Grondexploitatie en grondbeleid in de gemeente Nuenen: inzichten voor bouwers, woningbouwers en ontwikkelaars

In de context van woningbouw, ontwikkeling en ruimtelijke ordening speelt grondexploitatie een centrale rol. Zowel voor de gemeente als voor particuliere partijen is het begrijpen van de werking van grondexploitaties en het grondbeleid van wezenlijk belang. De gemeente Nuenen heeft in haar beleid een duidelijke aanpak opgenomen, gericht op zowel de financiële haalbaarheid van projecten als de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. In dit artikel worden de principes van grondexploitaties, gronduitgifte en het financiële kader van projecten besproken, met een nadruk op de praktische toepassing en de betekenis voor bouwers en ontwikkelaars.

Grondexploitaties: de basis van grondbeleid

De gemeente Nuenen voert een grondexploitatie uit bij elk bouwproject. Dit betreft een overzicht van kosten en opbrengsten van een specifiek ontwikkelingsproject binnen de gemeente. De exploitatieopzet is standaard, maar de bedragen variëren per project afhankelijk van het te realiseren programma. Het uitgangspunt is dat een grondexploitatie minimaal kostendekkend moet zijn binnen de geraamde planperiode. Deze aanpak is bedoeld om zowel rendabele als onrendabele projecten financieel haalbaar te maken, bijvoorbeeld via het principe van bovenplanse verevening.

Bovenplanse verevening betekent dat opbrengsten uit rendabele projecten gebruikt worden om verlieslatende projecten te financieren. Dit is een belangrijk mechanisme om ruimtelijke doelen te bereiken, zoals de bouw van sociale woningen of infrastructuurprojecten die financieel niet rendabel zijn op zichzelf.

Grondexploitaties en de economische context

De grondexploitatie is een langjarig proces, waarin de gemeente regelmatig de kosten en opbrengsten van projecten herziet. Deze herzieningen gebeuren minimaal één keer per jaar in het kader van de jaarrekening, maar ook wanneer tussentijdse wijzigingen in het project een aanzienlijke invloed hebben op het resultaat. De gemeenteraad vervolgens de herziene grondexploitaties vast.

Een belangrijk aspect van grondexploitaties is de invloed van economische veranderingen. Tijdens economische crises kan de vraag naar woningen en kavels dalen, wat leidt tot discussies over een mogelijke verlaging van grondprijzen. Echter, zoals uitgebreid besproken in de bronnen, is een daling van de grondprijs niet per se gunstig voor de woningmarkt of voor de gemeentelijke grondexploitatie. Een verlaging van de grondprijs met 10% heeft bijvoorbeeld slechts een kleine invloed op de koopprijs van woningen (ongeveer 2,5%), en kan daardoor potentiële kopers niet aantrekken. Bovendien kan een daling van de grondprijs leiden tot negatieve financiële gevolgen voor de gemeentelijke grondexploitatie.

Gronduitgifte: vormen en doeleinden

Wanneer de gemeente actief betrokken is bij een project, kan ze bouwgrond uitgeven aan derden. Dit kan in verschillende vormen:

• Verkoop in eigendom: De grond wordt verkocht en komt volledig in het bezit van de ontwikkelaar.
• Erfpacht: De ontwikkelaar verkrijgt het recht om op de grond te bouwen, maar het eigendom blijft bij de gemeente.
• Opstalrecht: De ontwikkelaar heeft het recht om te bouwen, maar niet om het terrein te verkopen of te verhuren.
• Pacht: De grond wordt geleased voor een bepaalde periode.
• Verhuur: De grond wordt verhuurd, meestal in combinatie met bepaalde bouwvoorwaarden.

De keuze voor een bepaalde vorm van gronduitgifte hangt af van de doelen van het project en de financiële benadering van de gemeente. In het geval van Nuenen is de voorkeur voor een passief grondbeleid, waarbij de gemeente slechts in uitzonderlijke gevallen actief betrokken is. Wanneer dit wel nodig is, dient een voorstel met betrekking tot de benodigde financiële middelen aan de gemeenteraad te worden voorgelegd.

