Water in de kelder: wanneer is dit een verborgen gebrek?

Published by Redactie on juli 15, 2025 | Category kelder

Water in de kelder is een bekend probleem bij woningeigenaren en kan zich op verschillende manieren manifesteren: van een klein plasje water in de hoek tot overstromingen en schimmelvorming. Het is niet alleen vervelend vanwege de overlast, maar kan ook schade veroorzaken aan de constructie en de opslagruimte. Maar wanneer is water in de kelder meer dan een gewoon probleem? Wanneer kan het gezien worden als een verborgen gebrek, en wat zijn de juridische en praktische gevolgen daarvan?

In dit artikel wordt nader ingegaan op het verschijnsel water in de kelder, de oorzaken, de schade die het kan veroorzaken, en wanneer het als een verborgen gebrek kan worden aangemerkt. Ook worden mogelijke oplossingen besproken om dit probleem effectief aan te pakken.

Wat is een verborgen gebrek?

Een verborgen gebrek is, zoals de naam al doet vermoeden, een defect aan een woning dat niet direct zichtbaar is op het moment van aankoop. Dit kan bijvoorbeeld gaan om slechte funderingen, vochtproblemen achter muren, lekkages in afvoerbuizen of problemen met de riolering. Het belangrijkste criterium is dat het gebrek niet zichtbaar was tijdens de bezichtiging van de woning, en dat de vorige eigenaar bewust heeft verzwegen dat het probleem bestond.

Wanneer het gaat om water in de kelder, is het dus niet automatisch een verborgen gebreek. Er zijn een aantal voorwaarden die moeten worden voldaan:

Het probleem was niet zichtbaar op het moment van aankoop.
De verkoper wist van het probleem en heeft dit bewust verzwegen.
Het probleem is ernstig genoeg om aansprakelijkheid van de verkoper mogelijk te maken.

Als deze voorwaarden niet aanwezig zijn, dan kan het waterprobleem in de kelder niet als verborgen gebrek worden aangemerkt. Bijvoorbeeld: als er tijdens de bezichtiging reeds vochtplekken, schimmel of een muffe geur waren, dan was het probleem zichtbaar. In dat geval kan de koper geen aanspraak maken op de verkoper.

Oorzaken van water in de kelder

Water in de kelder kan ontstaan door verschillende oorzaken, die elk hun eigen oorzaak en oplossing hebben. De meest voorkomende oorzaken zijn:

Grondwaterinfiltratie
- Kelders bevinden zich vaak onder het grondwaterniveau, waardoor ze vatbaar zijn voor water dat via scheuren en kieren in muren of vloeren naar binnen sijpelt.
- Dit probleem wordt vaak verergerd door klimaatverandering en extreme neerslag. Rijkswaterstaat wijst op een stijgend risico op infiltratie in tijden van zware regenval.
Slechte of ontbrekende drainage
- Een onvoldoende of slecht afgewerkte drainage rondom de woning kan leiden tot waterophoping bij de fundering.
- Tijdens regenperiodes kan dit leiden tot water dat via de muren of ramen de kelder binnendringt.
Lekkages in leidingen of afvoeren
- Waterleidingen of rioolbuizen die beschadigd zijn, kunnen water in de kelder brengen.
- Dit kan bijvoorbeeld het gevolg zijn van een verzakking in de grond of een slechte aansluiting.
Condensatie en vocht
- Kelders kunnen vochtige worden door luchtcondensatie, vooral in de wintermaanden.
- Dit is niet altijd schadelijk, maar kan leiden tot schimmelvorming en een muffe lucht.
Overstroming door regenwater
- Bij extreme regenval kan het afwateringssysteem overbelast raken, waardoor regenwater via ramen of muren naar binnen stroomt.
- Dit is een tijdelijk probleem, maar kan herhaaldelijk voorkomen bij hoge regenval.

