BTW-bepalingen bij grondwerken en kavelaankoop: Wanneer toepassing van 6% BTW mogelijk is

Published by Redactie on juli 17, 2025 | Category grondwerk

De belastingaangifte bij het kopen van een kavel of het uitvoeren van grondwerken kan aanzienlijk variëren, afhankelijk van de aard van het terrein en de bepalingen van de Wet op de omzetbelasting. Voor zowel particulieren als ontwikkelaars is het van belang om te begrijpen wat precies een "btw-bouwterrein" inhoudt en welke situaties in aanmerking komen voor een verlaagd BTW-tarief. In dit artikel worden de relevante juridische en praktische aspecten besproken, met een nadruk op de mogelijkheid van toepassing van het 6% BTW-tarief bij sloop en heropbouw, evenals het bepalen van het BTW-status van kavels met bestrating of verwaarloosbare bebouwing.

Wat is een BTW-bouwterrein?

Een btw-bouwterrein is gedefinieerd in artikel 11, lid 6 van de Wet op de omzetbelasting. Hieronder valt onbebouwde grond die kennelijk is bestemd om te worden bebouwd met één of meerdere gebouwen. De levering van zo’n terrein is belast met 21% btw, terwijl de verkrijging van de juridische eigendom vrijgesteld is van overdrachtsbelasting via de samenloopvrijstelling.

Voor een koper is het belangrijk om te weten of het aangekochte terrein als btw-bouwterrein kwalificeert, aangezien dat bepaalt of de btw teruggerekenbaar is. Kavels die vervaardigd zijn als bouwterrein en voldoen aan de juridische voorwaarden, bieden fiscale voordelen, met name voor ondernemers die een nieuwbouwproject plannen.

Beperkingen van het btw-bouwterreinconcept

Niet elk kavel kwalificeert automatisch als een btw-bouwterrein. Rechtbanken en belastinginstanties hanteren een subjectieve maar juridisch toegestane beoordeling van het concept. Zo heeft de Rechtbank Zeeland-West-Brabant in 2022 bepaald dat kavels met varkenstallen en resten van een oude loods niet als bouwterrein kwalificeren, omdat zij worden beschouwd als bebouwde grond. In tegenstelling daarmee concludeerde de Advocaat-generaal Ettema dat een terrein met een resterende muur van een gesloopte snoepfabriek wél als btw-bouwterrein kwalificeert, omdat de muur geen functie meer heeft als een actief gebouw.

Een recente Hof Arnhem-Leeuwarden-uitspraak (2025) toonde aan dat een kavel met een monumentale theekoepel, een asfaltpad, en een parkeerplaats, waarvan de totale bebouwingsoppervlakte slechts 3% van het totale perceel is, als onbebouwde grond kwalificeert. De bebouwing was hier te verwaarloosbaar om het terrein te classificeren als iets anders dan bouwgrond.

Grondwerken en de praktijk bij bebouwde grond

In de praktijk worden gemeenten vaak betrokken bij het uitwisselen van grond binnen wijkverbeteringsprojecten. Bij dergelijke transacties kan het belangrijk zijn om te bepalen of de grond onbebouwd of bebouwd is, omdat de BTW-bepaling hieraan gekoppeld is. Zoals uitgelegd in een van de bronnen, kan de Belastingdienst aannemen dat een grond met bestrating en betegeling, maar zonder riolering of verlichting, als btw-bouwterrein kwalificeert. Dit heeft gevolgen voor de btw-aansluiting bij de gemeente, die anders kan worden geacht verplichte btw te hebben gemist.

6% BTW-tarief bij sloop en heropbouw

Een aanzienlijke fiscale gunst is het verlaagd BTW-tarief van 6% dat toepasbaar is op sloop- en heropbouwprojecten. Volgens de informatie uit bronnen, geldt dit tarief bijvoorbeeld voor de bouwmaterialen en werkuren bij het optrekken van nieuwbouw. Deze regeling maakt het voor eindklanten en ontwikkelaars aantrekkelijker om oude, slecht onderhouden gebouwen te slopen en vervangen door nieuwbouw.

