Btw-voorschriften voor grondwerken bij bouwprojecten

Published by Redactie on juli 16, 2025 | Category grondwerk

De toepassing van de btw bij grondwerken speelt een cruciale rol bij bouwprojecten, zowel voor particuliere woningbouw als bij industriële of commerciële exploitaties. In Nederland zijn de btw-regels voor grondwerken geregeld door de Algemene Btw-wet (ABW), waarbij het moment van levering van de onroerende zaak bepalend is voor de btw-aangifte. Binnen dit kader zijn er specifieke voorwaarden voor grondwerken, bebouwing en de juridische levering van een bouwterrein.

In de praktijk kunnen situaties voorkomen waarin de bebouwing van een terrein nog niet voltooid is, maar de grond al wordt geleverd. Dit heeft directe gevolgen voor de btw-aangifte. Zoals aangegeven in de Belastingdienstrichtlijnen, vindt de levering voor de btw pas plaats bij de oplevering van het bouwterrein, mits de bebouwing nog moet worden gesloopt. Deze regeling is van belang bij bijvoorbeeld de verkoop van grond waarop een gebouw staat dat niet meer functioneert als een gebruikelijk woning of bouwwerk.

Bouwterrein en levering voor de btw

Een bouwterrein wordt gedefinieerd als onbebouwde grond die bestemd is voor bebouwing. Voor de btw wordt de bestemming van de grond als bouwterrein bepaald door objectieve gegevens. Deze objectieve gegevens kunnen onder andere bestaan uit:

Het bewerken van de grond (zoals egaliseren, verwijderen van struiken of bomen)
Het treffen van voorzieningen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond (zoals graven van een bouwput of aftakken van het hoofdriool tot aan de perceelgrens)
Het treffen van voorzieningen in de omgeving van de grond (zoals aanleggen van een hoofdriool of bouwwegen)
De afgifte van een omgevingsvergunning voor bouwen

Deze voorwaarden zijn van essentieel belang voor de btw-behandeling. Wanneer deze aanwezig zijn, wordt het terrein als bouwterrein beschouwd, wat betekent dat de levering voor de btw plaatsvindt bij de oplevering van het terrein.

Wanneer op de grond bebouwing staat die dienstbaar is aan de grond, zoals hekwerken, of wanneer er bomen of struiken op staan, dan is deze bebouwing van ondergeschikt belang voor de btw. In dat geval kan de levering voor de btw al op het moment van juridische levering plaatsvinden, mits de bebouwing niet meer als een gebruikelijk woning of bouwwerk kan fungeren.

Juridische levering en oplevering

De onderscheiding tussen juridische levering en oplevering is essentieel bij de btw-behandeling van grondwerken. De juridische levering is de overdracht van de eigendom aan de koper, terwijl de oplevering het moment is waarop de grond daadwerkelijk wordt afgestaan, bijvoorbeeld met ingang van de bouwperiode of bij oplevering van het bouwterrein.

Een belangrijke aandachtspunt is dat de btw-aangifte pas op de oplevering wordt gedaan wanneer de bebouwing nog niet gesloopt is. Dit betekent dat de btw-aangifte vertraagt wordt, waardoor er fiscale voordelen kunnen ontstaan. In dit geval is de levering voor de btw pas voltooid bij de oplevering van het bouwterrein, mits de bebouwing nog moet worden gesloopt.

Bouwverplichtingen en btw

Bij de verkoop van bouwgrond kunnen ook bouwverplichtingen aan de koper verbonden zijn. Deze verplichtingen kunnen onder meer omvatten:

Het indienen van een aanvraag voor omgevingsvergunning binnen een bepaalde termijn na ondertekening van de koopovereenkomst
Het beginnen met de bouw binnen 6 maanden na de juridische levering of 6 maanden na het onherroepelijk worden van de vergunning
Het voltooien van de bouw binnen 2 jaar na het onherroepelijk worden van de vergunning

Zoals aangegeven in de lokale regelgeving, is het aan de koper om deze bouwverplichtingen na te komen. Als deze verplichtingen niet worden nagekomen, kan de gemeente de overeenkomst ontbinden, bijvoorbeeld bij hoge saneringskosten boven de € 150.000 exclusief btw.

