De verantwoordelijkheid voor de kelder in de VvE: Wanneer is de VvE aansprakelijk en wat valt onder de gemeenschappelijke lasten?

Published by Redactie on juli 15, 2025 | Category kelder

In Nederland zijn appartementsgebouwen vaak onderdeel van een Vereniging van Eigenaren (VvE). Deze VvE regelt de gemeenschappelijke lasten, onderhoudsverplichtingen en eventuele schades die voorkomen in delen van het gebouw die gemeenschappelijk zijn. Een veelvoorkomende vraag die eigenaren stellen, is: "Wat valt onder de VvE inzake de kelder?" Is de kelder een privéruimte van de eigenaar of valt deze binnen de gemeenschappelijke verantwoordelijkheid van de VvE? En wat gebeurt er bij schade of lekkage in de kelder?

Deze vraag raakt de rechtelijke en praktische verantwoordelijkheid van zowel de VvE als de individuele appartementseigenaar. In dit artikel bespreken we, op basis van actuele jurisprudentie, praktijkvoorbeelden en VvE-richtlijnen, wat precies valt onder de VvE in de context van een kelder, wie verantwoordelijk is voor schade en hoe de verantwoordelijkheid verdeeld kan worden.

De kelder in de splitsingsakte

De splitsingsakte is de kerndocumentatie die bepaalt welke delen van een appartementsgebouw gemeenschappelijk zijn en welke niet. Deze akte bepaalt ook hoe verantwoordelijkheden en kosten worden verdeeld.

In sommige gevallen wordt de kelder expliciet genoemd in de splitsingsakte. In andere gevallen is het onduidelijk of de kelder onder de gemeenschappelijke verantwoordelijkheid valt. Dit kan tot rechtszaken en meningsverschillen tussen de VvE en individuele eigenaren leiden.

Een belangrijk voorbeeld is een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 12 mei 2020, waarin beoordeeld werd of een kelder als woonruimte kwalificeert en of het gebruik daarvan overeenkomstig de splitsingsakte is. Het hof concludeerde dat, uit de splitsingsstukken, volgt dat de kelder als woonruimte dient te worden aangeduid. De rechtbank had terecht verwijzen naar artikel 9 lid 2 van het appartementsrecht. Hieruit blijkt dat de aanduiding van de kelder als berging of woonruimte van groot belang is bij het bepalen van de verantwoordelijkheid.

Onduidelijkheid in de splitsingsakte

In veel gevallen is de splitsingsakte niet duidelijk of tegenstrijdig. Dit kan voorkomen wanneer: - De kelder in de splitsingsakte niet expliciet wordt genoemd. - De kelder op de bouwtekening als berging staat, maar in werkelijkheid wordt gebruikt als woonruimte. - Het plafond van de kelder zeer laag is of geheel onder straatniveau ligt, wat niet typisch is voor een woonruimte.

Zoals uit een casus blijkt waarin een kelder sinds enkele jaren regelmatig overstromt, was het onduidelijk of het herstellen van de waterdichtheid voor rekening van de VvE of van de individuele eigenaar kwam. De akte van splitsing bevatte geen expliciete vermelding van de kelder en de bouwtekening was niet duidelijk. Dit leidde tot discussie over wie verantwoordelijk was voor de maatregelen.

Gemeenschappelijke versus privéverantwoordelijkheid

Volgens de regels van het appartementsrecht zijn sommige delen van het appartementsgebouw standaard gemeenschappelijk. Dit zijn bijvoorbeeld: - De fundering - De gevels - De vloeren - De verzamelleidingen (zoals riool-, water- en elektriciteitsleidingen) - Het trappenhuis - Dakgoten en hemelwaterafvoer

Woninginrichtende zaken zoals badkamer- en keukenafvoeren vallen meestal niet onder de VvE, tenzij deze delen onderdeel zijn van een dragende structuur of gemeenschappelijk systeem.

Wat is de positie van de kelder?

In de meeste gevallen valt de kelder niet automatisch onder de VvE. Dit hangt volledig af van de splitsingsakte en de bouwtekening. Als de kelder expliciet wordt genoemd en als berging of woonruimte is aangeduid, kan het zijn dat de kelder als eigen zaak van de appartementseigenaar wordt beschouwd. Als de kelder daarentegen onderdeel is van de fundering of buitenlaag, kan het onder de VvE vallen.

Een kelder die onder straatniveau ligt en gebruikt wordt als berging wordt meestal als eigen zaak beschouwd. Een kelder die gebruikt wordt als woonruimte en daardoor een verblijfsruimte is, kan in sommige gevallen onder de VvE vallen, mits dit in de splitsingsakte is aangeduid.

