Funderingsproblemen herkennen, oorzaken en herstelopties voor woningen

Published by Redactie on juli 19, 2025 | Category fundering

Een verzakte fundering is een serieus bouwkundig probleem dat zowel voor woningeigenaren als voor woningkopers grote gevolgen kan hebben. Funderingsverzakkingen kunnen leiden tot scheuren in muren, instabiele vloeren, klemmende deuren en ramen, en in ernstige gevallen zelfs tot gevaar voor de veiligheid van het gebouw. Het herkennen van de vroege signalen en het snelle nemen van maatregelen zijn essentieel om schade te beperken en de waarde van de woning te behouden.

In dit artikel wordt ingegaan op de herkenbare symptomen van een verzakte fundering, de mogelijke oorzaken van funderingsproblemen, en de beschikbare herstelmethoden. Ook worden juridische aspecten en kostenanalyse besproken, zowel voor eigenaars als voor kopers.

Herkenning van funderingsproblemen

Het is belangrijk om vroege signalen van een verzakte fundering te herkennen, omdat de schade in de vroege fase vaak makkelijker en goedkoper te herstellen is. De volgende kenmerken kunnen wijzen op funderingsproblemen:

Scheuren in muren of vloeren, met name diagonale scheuren bij ramen en deuren
Klemmende of scheef hangende ramen en deuren
Ongelijke vloeren, waarbij voelbaar hoogteverschil ontstaat
Losrakende of verzakkende bestrating rondom het pand
Verschil in niveau tussen de woning en het trottoir

Deze symptomen zijn vaak het gevolg van een verstoord evenwicht in de fundering of een verandering in de ondergrond. Het is aan te raden om bij het ontdekken van een van deze signalen direct een inspectie te laten uitvoeren door een bouwkundige expert of funderingsdeskundige.

Oorzaken van funderingsverzakkingen

De oorzaken van een verzakte fundering kunnen variëren, afhankelijk van de ondergrond, het type fundering en de omgeving. Een aantal mogelijke factoren zijn:

Bodemveranderingen: Droogte of extreme regenval kan de draagkracht van de ondergrond beïnvloeden. In sommige gevallen treedt er sprake van grondverzakking op, waarbij de bodem ongelijkmatig wegzakt.
Slechte drainage of wateroverlast: Als water niet goed wordt afgevoerd, kan het zich ophopen onder de fundering, wat leidt tot verzwakking van de draagkracht.
Grondverplaatsing door bouwwerkzaamheden: Trillingen of graafwerkzaamheden in de omgeving kunnen de fundering instabiel maken.
Verouderde funderingen: Oudere funderingen, zoals houten palen of ondiepe betonfunderingen, kunnen in de loop der jaren verzwakken of rotten.

Bovendien spelen factoren zoals geconcentreerde belasting, bomen in de nabijheid (die grondwater onttrekken), en aanbouw of uitbouw een rol in funderingsproblemen. In sommige gevallen zijn bouwkundige fouten tijdens de oorspronkelijke bouw verantwoordelijk voor funderingsverzakkingen.

Stappen bij funderingsproblemen

Als er sprake is van een verzakte fundering, zijn er duidelijke stappen te ondernemen om de schade te beperken en het probleem te herstellen. Deze zijn:

Stap 1: Inspectie uitvoeren

De eerste stap is het uitvoeren van een grondige inspectie. Dit kan door een bouwkundig expert of een funderingsdeskundige. Zij analyseren de oorzaak van de verzakking en bepalen de omvang van de schade. In sommige gevallen is een funderingsonderzoek noodzakelijk om te achterhalen of het probleem al aanwezig was bij de levering van de woning.

Stap 2: Ondergrond verbeteren

Naast het herstellen van de fundering zelf is het vaak nodig om de ondergrond te verbeteren. Dit kan bijvoorbeeld bestaan uit het aanbrengen van drainage, het consolideren van de bodem, of het herstellen van een instabiel onderliggend laag.

