Funderingsproblemen in Woningen uit de Jaren 70 en Eerder: Risico’s, Oorzaken en Mogelijke Oplossingen

Published by Redactie on juli 19, 2025 | Category fundering

Woningen die zijn gebouwd vóór 1970 vormen in Nederland een aanzienlijk deel van het woningbestand. Naar schatting is ruim een miljoen van deze woningen gevoelig voor funderingsproblemen. De jaren 70 zijn een cruciale grens, omdat vanaf dit moment de bouwtechnieken en gebruikte materialen aanzienlijk verbeterden. Dit artikel richt zich op de funderingsproblematiek in woningen uit de jaren 70 en ouder, met aandacht voor oorzaken, gevolgen en mogelijke oplossingen.

De Fundering van Woningen uit de Jaren 70 en Eerder

Woningen vóór 1970 zijn vaak gefundeerd met houten palen, staalconstructies of betonnen opslagfunderingen. Deze methoden hadden hun voordelen, maar ook aanzienlijke beperkingen. Tot 1970 was de houten paalfundering de meest gebruikte methode. Houten palen zijn goed beschikbaar, gemakkelijk te heien en relatief goedkoop. Echter, deze methode had een belangrijk nadeel: wanneer de palen droog kwamen te staan, ontstond paalrot.

De droge zomer van 2018 liet dit probleem duidelijk zien. Door de aanzet van droogte en klimaatverandering kwamen houten palen in steeds groter aantal droog te staan, wat de aanslag door bacteriën en schimmel versnelde. Hierdoor raakten woningen aan hun stabiliteit verloren, met mogelijke verzakkingen als gevolg.

Bij funderingen op staal is er ook sprake van een risico. Een schatting uit het verleden geeft aan dat zo’n 150.000 woningen op staal zijn gefundeerd. Ondanks de sterke eigenschappen van staal is het een probleem dat deze funderingsmethode niet altijd volledig is onderzocht of geregistreerd.

Het Risico per Bouwperiode

Het aantal woningen dat potentiële funderingsproblemen heeft, ligt rond de miljoen. In 2021 was 50% van het Nederlandse woningbestand (7,8 miljoen woningen) ouder dan 1970, wat betekent dat er zo’n 3,9 miljoen woningen zijn die gevoelig zijn voor funderingsproblemen. Van deze woningen zijn er volgens Deltares 727.000 al geplagt door paalrot, terwijl er bij 150.000 woningen sprake is van funderingen op staal. Samen zit dit al dicht bij de 900.000. Veel experts durven hieruit af te leiden dat het totaal aantal woningen met funderingsproblemen inderdaad ongeveer een miljoen is.

Bij woningen uit de jaren 20 en 40 is het risico nog aanzienlijk groter. In die periode was er weinig tot geen richtlijnen voor het heien van palen en ontbrak het aan kennis over negatieve kleef en grondwaterstanden. Dit leidde tot zwakke funderingen die niet afgestemd waren op de veranderende omstandigheden.

Kenmerken van het Funderingsprobleem

De funderingsproblematiek omvat verschillende oorzaken en gevolgen:

Paalrot bij houten palen: Wanneer houten palen niet onder water blijven, ontstaat paalrot. Dit proces verloopt langzaam, maar leidt uiteindelijk tot stabiliteitsproblemen.
Inklinking: Door het verlies van stevigheid in de fundering kan een woning inklinken of verzwerven. Dit kan leiden tot scheuren in muren en daken.
Grondwaterstand: De grondwaterstand is een belangrijke factor in de stabiliteit van funderingen. Bij lage grondwaterstanden drogen palen uit, wat het risico op paalrot verhoogt.
Onvoldoende heien: Vroeger ontbraken richtlijnen voor het heien van palen. Veel funderingen werden dus met minimaal aantal palen en onvoldoende diepte uitgevoerd, wat de stabiliteit vermindert.

Funderingslabel en Risicobeoordeling

Om beter grip te krijgen op de staat van de funderingen in Nederland, is het funderingslabel ingevoerd. Dit label is vanaf juli 2021 verplicht op te nemen in taxatierapporten. Het label geeft een overzicht van het risico op funderingsschade, op basis van een model van het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF), genaamd FunderMaps. Dit model maakt gebruik van satellietbeelden, bodemsamenstelling, grondwaterstanden en het type fundering om het risico in vijf klassen in te delen:

Klasse A: Geen risico
Klasse B: Laag risico
Klasse C: Gemiddeld risico
Klasse D: Hoog risico
Klasse E: Zeer hoog risico

Deze inzichten zijn belangrijk voor zowel huiseigenaren als kopers. Bij een woning met een funderingsprobleem kan de verkoopprijs met gemiddeld 12% dalen. Daarentegen kan een herstelde fundering juist tot 2% hoger resulteren in de verkoopprijs.

Herstel van Funderingsproblemen

Het herstellen van funderingsproblemen is vaak ingrijpend en kost aanzienlijk. De kosten liggen vaak tussen de 50.000 en 100.000 euro, afhankelijk van de omvang van de schade en de benodigde maatregelen. In veel gevallen zijn herstelmaatregelen nodig, zoals het aanbrengen van extra palen of het uitvoeren van een complete funderingsherstel.

Een voorbeeld van een herstelproject is Project Code Oranje, waarin gemeenten en woningcorporaties samenwerken om risicowoningen te identificeren en te herstellen. In Dordrecht is bijvoorbeeld nog maar de helft van de risicowoningen onderzocht, wat duidelijk maakt hoe onvolledig het huidige beeld is.

Onzekerheid en Nood aan Informatie

Een groot probleem bij funderingsproblemen is de onzekerheid. Slechts bij 1 op de 200 woningen is informatie beschikbaar over de kwaliteit van de fundering. Dit betekent dat voor de meeste woningen onbekend is of ze wel of niet risico lopen. In 30.000 woningen is het probleem al zodanig groot dat herstel binnen 10 tot 20 jaar noodzakelijk is.

Bij verkoop van woningen wordt vaak geen informatie gegeven over eventuele funderingsproblemen. Een onderzoek door Brainbay en ABN AMRO toonde aan dat slechts bij ongeveer 1 op de 40 woningen informatie aanwezig is. Dit leidt tot een risico voor kopers die onwetend kunnen worden geconfronteerd met aanzienlijke herstelkosten.

Conclusie

Woningen uit de jaren 70 en ouder vormen een aanzienlijk deel van het woningbestand in Nederland. Door verouderde bouwtechnieken, weinig richtlijnen en klimaatverandering lopen deze woningen vaak risico op funderingsproblemen. De gevolgen kunnen ernstig zijn, van paalrot tot inklinking en scheuren in muren. Het funderingslabel biedt nu een instrument om beter grip te krijgen op de staat van de fundering. Toch is het huidige beeld nog onvolledig en is er behoefte aan verdere onderzoek en transparantie bij verkoop. Voor huiseigenaren en kopers is het belangrijk om zich bewust te zijn van het risico en eventueel professionele inspecties in te richten.

Bronnen

woning
jaar