naar de intenties van de partijen bij de vestiging van de erfdienstbaarheid.

Conclusie

De verjaring van erfdienstbaarheden is een belangrijk onderdeel van het vastgoedrecht. Het kan leiden tot het ontstaan van een erfdienstbaarheid, waardoor de eigenaar van een perceel bepaalde lasten moet dulden of bepaalde rechten moet verlenen aan de eigenaar van een ander perceel. Het is belangrijk om te begrijpen dat de verjaring van erfdienstbaarheden niet zomaar plaatsvindt, maar dat er aan bepaalde voorwaarden moet worden voldaan. Daarnaast is de registratie in het Kadaster cruciaal om de rechten en plichten van beide partijen duidelijk te maken en mogelijke geschillen te voorkomen.