Stap 3: Fundering herstellen of verstevigen

Afhankelijk van de oorzaak en de mate van schade zijn verschillende herstelmethoden mogelijk. Deze kunnen variëren van het verstevigen van houten palen met betonnen opleggers tot het uitvoeren van een volledige funderingssanering. Het is belangrijk om hierbij te kiezen voor een duurzame en langdurige oplossing.

Juridische aspecten: Wie is aansprakelijk?

Het is van groot belang om de aansprakelijkheid bij funderingsproblemen te begrijpen, zowel voor verkoop als voor aankoop van een woning.

Aansprakelijkheid van de verkoper: Als de funderingsprobleem een verborgen gebrek is, kan de koper juridisch aansprakelijkheid stellen. Dit is echter enkel mogelijk als aan een aantal voorwaarden is voldaan, zoals dat het gebrek al bestond bij levering van de woning.
Informatieplicht: De verkoper heeft een informatieplicht en moet dergelijke gebreken melden aan de potentiële koper. Anders kan dit leiden tot juridische actie.
Funderingsinspectie: Een funderingsinspectie is vaak noodzakelijk om te achterhalen wanneer het probleem is ontstaan en of het al aanwezig was bij levering.

Het is raadzaam om bij aankoop van een woning altijd een funderingsonderzoek te laten uitvoeren, vooral bij oudere woningen of woningen op veen- of kleigrond.

Kosten van funderingsherstel

De kosten van funderingsherstel kunnen sterk variëren, afhankelijk van de mate van schade, de oorzaak, en de gekozen herstelmethoden. Een aantal bekende kostenfactoren zijn:

Verstevigen van houten palen: Dit is een relatief goedkope oplossing, maar in sommige gevallen is na 10 jaar vervanging van de gehele fundering nog steeds nodig. Dit kan leiden tot dubbele kosten.
Volledige funderingssanering: Dit is kostbaarder, maar vaak de duurzamere en veiligere oplossing.
Ondergrondsherstel: Kosten kunnen variëren afhankelijk van de omvang van de bodemverbetering.
Inspectie en advies: Een inspectie door een bouwkundig expert of funderingsdeskundige is meestal een voorafgaande kostenpost, maar essentieel voor het bepalen van de beste herstelstrategie.

Het is aan te raden om de beschikbare herstelopties goed te onderzoeken en te kiezen voor een oplossing die zowel kosteneffectief als duurzaam is.

Verkoop van een woning met funderingsproblemen

Het is mogelijk om een woning met funderingsproblemen te verkopen, maar de verkopende partij heeft een informatieplicht. De koper moet op de hoogte worden gesteld van eventuele funderingsgebreken. Sinds juli 2021 heeft de Kostendekkende Adviesverlening (KCAF) taxateurs opdracht gekregen om meer letten op de staat van de fundering. Als er een risico op verzakking is, kan dit gevolgen hebben voor de verkoop of de verkoopsom.

Bij verkoop kan ook het funderingslabel een rol spelen. Het funderingslabel, ontwikkeld in samenwerking met Vereniging Eigen Huis, geeft een duidelijk overzicht van de staat van de fundering en helpt kopers en verkoopers beter te beoordelen of de woning veilig en stabiel is.

Conclusie

Een verzakte fundering is een serieus bouwkundig probleem dat zowel voor woningeigenaren als voor kopers belangrijke gevolgen kan hebben. Het herkennen van de vroege signalen en het snelle nemen van maatregelen zijn essentieel om verdere schade te beperken. De oorzaken van funderingsverzakkingen zijn meestal gerelateerd aan veranderingen in de ondergrond, slechte drainage, verouderde funderingen of bouwkundige fouten.

Het herstellen van een verzakte fundering kan variëren van het verstevigen van houten palen tot een volledige funderingssanering. Het is belangrijk om bij funderingsproblemen snel actie te ondernemen en het advies van een bouwkundige expert in te schakelen. Bovendien is het raadzaam om de juridische aspecten en de kosten goed te begrijpen, zowel bij verkoop als bij aankoop van een woning.

Een gezonde fundering is de basis voor een veilige, stabiele en waardevolle woning. Door de juiste maatregelen op tijd te nemen, kan de levensduur van de woning worden verlengd en de risico’s op verdere schade worden beperkt.

Bronnen

verzakt