De voorwaarden voor toepassing van het 6% BTW-tarief zijn echter strikt. De sloop en heropbouw moeten onder één project vallen en binnen een bepaalde periode worden afgerond. Bovendien geldt het tarief alleen bij gebouwen die ouder zijn dan twee jaar, waarbij de Belastingdienst kijkt naar de datum van in gebruikneming.

Verlegging van BTW in de bouwsector

Een specifieke aandachtspunt in de bouwsector is de verlegging van BTW, waarbij de BTW niet meer van de ondernemer, maar van de koper wordt aangerekend. Deze regeling is bepaald in artikel 6b van de Wet op de omzetbelasting en uitgewerkt in de uitvoeringsverordening. Dit mechanisme heeft gevolgen voor zowel bouwbedrijven als eindklanten, aangezien het de verantwoordelijkheid voor BTW-aangifte en -terugvordering kan verschuiven.

Belastingvoordeel bij het aankopen van een bouwterrein

Het aankopen van een terrein dat voldoet aan de voorwaarden van een btw-bouwterrein biedt fiscale voordelen, met name voor ondernemers die nieuwbouwprojecten plannen. Aangezien de BTW op het aankoopbedrag teruggerekenbaar is, kan dit het project fiscaal aantrekkelijker maken. Dit is een van de redenen waarom veel ontwikkelaars kiezen voor een bouwterrein in plaats van een bebouwd terrein.

Een voordeel is ook dat het overdrachtsbelastingtarief lager kan zijn bij de aankoop van een bouwterrein, zolang het onder de samenloopvrijstelling valt. Deze vrijstelling is echter niet gegarandeerd, aangezien de Belastingdienst en rechterlijke instanties verschillende opvattingen kunnen hanteren over de kwalificatie als bouwterrein.

De rol van de gemeente en woningstichting in het kavelaankoopproces

Gemeenten en woningstichtingen werken vaak samen bij wijkverbeteringsprojecten, waarbij kavels worden uitgewisseld of omgevormd. In dergelijke gevallen is het van belang om te weten of de grond die wordt aangeboden als bouwterrein daadwerkelijk als zodanig kwalificeert. Als bijvoorbeeld een gemeente grond levert met bestrating en betegeling, maar zonder infrastructuur, kan de Belastingdienst stellen dat het een bouwterrein is. Wordt de grond dan zonder btw aangeboden, kan de gemeente aanspreekbaar worden voor het ontbreken van btw, inclusief boetes en rente.

Onzekerheden en toekomstige ontwikkelingen

Hoewel de huidige jurisprudentie en wetgeving een duidelijk kader bieden, zijn er nog ongewiste grenzen in de interpretatie van begrippen zoals verwaarloosbare bebouwing. Het Hof Arnhem-Leeuwarden heeft duidelijk gemaakt dat de grens tussen bebouwde en onbebouwde grond nog niet volledig bepaald is en dat dit leidt tot verschillende uitspraken en praktijk.

Dit betekent dat zowel particulieren als professionele partijen goed moeten informatie verzamelen en eventueel professionele advies zoeken bij de aankoop van grond of bij grondwerken. De fiscale risico’s kunnen aanzienlijk zijn, met name bij kavels die grenzen aan bebouwing of infrastructuur.

Conclusie

De bepaling van BTW bij de aankoop van grond of het uitvoeren van grondwerken hangt sterk af van de juridische kwalificatie van het terrein. Terwijl een kavel die voldoet aan de voorwaarden van een btw-bouwterrein fiscaal gunstig is, kan de aanwezigheid van verwaarloosbare bebouwing of bestrating dit beeld snel veranderen. Het 6% BTW-tarief op sloop en heropbouw biedt een extra voordelen, maar geldt onder strikte voorwaarden. Het is essentieel om zowel de wetgeving als de praktijk goed te begrijpen, en in twijfelgevallen professioneel advies in te winnen, om fiscale risico’s te vermijden.