Btw-regelingen bij grondwerk en bouwterreinen: wat u als bouwer of ondernemer moet weten

Published by Redactie on juli 16, 2025 | Category grondwerk

Bij het aankoop, bebouwen of verkopen van grond en bouwterreinen in Nederland zijn bepaalde fiscale regelingen van toepassing, met name op het gebied van de omzetbelasting (btw). Deze regelingen zijn vastgelegd in de Wet op de omzetbelasting (Wet OB), de Zesde richtlijn van de Europese Unie en daarnaast in de BTW-richtlijn 2006. In dit artikel wordt uitgebreid ingegaan op de btw-regelingen die van toepassing zijn op grondwerk en bouwterreinen, met een nadruk op de definities, voorwaarden en praktische toepassing van het begrip "bouwterrein", evenals het verleggen van btw in bouwprojecten.

Wat is een bouwterrein?

Volgens de Wet OB en artikel 135 van de BTW-richtlijn 2006 wordt onbebouwde grond die bestemd is voor bebouwing beschouwd als bouwterrein. Deze bepaling heeft als doel om de btw-vrijstelling, die normaal van toepassing is op de levering van onroerende zaken, niet van toepassing te maken op grond die specifiek is voorzien voor bebouwing. De toepassing van deze regeling hangt af van objectieve gegevens die moeten aantonen dat de grond inderdaad bestemd is voor bebouwing.

De volgende voorwaarden kunnen van toepassing zijn om een grond als bouwterrein te classificeren:

Bewerkingen op de grond zoals het egaliseren van de grond of het verwijderen van bomen en struiken.
Voorzieningen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond, zoals het graven van een bouwput of het aftakken van het hoofdriool tot aan de perceelgrens.
Voorzieningen in de omgeving van de grond, zoals het aanleggen van een hoofdriool of bouwwegen.
Afgifte van een omgevingsvergunning voor bouwen.

Zodra een grond aan één van deze voorwaarden voldoet, kan deze als bouwterrein worden aangemerkt, wat heeft tot gevolg dat de btw-vrijstelling niet van toepassing is op de levering van deze grond.

Definitie van bebouwing en bouwwerk

Volgens artikel 11, lid 4, van de Wet OB wordt onder bebouwing verstaan het oprichten van een gebouw en het inrichten van het erbij behorende terrein. Een gebouw wordt gedefinieerd als een bouwwerk dat vast met de grond is verbonden, terwijl het erbij behorende terrein wordt gezien als elk terrein dat naar maatschappelijke opvattingen behoort bij of dienstbaar is aan het gebouw.

Het Hof van Justitie van de Europese Unie heeft in verschillende arresten bepaald dat lidstaten bij de omschrijving van bouwterreinen rekening moeten houden met de doelstelling van artikel 135, letter k, van de BTW-richtlijn 2006. Dit artikel legt vast dat enkel de leveringen van onbebouwde terreinen die niet als ondergrond voor een opstal bestemd zijn, van btw vrijgesteld kunnen worden. Dit betekent dat de toepassing van btw op bouwterreinen moet worden vermeden als het werkelijk is bedoeld voor bebouwing.

Wat betekent 'verleggen van btw' in de bouw?

Het verleggen van btw is een fiscale regeling die in bepaalde gevallen toelaat om de btw van een onderaannemer verlegd te maken naar de hoofdaannemer. Deze regeling is van toepassing in situaties waarin fysieke werkzaamheden aan onroerende zaken worden uitgevoerd, zoals het bouwen, slopen, aanleggen, onderhouden, herstellen of schoonmaken van een gebouw.

Voorbeelden van werkzaamheden die onder deze regeling vallen zijn:

Bouwen of slopen van woningen of gebouwen
Aanleggen of reparatie van wegen of riolen
Schoonmaak of onderhoud van gebouwen

Werkzaamheden die buiten deze regeling vallen zijn onder andere het opstellen van architectonische ontwerpen, bewaking of verhuur. In dergelijke gevallen is het niet mogelijk om btw te verleggen.

Bij het verleggen van btw moet de onderaannemer een factuur versturen waarop vermeld staat dat de btw verlegd is naar de hoofdaannemer. Daarbij moet het btw-identificatienummer van de hoofdaannemer vermeld zijn, zodat de Belastingdienst de verlegging kan volgen en controleren. De btw moet worden verlegd over de totale rekening, inclusief kilometervergoedingen of andere kosten die verband houden met de uitgevoerde werkzaamheden.

Wanneer is btw verleggen toegestaan?

Het verleggen van btw is toegestaan in verschillende situaties, waaronder:

Zakendoen met het buitenland
Onderaanneming en personeel uitlenen
Verkoop van afval en oude materialen
Verkoop van mobiele telefoons, laptops, tablets
Verkoop van onroerende zaken
Verkoop van goud
Overdracht van emissierechten

Een van de meest voorkomende toepassingen van de verleggingsregeling is in de bouwsector. Onderaannemers in de bouw, zoals monteurs, schilders en stucadoors, kunnen de btw verleggen naar de hoofdaannemer. Dit is enkel toegestaan als de werkzaamheden fysiek zijn en gericht zijn op onroerende zaken.

Voorwaarden voor btw-verlegging

De verleggingsregeling geldt alleen als bepaalde voorwaarden zijn vervuld. Zo moet de hoofdaannemer een geldig btw-nummer hebben. Dit btw-nummer kan worden geverifieerd via de VIES-database van de Europese Commissie.

Daarnaast moet de onderaannemer een factuur zonder btw versturen aan de hoofdaannemer, waarbij duidelijk wordt vermeld dat de btw verlegd is. De Belastingdienst controleert deze verlegging aan de hand van het btw-nummer en de uitgevoerde werkzaamheden.

Het verleggen van btw is ook toegestaan in gevallen waarin een ondernemer uit een ander EU-land betrokken is, bijvoorbeeld bij het leveren van bouwdiensten in Nederland. In dergelijke gevallen is het verleggen van btw een vereiste voor de toepassing van de EU-btw-regels.

Uitzonderingen en beperkingen

Niet alle werkzaamheden zijn geschikt voor het verleggen van btw. Zo zijn bijvoorbeeld werkzaamheden die gericht zijn op het ontwerpen van gebouwen of schepen buiten de verleggingsregeling. Ook werkzaamheden zoals bewaking, verhuur of beheer vallen niet onder deze regeling.

Een bekende uitzondering is dat het verleggen van btw niet van toepassing is op het aanleggen van een golfbaan of sportterrein. In zulke gevallen is het terrein niet te classificeren als bouwterrein, aangezien het niet is bedoeld voor bebouwing in de zin van de Wet OB. In dergelijke gevallen is de btw-vrijstelling mogelijk van toepassing.

Conclusie

Bij het werken met grondwerk en bouwterreinen is het van belang om goed te begrijpen hoe de btw-regelingen van toepassing zijn. Een grond is slechts dan te classificeren als bouwterrein als er objectieve aanwijzingen zijn dat deze bedoeld is voor bebouwing. Daarnaast is het verleggen van btw in de bouwsector een essentieel fiscaal instrument dat onderaannemers toelaat om de btw te verleggen naar de hoofdaannemer. Deze regeling is echter enkel van toepassing op bepaalde werkzaamheden, zoals het bouwen, slopen of onderhouden van gebouwen. Het is belangrijk om rekening te houden met de fiscale regels om eventuele belastingaanspraken te voorkomen en te zorgen voor naleving van de wetgeving.