Rechtbank oordeel

Een belangrijk oordeel in deze context is dat van de rechtbank en het hof in de casus genoemd in de jurisprudentie. In deze casus werd beoordeeld of een kelder die als woonruimte was gebruikt, overeenkomstig de splitsingsakte was. Het hof concludeerde dat de kelder als woonruimte dient te worden aangeduid, omdat dit uit de splitsingsstukken bleek. De rechter had terecht verwijzen naar artikel 9 lid 2 van het appartementsrecht.

Een kelder die als woonruimte is gebruikt, kan dus onder de VvE vallen, mits dit in de splitsingsakte is bepaald. Dit heeft gevolgen voor de verantwoordelijkheid voor schade en onderhoud.

Aansprakelijkheid bij schade

Een veelvoorkomend probleem is schade aan de kelder, zoals overstroming, vocht, schimmel of lekkages. In dergelijke gevallen is het belangrijk te bepalen wie verantwoordelijk is voor het herstel.

Aansprakelijkheid bij lekkage

Als een kelder lek is, is het belangrijk te bepalen waar het gebrek ligt. Als het gebrek zich bevindt in een gemeenschappelijke zaak zoals de fundering of de buitenlaag, dan valt de verantwoordelijkheid op de VvE. Als het gebrek zich bevindt in een privaat deel, zoals de wanden of de deur van de kelder, dan valt de verantwoordelijkheid op de appartementseigenaar.

In sommige gevallen is het onduidelijk of het gebrek in een gemeenschappelijk of privédeel zit. Dit leidt vaak tot conflicten tussen de VvE en de individuele eigenaar. Zoals beschreven in een casus, konden de eigenaren op de bovengelegen etages weinig zin zien om mee te betalen aan een herstelmaatregel voor een kelder waarbij zij geen overlast ondervonden.

Aansprakelijkheid bij wateroverlast

Een andere veelvoorkomende situatie is wateroverlast in de kelder door regen of hoge grondwaterstanden. In Nederland zijn er meerdere gevallen bekend waarin kelders overstromen of worden omhoog geduwd door hoge grondwaterstanden. Dit heeft gevolgen voor de constructie en stabiliteit van het gebouw.

In dergelijke gevallen is het belangrijk te bepalen wie verantwoordelijk is voor het herstellen van de kelderbak of het waterdicht maken van de kelder. Als de kelder onderdeel is van de fundering of buitenlaag, dan valt de verantwoordelijkheid op de VvE. Als de kelder een privéruimte is, dan valt de verantwoordelijkheid op de appartementseigenaar.

Het belang van de splitsingsakte

De splitsingsakte is het meest belangrijke document bij het bepalen van verantwoordelijkheden en aansprakelijkheden in de VvE. Als de kelder niet expliciet in de splitsingsakte is genoemd, kan het onduidelijk zijn of het onder de VvE valt.

Het is daarom aan te raden om de splitsingsakte en bouwtekening zorgvuldig te bestuderen. In sommige gevallen is het nodig om juridisch advies in te winnen, vooral als er sprake is van onduidelijkheid of tegenstrijdigheden in de stukken.

Een duidelijke aanduiding in de splitsingsakte kan voorkomen dat er dispuuten ontstaan over verantwoordelijkheden en kosten. Het is daarom belangrijk dat bij de opstelling of wijziging van de splitsingsakte alle relevante ruimtes en constructies duidelijk worden genoemd.

Samenvatting

De vraag "Wat valt onder de VvE inzake de kelder?" is niet eenvoudig te beantwoorden. De verantwoordelijkheid hangt af van de inhoud van de splitsingsakte, de bouwtekening en de juridische uitleg. In veel gevallen is de kelder niet automatisch onderdeel van de VvE, maar kan onder de VvE vallen als het deel uitmaakt van de fundering of buitenlaag.

Bij schade, lekkages of wateroverlast is het belangrijk te bepalen waar het gebrek ligt en wie verantwoordelijk is voor het herstel. Dit kan leiden tot meningsverschillen tussen de VvE en individuele eigenaren, vooral als de splitsingsakte onduidelijk of tegenstrijdig is.

Het is daarom aan te raden om: - De splitsingsakte en bouwtekening zorgvuldig te bestuderen. - Bij onduidelijkheid juridisch advies in te winnen. - Duidelijke afspraken te maken over de verantwoordelijkheid en onderhoudsverplichtingen.

Zowel de VvE als de individuele eigenaar heeft een belang bij een goed onderhouden gebouw. Door de verantwoordelijkheden en aansprakelijkheden duidelijk te bepalen, kan men conflicten voorkomen en het wooncomfort verbeteren.

Bronnen

valt
vve