Grondprijzen en btw

Grondprijzen worden in de praktijk vastgesteld op basis van de markt en de locatie. In sommige gemeenten, zoals Krimpenerwaard, worden de grondprijzen jaarlijks herzien binnen een bepaald kader. De prijs kan op basis van een vaste m²-prijs of een kavelprijs worden bepaald. Ook wordt gebruikgemaakt van een residuele methode, waarbij de grondprijs als percentage van de vrij-op-naam (v.o.n.)-prijs wordt uitgedrukt.

De btw wordt pas aangemeld bij levering van het bouwterrein. In het geval van een groen- of reststrook wordt een gedeeltelijke prijs in rekening gebracht, tenzij er door de verkoop van grond een volledige bouwkavel ontstaat. In dat geval wordt de volledige bouwgrondprijs in rekening gebracht.

Grondexploitaties en btw

Grondexploitaties worden binnen gemeentelijke beleidsvoorstellingen beschouwd als een belangrijk instrument voor de verkoop en exploitatie van grond. In deze context wordt aandacht besteed aan de fiscale gevolgen van grondexploitaties, zoals de vennootschapsbelasting. Vanaf 2017 zijn activiteiten op grondexploitaties vennootschapsbelastingplichtig, wat betekent dat de gemeente belasting moet betalen op de winst die wordt gemaakt met grondverkoop.

Om de kosten van grondexploitaties goed in beeld te brengen, wordt er gebruikgemaakt van een doorbelastingmethode. Deze methode is gebaseerd op een uurtarief vermeerderd met overhead, en wordt jaarlijks herzien. De correcte in kaart brengen van interne kosten is van belang om fiscaal correct te handelen en om de belastingaangifte accuraat te maken.

Grondwerken en saneringsverplichtingen

Saneringsverplichtingen kunnen ook een rol spelen bij de verkoop van grondwerken. In sommige gevallen kan het verkochte terrein niet of niet volledig geschikt zijn voor het beoogde gebruik. In dat geval komen de kosten voor het saneren van het terrein ten laste van de gemeente, mits deze kosten binnen een bepaalde drempel blijven. Als de saneringskosten boven deze drempel komen, kan de gemeente de overeenkomst ontbinden zonder schadevergoeding te verschuldigen.

Een belangrijke voorwaarde voor de juridische levering is dat het terrein geschikt is voor het beoogde gebruik. Indien dit niet het geval is, kan de juridische levering worden uitgesteld tot het terrein is aangepast.

Conclusie

De btw-behandeling van grondwerken bij bouwprojecten houdt rekening met de juridische levering en de oplevering van het terrein. Wanneer de bebouwing nog moet worden gesloopt, vindt de levering voor de btw pas bij de oplevering plaats. Dit heeft gevolgen voor de btw-aangifte en kan fiscale voordelen opleveren.

De verkoop van grond kan onder bepaalde voorwaarden als bouwterrein worden beschouwd, wat bepalend is voor de btw-aangifte. Daarnaast zijn er bouwverplichtingen aan de koper verbonden, zoals de indiening van een omgevingsvergunning en het voltooien van de bouw binnen een bepaalde termijn.

Grondprijzen worden vastgesteld op basis van marktgegevens en kunnen jaarlijks worden herzien. Grondexploitaties zijn een belangrijk instrument voor de verkoop en exploitatie van grond, en kunnen fiscaal verplichtingen met zich meebrengen.

Aan de hand van de relevante richtlijnen en lokale regelgeving is het mogelijk om de btw-behandeling van grondwerken correct en accuraat te bepalen. Het is daarom belangrijk om rekening te houden met de fiscale regels bij de verkoop en exploitatie van grond.