Schade door water in de kelder

Water in de kelder kan niet alleen vervelend zijn, maar ook ernstige schade veroorzaken. De gevolgen kunnen variëren van kleine vervelende klachten tot structurele problemen:

Schimmelvorming en kelderzwam: Vocht stimuleert de groei van schimmels en kelderzwam, die niet alleen de gezondheid van de bewoners kunnen nadenken, maar ook de structuur van de kelder kunnen beschadigen.
Muffe geurtjes en vochtige lucht: Vooral in wintermaanden kan vocht in de kelder leiden tot een onaangename lucht in het gehele huis.
Structuurversterking: Water dat zich in de fundering of muren van de kelder heeft genesteld, kan de stabiliteit van de woning ondermijnen.
Schade aan meubilair en opslag: Water in de kelder kan leiden tot verlies van spullen, meubels en voorwerpen die in de kelder zijn opgeslagen.
Energieverbruik: Vochtige muren en vloeren kunnen het isolatievermogen van de kelder verlagen, wat leidt tot hogere energierekeningen.

Wanneer is water in de kelder een verborgen gebrek?

Als water in de kelder als verborgen gebrek wordt aangemerkt, dan kan de koper mogelijk aansprakelijkheid van de verkoper eisen. Dit is echter enkel mogelijk als de volgende voorwaarden zijn vervuld:

Het probleem was niet zichtbaar tijdens de bezichtiging.
De verkoper was op de hoogte van het probleem en heeft dit niet gemeld.
Het probleem is ernstig genoeg om de waarde van de woning te beïnvloeden of schade te veroorzaken.

Een professionele bouwkundige inspectie kan helpen bij het bepalen of het probleem zichtbaar was op het moment van aankoop. Bijvoorbeeld: als er reeds schimmel, vochtplekken of scheuren zichtbaar waren, dan was het probleem zichtbaar, en kan het niet als verborgen gebrek worden aangemerkt.

Een voorbeeld: als er een barst in de keldermuur is die leidt tot voortdurende waterinfiltratie, en de vorige eigenaar wist hiervan en dit niet heeft gemeld, dan kan het verborgen gebrek zijn. In dat geval kan de koper mogelijk aanspraak maken op de verkoper.

Oplossingen voor water in de kelder

Het oplossen van waterproblemen in de kelder vereist meestal professionele hulp, omdat het meestal niet een oppervlakkig probleem is. De volgende maatregelen kunnen worden overwogen:

Kelderdrainage: Een goed aangelegd drainagesysteem rondom de kelder kan helpen bij het afvoeren van overtollig water en voorkomt infiltratie.
Kelderafdichting: Het aanbrengen van een waterdichte coating op muren en vloeren kan helpen om water buiten te houden. Dit is vaak de meest voorkomende methode voor kelderafdichting.
Injecteren van scheuren: Indien de waterinfiltratie het gevolg is van scheuren in de muren of vloeren, kan injecteren een effectieve oplossing zijn.
Voorzien van ventilatie: Bij vochtproblemen kan verbeterde ventilatie helpen om de luchtvochtigheid te verminderen en schimmelvorming te voorkomen.
Herstel van leidingen en afvoeren: Als water in de kelder het gevolg is van lekkages, dan dient deze leidingen hersteld te worden door een professionele loodgieter.

Preventie van water in de kelder

Het is verstandiger om waterproblemen in de kelder voor te gaan dan er later mee te worstelen. Enkele voorbeurten die kunnen helpen bij het voorkomen van water in de kelder zijn:

Regelmatig inspecteren: Controleer regelmatig of er geen lekkages of vochtplekken zijn.
Goede afwatering: Zorg voor een goed functionerend afwateringssysteem rondom de woning.
Verwijder onkruid en mestgras: Onkruid rondom de woning kan leiden tot waterophoping bij de fundering.
Inspectie door specialist: Als je vermoedt dat je kelder een waterprobleem heeft, is het verstandig om een vochtspecialist in te schakelen. Ze kunnen de oorzaak identificeren en effectieve oplossingen bieden.

Conclusie

Water in de kelder is een veelvoorkomend probleem dat niet alleen vervelend is, maar ook schade kan veroorzaken. Het is echter enkel als verborgen gebrek te zien wanneer het niet zichtbaar was op het moment van aankoop en de vorige eigenaar wist van het probleem en dit niet heeft gemeld. In dat geval kan de koper mogelijk aanspraak maken op de verkoper. Het oplossen van waterproblemen vereist vaak professionele hulp en kan variëren van kelderafdichting tot herstel van leidingen.

Het is verstandig om waterproblemen in de kelder snel aan te pakken om schade en schimmelvorming te voorkomen. Door de oorzaak van het probleem te achterhalen en effectieve maatregelen te nemen, is het mogelijk om je kelder droog te houden en de waarde van de woning te behouden.