Erfpacht en riolering: Wat betekent dit voor de eigendomsverhoudingen?

Published by Redactie on juli 3, 2025 | Category riolering

In Nederland is het begrip "erfpacht" een veelvoorkomend recht in de bouw en het woningbouwbedrijf. Het betreft een zakelijk recht dat iemand toegang geeft tot een onroerende zaak, zoals een perceel grond, dat van een ander is. In combinatie met riolering kan dit leiden tot complexe situaties rondom eigendoms- en onderhoudsverantwoordelijkheden. In dit artikel bespreiden we de rechtsgevolgen van erfpacht in verband met riolering, gebaseerd op de beschikbare bronnen.

Wat is erfpacht?

Erfpacht is een zakelijk recht dat een persoon de bevoegdheid geeft om een onroerende zaak, zoals bouwgrond, te houden en te gebruiken. De persoon die dit recht heeft, wordt de erfpachter genoemd. De erfpachter moet vaak maandelijks of jaarlijks betalen, wat de canon wordt genoemd. Dit recht is geen eigendom, maar een gebruiksrecht. De eigendomshouder blijft de eigenaar van de onroerende zaak, en bouwwerken of beplanting automatisch in het bezit van de eigenaar.

De term "erfpacht" wordt vaak gebruikt in combinatie met het recht van opstal, wat de erfpachter het recht geeft om gebouwen op andermans grond in eigendom te hebben. Dit is een uitzondering op de natrekkingsregels.

Wat is een riolering en wat betekent dat voor erfpacht?

Een riolering is een netwerk van leidingen en putten dat ervoor zorgt dat afvalwater van woningen en gebouwen wordt afgevoerd naar een rioolgemaal of waterschap. In het kader van erfpacht kan de aansluiting op een riolering leiden tot complexe situaties rondom eigendomsverantwoordelijkheden. De vraag of een riolering deel uitmaakt van een erfpachtrecht of niet, hangt af van verschillende factoren, waaronder het tijdstip van aanleg, de fysieke verbinding met andere netten, en de toepassing van wetgeving.

Wat zegt de wetgeving over riolering en erfpacht?

Volgens artikel 5:20 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is de eigendom van een net, bestaande uit kabels of leidingen, die in, op of boven de grond van anderen is of wordt aangelegd, toe aan de bevoegde aanlegger van dat net. Dit betekent dat als een riolering op een perceel is aangelegd, de eigenaar van dat perceel automatisch ook eigenaar is van het deel van de riolering dat op zijn grond ligt, mits er een fysieke verbinding is.

Bijvoorbeeld, indien een riolering op een perceel aangesloten is op het gemeentelijke rioleringstelsel, dan is de eigenaar van het perceel ook eigenaar van de riolering die op zijn grond ligt, mits er geen aparte regeling is voor de aansluiting.

Wat is bestanddeelvorming en hoe beïnvloedt dit de eigendomsverhoudingen?

Bestanddeelvorming is een juridisch begrip dat betrekking heeft op de relatie tussen twee zaken waarbij een van de zaken een bestanddeel is van de andere. Dit gebeurt wanneer de twee zaken constructief op elkaar zijn afgestemd, of wanneer de hoofdzaak, indien het bestanddeel zou ontbreken, als onvoltooid moet worden beschouwd.

In het geval van een riolering kan dit leiden tot de situatie dat een deel van de riolering een bestanddeel is van het gemeentelijke rioleringstelsel. Dit betekent dat de eigenaar van het perceel ook eigenaar is van dat deel van de riolering, mits er sprake is van een fysieke verbinding en de riolering niet alleen op het perceel is aangesloten, maar ook op het gemeentelijke net.

Wat is de rol van het gerechtshof bij het bepalen van eigendomsverhoudingen?

Het gerechtshof heeft in meerdere gevallen bepaald of een riolering een bestanddeel is van het gemeentelijke rioleringstelsel. Bijvoorbeeld, in de zaak van KVM en de Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders is geoordeeld dat het rioleringsstelsel van KVM een bestanddeel is van het rioleringsstelsel van de Rijksdienst, omdat het zonder de riolering van de Rijksdienst niet zou kunnen functioneren. Dit betekent dat KVM vanaf het tijdstip van de aansluiting ook eigenaar is van het rioleringsstelsel van de Rijksdienst.

In een andere zaak is geoordeeld dat een 1,5 kilometer lange riolering, die buiten het terrein van een vakantiepark ligt, een bestanddeel is van het rioleringstelsel van dat park, omdat het park zonder die riolering niet kan functioneren. Dit leidt ertoe dat het park zelf de verantwoordelijkheid heeft voor het onderhoud van de riolering, ook al ligt het buiten zijn terrein.

Wat zijn de gevolgen voor de onderhoudsverantwoordelijkheid?

Als een riolering een bestanddeel is van het gemeentelijke rioleringstelsel, dan is de eigenaar van het perceel ook verantwoordelijk voor het onderhoud van dat deel van de riolering. Dit geldt ook wanneer de riolering buiten het terrein van de eigenaar ligt, mits er sprake is van een fysieke verbinding en het perceel van het gemeentelijke net afhankelijk is.

In veel gevallen is het lastig om duidelijk te maken of een riolering een bestanddeel is van het gemeentelijke net. Dit kan leiden tot verwarring en conflicten tussen de eigenaren van de perceelsgrond en de gemeenten of waterschappen. Daarom is het belangrijk om bij het aansluiten op een riolering te kijken naar de fysieke verbinding en de juridische aard van de riolering.

Wat zijn de gevolgen voor de financiering van een erfpachtrecht?

Bij de financiering van een erfpachtrecht is het belangrijk om te weten of de riolering die op het perceel is aangesloten, een bestanddeel is van het gemeentelijke rioleringstelsel. Dit heeft invloed op de financierbaarheid van het erfpachtrecht, omdat banken vaak terughoudender zijn met het financieren van de aankoop van een erfpachtrecht dan met het financieren van de aankoop van een volledig eigendom.

Daarnaast kan het niveau van de canon en de herzieningsdatum van de canon invloed hebben op de financiering. Banken kijken naar de stabiliteit van de canon en de mogelijke stijgingen bij herziening.

Wat zegt de deskundigencommissie over de canonrente?

De deskundigencommissie oordeelt dat het hoogheemraadschap het canonrentepercentage niet precies volgens de voorwaarden berekent. Dit leidt tot compensatievragen en kan invloed hebben op de financiering van erfpachtcontracten.

Wat zijn de gevolgen voor de toekomst?

De wetgeving rondom netten, bestanddeelvorming en eigendomsverhoudingen is duidelijk, maar in de praktijk blijven er vragen over de juiste toepassing. De situatie rondom erfpacht en riolering kan complex zijn, en het is belangrijk om op de hoogte te zijn van de juridische regels en de mogelijke gevolgen.

Conclusie

Erfpacht en riolering vormen een complexe situatie in de Nederlandse wetgeving. De eigendomsverhoudingen, onderhoudsverantwoordelijkheden en financieringsmogelijkheden hangen af van de fysieke verbindingen, de toepassing van wetgeving en de juridische bepalingen. Het is belangrijk om bij de aansluiting op een riolering te kijken naar de aard van de riolering en de betrokkenheid van de gemeente of waterschappen. In veel gevallen is het raadzaam om een juridische adviespleging in te schakelen bij het aansluiten op een riolering.

Bronnen

erfpacht

Related Posts