Wanneer wordt een kelder meegerekend in de WOZ-waarde?

Published by Redactie on juli 15, 2025 | Category kelder

Bij de bepaling van de WOZ-waarde van een woning speelt de gebruiksoppervlakte een belangrijke rol. De WOZ-waarde wordt bepaald door onder andere de grootte en functie van de ruimtes die als bewoonbaar worden beschouwd. Een van de veelgestelde vragen is of een kelder wordt meegerekend in de WOZ-waarde. In dit artikel wordt nader ingegaan op de criteria die van toepassing zijn op kelders, op basis van de relevante beleidsregels en regelgeving.

Wat is de gebruiksoppervlakte?

De gebruiksoppervlakte is een maat voor het bewoonbare deel van een woning. Deze oppervlakte wordt gebruikt bij het bepalen van de WOZ-waarde en wordt geregistreerd in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). In tegenstelling tot de totale bouwoppervlakte, wordt de gebruiksoppervlakte bepaald door te kijken naar de daadwerkelijk bewoonbare ruimtes.

Ruimtes die niet voldoen aan de eisen voor bewoonbaarheid, zoals een voldoende hoog plafond, toegang, ventilatie en lichtinval, worden niet meegerekend in de gebruiksoppervlakte. Deze regels zijn belangrijk om te kennen bij het bepalen of een kelder wel of niet meetelt in de WOZ-waarde van een woning.

Criteria voor bewoonbaarheid van kelders

Een kelder kan worden beschouwd als bewoonbaar en daardoor meegerekend in de gebruiksoppervlakte, maar enkel en alleen indien bepaalde voorwaarden zijn vervuld. Deze voorwaarden zijn afgeleid uit beleidsregels, zoals de regelgeving van het bestemmingsplan Buitengebied 2009.

1. Toegankelijkheid en zichtbaarheid

Een kelder wordt niet meegerekend in de gebruiksoppervlakte als:

Hij volledig onder het gebouw ligt,
Niet van buitenaf toegankelijk is,
Geen ruimtelijke uitstraling heeft (bijvoorbeeld zichtbaar is voor de omgeving).

Ruimtelijke uitstraling betekent dat de kelder zichtbaar is en een invloed heeft op de omgeving, bijvoorbeeld door een deur of raam dat boven maaiveld ligt of waarvan de aanwezigheid duidelijk zichtbaar is.

2. Afmetingen en bouwvorm

De inhoud van een kelder wordt niet meegerekend in de berekening van de inhoud van een woning, mits:

De kelder slechts één laag heeft,
De kelderramen niet boven maaiveldniveau zijn aangebracht,
De kelder niet zichtbaar is en geen ruimtelijke uitstraling heeft.

Als de kelder buiten de voetprint van het gebouw ligt, dan kan deze wel meetellen als bijgebouw. Dit geldt zolang de kelder van buitenaf toegankelijk is of een zichtbare uitstraling heeft.

3. Kelder onder bijgebouw

Een kelder onder een bijgebouw hoeft niet meegerekend te worden in de oppervlakteberekening van bijgebouwen, mits:

De kelder volledig onder het bijgebouw ligt,
Niet van buitenaf toegankelijk is,
Geen ruimtelijke uitstraling heeft.

Indien de kelder buiten de voetprint van het bijgebouw ligt en zichtbaar is, dan moet deze wel meetellen in de oppervlakteberekening van bijgebouwen.

Invloed op de WOZ-waarde

De WOZ-waarde wordt bepaald aan de hand van de gebruiksoppervlakte. Als een kelder voldoet aan de eisen voor bewoonbaarheid en dus meetelt in de gebruiksoppervlakte, dan heeft dit een directe invloed op de WOZ-waarde van de woning. Dit is bijvoorbeeld van toepassing als een kelder is verbouwd tot een bewoonbare kamer, zoals een extra slaapkamer, studeerkamer of recreatieruimte.

Het is belangrijk om te onthouden dat de WOZ-waarde niet alleen gebaseerd is op de oppervlakte, maar ook op het type woning, de locatie, de toestand en andere factoren. De gebruiksoppervlakte is slechts één van de veel voorkomende parameters die in het taxatieproces worden meegenomen.

Praktische voorbeelden

Voorbeeld 1: Kelder die niet meetelt

Een woning heeft een kelder die volledig onder het hoofdgebouw ligt, met een deur die alleen van binnen toegankelijk is en geen zichtbare elementen boven maaiveld. In dit geval wordt de kelder niet meegerekend in de gebruiksoppervlakte en heeft hij dus geen invloed op de WOZ-waarde.

Voorbeeld 2: Kelder die wel meetelt

Een woning heeft een kelder die gedeeltelijk boven maaiveld ligt en via een deur of raam zichtbaar is. Deze kelder is ook verbouwd tot een extra woonruimte met voldoende hoogte, licht en ventilatie. In dit geval wordt deze kelder wel meegerekend in de gebruiksoppervlakte en beïnvloedt hij dus wel de WOZ-waarde.

Belang van het juiste registreren van de gebruiksoppervlakte

Het juiste registreren van de gebruiksoppervlakte is van groot belang, zowel voor de eigenaar van de woning als voor de gemeente. Een onjuiste registratie kan leiden tot een onjuiste WOZ-waarde, wat gevolgen kan hebben voor de woonlasten en eventuele verkoopwaarde van de woning.

Een eigenaar die vermoedt dat de gebruiksoppervlakte van zijn woning niet juist is geregistreerd, kan dit melden bij de gemeente. In sommige gevallen is het zelfs mogelijk om de oppervlakte te meten aan de hand van de meetinstructies van de gemeente om eventuele fouten te herkennen.

Beleidsregels en regelgeving

De regels rondom het meetellen van kelders in de gebruiksoppervlakte zijn geregeld in het bestemmingsplan Buitengebied 2009. Dit plan bevat gedetailleerde definities en voorwaarden voor het meetellen van kelders, bijgebouwen en andere ruimtes. De provincie en gemeente hanteren deze regels bij het vaststellen van de gebruiksoppervlakte en de WOZ-waarde.

De belangrijkste beleidsregels zijn:

Kelders die volledig onder het gebouw liggen en niet zichtbaar zijn, hoeven niet meegerekend te worden.
Kelders die zichtbaar zijn of van buitenaf toegankelijk zijn, moeten wel meetellen in de gebruiksoppervlakte.
Bijgebouwen en kelders onder bijgebouwen worden meegerekend in de oppervlakteberekening, als ze aan de relevante criteria voldoen.

Conclusie

De vraag of een kelder meetelt in de WOZ-waarde van een woning hangt af van een aantal specifieke criteria, zoals toegankelijkheid, zichtbaarheid en bewoonbaarheid. Een kelder die volledig onder het gebouw ligt en geen zichtbare of toegankelijke elementen heeft, hoeft niet meegerekend te worden in de gebruiksoppervlakte. Als de kelder echter wel voldoet aan de eisen voor bewoonbaarheid en zichtbaar is, dan telt hij wel mee in de WOZ-waarde.

Het is van belang voor eigenaren om deze regels goed te begrijpen, zodat ze eventuele onregelmatigheden op tijd kunnen herkennen en melden. Bij twijfel over de registratie van de gebruiksoppervlakte is het verstandig om contact op te nemen met de gemeente of een professional in de bouwsector.

Bronnen

meegerekend