Risico’s en voordelen van gronduitgifte

De vroegtijdige aankoop van grond door de gemeente brengt risico’s met zich mee. De gemeente moet namelijk de aankoop en de bijbehorende kosten (zoals rente- en beheerkosten) vooraf financieren, terwijl het tijdstip van planvorming en kostenherziening niet vastligt. Dit kan leiden tot financiële druk, vooral wanneer het project langer duurt dan verwacht.

Daarom is het in de praktijk belangrijk dat gronduitgifte strategisch wordt ingezet en dat de gemeente haar financiële middelen goed onder controle houdt. In het kader van het Handvest Actieve Informatieplicht heeft de gemeente Nuenen bepaalde vrijheden bij de aankoop van grond, tot een bedrag van € 250.000, zonder voorafgaande tussenkomst van de gemeenteraad.

Bestemmingsreserves en subsidiebeleid

Bestemmingsreserves zijn een ander instrument dat vaak gebruikt wordt in combinatie met grondexploitaties. Deze reserves worden gevoed door bijdragen van ontwikkelaars of via grondexploitaties. De gemeente Nuenen hanteert verschillende bestemmingsreserves, zoals de bestemmingsreserve voor bovenwijkse voorzieningen. Uit deze reserve worden investeringen gefinancierd die bovenwijkse karakter hebben, zoals groene infrastructuur, verkeersstructuur of watervoorzieningen.

De huidige afspraken over het aandeel van ontwikkelaars in deze reserves zijn gebaseerd op de oude Nota Grondbeleid (2005). Voor nieuwe projecten gelden duidelijke afspraken over de bijdragen aan deze reserves, afhankelijk van het type project en de benodigde voorzieningen.

Ruimtebalans en projectprioritering

De Ruimtebalans is een strategisch instrument dat door de gemeente Nuenen wordt gebruikt om projecten te clusteren en te prioriteren. Hierin worden zowel rendabele als minder rendabele projecten opgenomen, zodat opbrengsten van rendabele projecten gebruikt kunnen worden om verlieslatende projecten te financieren. Het doel is om een evenwichtig ontwikkelingsbeleid te realiseren dat ruimtelijk, maar ook financieel haalbaar is.

Projectprioritering gebeurt op basis van de ruimtelijke en financiële mogelijkheden van de gemeente. Onder andere de regionale woningbouwafspraken (zoals BOR-convenanten en WBP’s) vormen een richtinggevend kader voor de prioritering en uitvoering van projecten.

Aanbestedingsbeleid

Het aanbestedingsbeleid van de gemeente Nuenen speelt ook een rol bij de realisatie van grondprojecten. Het beleid is vastgelegd in de Inkoop- en Aanbestedingsprocedure 2011 van de gemeente. Deze procedure legt vast hoe projecten worden aangeboden, wie er toe mag doen, en hoe de evaluatie plaatsvindt. Het is van belang voor ontwikkelaars om deze procedure goed te begrijpen, aangezien deze direct beïnvloedt of een project op gang komt.

Conclusie

Grondexploitatie en grondbeleid vormen de basis voor ruimtelijke ontwikkeling in gemeenten zoals Nuenen. Het is een complex proces dat zowel financiële als juridische aspecten omvat. Door middel van gronduitgifte, bestemmingsreserves en ruimtebalansprojecten probeert de gemeente een evenwicht te bewaren tussen rendabele en onrendabele projecten. Voor bouwers en ontwikkelaars is het belangrijk om zich te richten op de specifieke voorwaarden van een grondexploitatie en de bijbehorende regelgeving.

De gemeente Nuenen heeft een strategisch en doelgericht beleid opgesteld dat gericht is op langdurige ruimtelijke en financiële duurzaamheid. Deze aanpak is essentieel om zowel woningbouw als infrastructuurprojecten in het land te realiseren. Voor iedereen die betrokken is bij ontwikkelingsprojecten is het daarom belangrijk om het grondbeleid van de gemeente goed te begrijpen en de regels en mogelijkheden van grondexploitaties in kaart te brengen.

Bronnen

1. Lokale regelgeving overheid.nl