Grondwerken en bouwvoorwaarden in Horn: Focus op wijk Kloppe-ven

De ontwikkeling van de wijk Kloppe-ven in Horn is een voorbeeld van een zorgvuldig uitgewerkt plan dat rekening houdt met zowel de stedenbouwkundige waarden als de bouwtechnische aspecten. In het kader van de realisatie van vijf vrijstaande seniorenwoningen langs de Rijksweg is uitgebreid onderzoek verricht, waaronder bodemonderzoek, archeologische analyses en inpassingstekeningen. Deze artikelen worden in de vorm van grondgebonden bungalows gerealiseerd, gelegen op vrije sector kavels. De wijk ligt in het westen van de kern Horn en is onderdeel van een bredere ontwikkeling die sinds 2018 is vastgesteld.

In deze bijdrage worden de relevante grondwerken, bouwvoorwaarden en andere technische aspecten besproken die van belang zijn bij de realisatie van woningen in Kloppe-ven. Bovendien worden aandachtspunten voor bouwtechnische en milieuaspecten belicht, zoals bodemkwaliteit, asbestgehalte en stedenbouwkundige richtlijnen. De informatie is gebaseerd op het uitwerkingsplan van Kloppe-ven in Horn en dient als ondersteuning voor projectontwikkelaars, woningbouwmaatschappijen, en individuele kopers of bouwers in deze regio.

Grondwerken en bouwtechnische voorwaarden

Het uitwerkingsplan voor Kloppe-ven bevat een reeks technische regels en voorwaarden die gericht zijn op de bouwactiviteiten in het plangebied. Deze regels zijn afgeleid van het bestemmingsplan ‘Kloppe-ven, Horn’, dat in september 2018 is vastgesteld. In dit plan zijn bepaalde bouwvoorwaarden opgenomen om de sfeer en het landschap van het gebied te bewaren. Zo is er een dubbelbestemming ‘Waarde – Stedenbouwkundige- en landschapswaarden’ opgenomen voor het zuidelijk gedeelte van het plangebied, grenzend aan de Rijksweg.

Een belangrijke bouwvoorwaarde is dat de bebouwing in dit deel van het plan niet mag leiden tot achterkantsituaties of het versturen van de openheid. Hierdoor is het voor het college van burgemeester en wethouders verplicht om een uitwerkingsplan op te stellen dat deze voorwaarden waarborgt. Het huidige uitwerkingsplan is daarop gericht en bevat ook regels die betrekking hebben op de afstand tot andere bebouwing, de hoogte van de woningen en het gebruik van open ruimtes.

Bodemkwaliteit en grondverzet

Voor de realisatie van de vijf vrijstaande seniorenwoningen is in 2020 een nader bodemonderzoek uitgevoerd door Antea Group. Dit onderzoek omvatte een verkennend bodem- en asbestonderzoek, evenals een asfaltonderzoek. Uit het onderzoek bleek dat er geen grote verontreinigingen aanwezig zijn in het plangebied. De bodem is daardoor gekwalificeerd als onverdacht. Dit betekent dat geen speciale maatregelen nodig zijn om de bodemkwaliteit te verbeteren voorafgaand aan de bouw.

Een belangrijk aspect dat in het rapport aan de orde komt, is het gebruik van puinmateriaal. De halfverhardingsweg in het plangebied bestaat uit een puinlaag die voor meer dan 50% uit bodemvreemde materialen bestaat. Volgens de Wet bodembescherming is deze laag daarom niet onderworpen aan de regels voor vormgegeven bouwstoffen. De organische parameters van deze lagen voldoen wel aan de samenstellingswaarden voor niet-vormgegeven bouwstoffen uit het Besluit bodemkwaliteit.

Een beperkte hoeveelheid asbesthoudend plaatmateriaal is wel aangetoond in de puinlaag. Het berekende gehalte bedraagt 56,9 mg/kg droge stof. Dit ligt onder de restconcentratienorm van 100 mg/kg droge stof, waardoor het materiaal toegestaan is volgens het productenbesluit asbest. In het mengmonster van de overige proefgaten is geen asbest boven de bepalingsgrens aangetroffen.

Archeologische en milieuaspecten

Bij de realisatie van de woonwijk Kloppe-ven is in 2010 al een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek omvatte ook het plangebied van het bestemmingsplan. Het bodemonderzoek bracht geen grote verontreinigingen aan het licht, en daarmee is de grond als onverdacht aangemerkt. Hieruit volgt dat er geen dubbelbestemming voor archeologische waarden is opgenomen in het uitwerkingsplan.

Daarnaast is er archeologisch onderzoek uitgevoerd in het kader van de bouw van aangrenzende woningen aan de Hoefstraat. Bij dit onderzoek zijn geen archeologisch waardevolle aspecten aangetroffen, wat betekent dat het plangebied vrij is van archeologische beperkingen. Hierdoor is er geen noodzaak voor een extra archeologische controle tijdens de realisatie van de vijf seniorenwoningen.

