Erfdienstbaarheid en de rol van de riolering in het burenrecht

Published by Redactie on juli 3, 2025 | Category riolering

Inleiding

Erfdienstbaarheid is een juridisch begrip dat voorkomt in het burenrecht en betreft het recht van een perceel (het dienende erf) om een bepaalde last te dulden of een recht te verschaffen ten gunste van een ander perceel (het heersende erf). Deze rechtsverhouding is geregeld in artikel 5:70 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en kan ontstaan door vestiging of door verjaring. In sommige gevallen kan het ook zijn dat er geen erfdienstbaarheid is aangegeven voor de riolering, wat betekent dat er geen juridisch recht is om via het perceel van een buurman riolering te gebruiken. Dit artikel bespreekt de aard van erfdienstbaarheid, de manieren waarop deze ontstaat en de rol van de riolering in dit recht, met als uitgangspunt dat erfdienstbaarheid niet automatisch bestaat als deze niet expliciet is vermeld.

Wat is erfdienstbaarheid?

Erfdienstbaarheid is een zakelijk recht dat een onroerende zaak (het dienende erf) verplicht is om een bepaalde last te dulden of een recht te verschaffen ten gunste van een andere onroerende zaak (het heersende erf). Dit recht kan vanwege de ligging van de perceelen ontstaan, bijvoorbeeld door het recht om over een pad van de buurman te lopen of door het recht om over het perceel van de buurman een riool aan te sluiten. De wet bepaalt dat erfdienstbaarheid in principe alleen kan ontstaan door vestiging of door verjaring.

Vestiging

Een erfdienstbaarheid kan ontstaan door vestiging, wat inhoudt dat de partijen een overeenkomst hebben gesloten over het gebruik van een gemeenschappelijk recht, zoals een overpad of een riolering. Dit wordt vastgelegd in een notariële akte, die in het Kadaster wordt ingeschreven. De erfdienstbaarheid geldt dan ook voor de rechtsopvolgers van de oorspronkelijke partijen. Dit is het meest voorkomende scenario en is in de praktijk vaak duidelijk geregeld in de notariële akte.

Verjaring

Een andere manier waarop een erfdienstbaarheid kan ontstaan, is door verjaring. Dit gebeurt als een bepaalde situatie al jarenlang op dezelfde manier wordt uitgeoefend, zonder dat er sprake is van een overeenkomst. De verjaring kan in twee varianten plaatsvinden:

Verjaring met goede trouw: Wanneer het gebruik van het perceel van de buurman gedurende 10 jaar op een manier plaatsvindt die redelijkerwijs als een erfdienstbaarheid kan worden beschouwd.
Verjaring zonder goede trouw: Wanneer het gebruik van het perceel van de buurman gedurende 20 jaar plaatsvindt, zonder dat er ooit een overeenkomst is gesloten. In dit geval ontstaat de erfdienstbaarheid automatisch, ook al is er geen notariële akte.

Erfdienstbaarheid en de riolering

Een veelvoorkomend geval van erfdienstbaarheid is het recht om via het perceel van een buurman een riolering aan te sluiten. In veel gevallen is dit recht echter niet aangegeven in de notariële akte, waardoor er geen juridisch recht is om dit gebruik te maken. Dit kan leiden tot conflicten tussen buren, vooral als de riolering van de buurman niet meer beschikbaar is of als de eigenaar van het dienende erf geen toestemming heeft gekregen om het gebruik van de riolering te maken.

Geen erfdienstbaarheid voor de riolering

In sommige gevallen is er geen erfdienstbaarheid aangegeven voor de riolering, wat betekent dat de eigenaar van het perceel geen juridisch recht heeft om gebruik te maken van de riolering van de buurman. Dit kan voorkomen als de riolering niet in de notariële akte is opgenomen, of als de erfdienstbaarheid niet is vastgelegd in het Kadaster. In zulke gevallen kan de eigenaar van het perceel niet automatisch het recht hebben om de riolering van de buurman te gebruiken, tenzij er een overeenkomst is gesloten of er een erfdienstbaarheid is ontstaan door verjaring.

Gevolgen van het ontbreken van een erfdienstbaarheid

Als er geen erfdienstbaarheid is aangegeven voor de riolering, kan dit leiden tot problemen bij het aanleggen van een aansluiting op het openbare rioleringssysteem. In sommige gevallen kan de gemeente de aansluiting van een perceel afwijzen, omdat er geen toestemming is verkregen van de buurman. Ook kan het ontbreken van een erfdienstbaarheid ertoe leiden dat de eigenaar van het perceel een aansluiting niet mag uitvoeren, tenzij er een overeenkomst is gesloten of er een juridisch recht is ontstaan.

Wanneer kan erfdienstbaarheid worden opgeheven of gewijzigd?

Een erfdienstbaarheid kan opgeheven of gewijzigd worden, mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan. De rechter kan dit doen als blijkt dat de uitoefening van de erfdienstbaarheid onmogelijk is geworden, of als de eigenaar van het heersende erf geen redelijk belang meer heeft bij de uitoefening. Ook kan de erfdienstbaarheid worden opgeheven als deze in strijd is met het algemeen belang en de erfdienstbaarheid 20 jaar of langer bestaat.

Beëindiging van de erfdienstbaarheid

De erfdienstbaarheid kan worden beëindigd op verschillende manieren:

Door afstand: Als de eigenaar van het heersende erf afstand doet van de erfdienstbaarheid, dan is de eigenaar van het dienende erf hieraan niet langer gebonden.
Door verjaring: Als de erfdienstbaarheid gedurende een bepaalde tijd niet is gebruikt, kan deze verjaren.
Door opheffing door de rechter: De rechter kan een erfdienstbaarheid opheffen of wijzigen, mits er sprake is van onvoorziene omstandigheden die niet zijn voorzien bij de vestiging van de erfdienstbaarheid.

De rol van de notaris bij erfdienstbaarheid

Een notaris speelt een belangrijke rol bij het vastleggen van een erfdienstbaarheid. De notaris zorgt ervoor dat de overeenkomst wordt vastgelegd in een notariële akte, die wordt ingeschreven in het Kadaster. Dit is belangrijk, omdat een erfdienstbaarheid pas geldt tegenover derden, zoals nieuwe eigenaren, als deze is ingeschreven. De notaris kan ook helpen bij het oplossen van conflicten tussen buren, bijvoorbeeld als een buurman de toegang tot de riolering beperkt.

Conclusie

Erfdienstbaarheid is een belangrijk begrip in het burenrecht, dat het recht oplegt om een bepaald recht te kunnen gebruiken, zoals het gebruik van een overpad of de riolering van een buurman. Het ontbreken van een erfdienstbaarheid voor de riolering kan leiden tot problemen bij het aanleggen van een aansluiting, vooral als er geen overeenkomst is gesloten of geen erfdienstbaarheid is ontstaan door verjaring. Het is daarom belangrijk dat de erfdienstbaarheid duidelijk is opgenomen in de notariële akte en ingeschreven in het Kadaster. Bij twijfel is het raadzaam om een advocaat of notaris te raadplegen om het juridische kader goed te begrijpen.