Inpassing en visuele impact

Een van de kernaspecten van het uitwerkingsplan is de inpassing van de vijf vrijstaande bungalows in het bestaande landschap. De woningen worden in het verlengde van drie bestaande bungalows gerealiseerd, die al zijn opgenomen in het bestemmingsplan. De inpassingstekeningen tonen aan dat de nieuwe woningen zorgvuldig zijn geplaatst om de openheid en uitstraling van het gebied te behouden.

De vijf bungalows worden gerealiseerd als grondgebonden woningen, wat betekent dat ze volledig op de grond staan en geen ondergrondse停车场 of verdiepingen bevatten. Deze keuze draagt bij aan de harmonie met de bestaande bebouwing en het landschap. De woningen zijn ook zo geplaatst dat er geen achterkantsituaties ontstaan, wat belangrijk is voor de visuele impact langs de Rijksweg.

Wetgevingszones en wijzigingsbevoegdheid

In het uitwerkingsplan zijn ook wetgevingszones en wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Deze zones zijn van toepassing op de regels die betrekking hebben op het bestemmingsplan. De wijzigingsbevoegdheid geeft de burgemeester en wethouders de mogelijkheid om kleine aanpassingen door te voeren indien nodig. In dit plan is bijvoorbeeld een wetgevingszone opgenomen voor het wijzigingsgebied van artikel 10.2 van de regels. Hiermee is voldaan aan de voorwaarden die zijn gesteld in het kader van het uitwerkingsplan.

Daarnaast zijn de afstanden tussen de gevellijn en de bestemming ‘Verkeer’ zo gekozen dat ze aan de voorwaarden van minimaal 5 meter voldoen. In figuur 2.2 is te zien dat de bouwvlakken binnen het uitwerkingsgebied evenwichtig verdeeld zijn, wat bijdraagt aan een harmonieuze bebouwing.

Stedenbouwkundige en landschapswaarden

De wijk Kloppe-ven ligt in directe nabijheid van de Rijksweg, die een belangrijke ontsluitingsroute vormt voor de kern Horn. Dit betekent dat de bebouwing in het zuidelijk gedeelte van het plangebied een belangrijke rol speelt bij de visuele inpassing en het landschap. Aan de zuidzijde van het plangebied is daarom een dubbelbestemming ‘Waarde – Stedenbouwkundige- en landschapswaarden’ opgenomen, om aan te geven dat het gebied naast de woonbestemming ook belangrijke stedenbouwkundige en landschappelijke kwaliteiten kent.

De regels van deze dubbelbestemming bepalen dat er beperkingen zijn op het bouwen in achter- en zijerfgebieden. Hiermee wordt de openheid van het gebied gewaarborgd, en wordt voorkomen dat er ongewenste visuele effecten ontstaan. De vijf bungalows zijn daarom zo geplaatst dat ze de openheid van het gebied bewaren en een goede doorkijk mogelijk maken.

Molenbiotoop en bouwhoogte

In het kader van de bebouwing in Horn is ook rekening gehouden met het molenbiotoop. Om de zichtbaarheid en de windvang van de molens te waarborgen, zijn beperkingen opgenomen in het bestemmingsplan. Deze beperkingen stellen dat de bouwhoogte van omliggende gebouwen en bouwwerken beperkt moet worden. Voor de bebouwing binnen een straal van 100 tot 400 meter vanaf het middelpunt van de molen mag de bouwhoogte maximaal 1/30 van de afstand tot de molen bedragen.

Voor de meest oostelijk gelegen woningen in het plangebied betekent dit een maximale bouwhoogte van 9 meter. In het huidige uitwerkingsplan zijn geen woningen voorzien met een bouwhoogte van 9 meter of meer. Hierdoor vormen de molenbiotopen geen belemmering voor de realisatie van de vijf seniorenwoningen in Kloppe-ven.

Conclusie

De realisatie van de vijf vrijstaande seniorenwoningen in Kloppe-ven in Horn is voorzien van een uitgebreid uitwerkingsplan dat zowel bouwtechnische voorwaarden als stedenbouwkundige en landschapswaarden in acht neemt. Uit het bodemonderzoek is gebleken dat de grondkwaliteit van het plangebied onverdacht is, waardoor geen extra maatregelen nodig zijn voor de bouw. De inpassing van de woningen is zorgvuldig bepaald, zodat er geen achterkantsituaties ontstaan en de openheid van het gebied wordt bewaard.

De regels van het uitwerkingsplan zijn gericht op het waarborgen van een harmonieuze bebouwing, zowel qua afstand tot andere woningen als qua bouwhoogte en inpassing in het landschap. Bovendien is er een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, die het mogelijk maakt om kleine aanpassingen door te voeren indien nodig. Hiermee is voldaan aan de voorwaarden die zijn gesteld in het kader van het uitwerkingsplan voor Kloppe-ven in Horn.

Bronnen

1. Planviewer Kloppe-ven, Horn