Fundering van buren op je eigen grond: rechten, verplichtingen en praktische oplossingen

Published by Redactie on juli 20, 2025 | Category fundering

In de woningbouw en verbouwpraktijk zijn situaties waarbij de fundering van een aanbouw of verbouwing van buren deel op jouw grond komt te liggen, niet ongebruikelijk. Dit kan zowel juridische als praktische gevolgen hebben. In dit artikel wordt ingegaan op de vraag of een dergelijke situatie toegestaan is, welke rechten en verplichtingen daarmee gepaard gaan en welke oplossingen op tafel liggen. De informatie is gebaseerd op reële situaties en adviezen uit de praktijk, zoals beschreven in meerdere bronnen.

Wat is de situatie?

Een typische situatie is wanneer een buur wil uitbouwen aan zijn woning, bijvoorbeeld met een nieuwe muur of een uitbreiding van een carport. Vaak blijkt uit de tekeningen dat de fundering van deze uitbouw (of een deel ervan) op het perceel van een ander ligt. Dit kan op verschillende manieren gebeuren: bijvoorbeeld doordat de fundering van de muur of palen van een constructie in de grond van de buurman wordt geplaatst. Dit kan gebeuren zonder dat de betrokken partijen daarvoor expliciet overleg hebben gehad, wat vaak leidt tot onduidelijkheid en eventueel conflicten.

Juridische regels: wie heeft de verantwoordelijkheid?

De grondregel is dat niemand zonder toestemming van de grondeigenaar op die grond mag bouwen. Dit geldt ook voor funderingen. Als een buur wil uitbouwen en daartoe funderingswerk op jouw grond wil uitvoeren, dan is dat zonder jouw toestemming niet toegestaan. In de praktijk kunnen er echter situaties zijn waarin er wel een mondelinge afspraak is gemaakt, of waarin de gemeente de bouwvergunning heeft verleend. Maar hieruit volgt niet automatisch dat je verplicht bent om jouw grond beschikbaar te stellen.

Een belangrijk juridisch principe is dat de grondeigenaar recht heeft op gebruik en bescherming van zijn grond. Dit betekent dat hij kan eisen dat geen enkel object of constructie zonder toestemming op zijn grond wordt geplaatst. Als er toch iets op jouw grond is geplaatst, dan is dat een zogenaamde bestuursverstoring, en kun je als eigenaar daar rechtsopstand tegen maken. In dat geval kan de buur worden gedwongen om de fundering en eventuele constructie te verwijderen, of alternatief, om via een notariële overeenkomst te bepalen wie eigenaar is van welk deel.

Overleg en afspraken: belangrijk voor vreedzame oplossing

De praktijk leert dat het meest effectieve middel om dergelijke situaties te voorkomen of op te lossen, overleg is. Als er een uitbouwplanning is, moet de betrokken buur zorgen dat de eigenaar van de aangrenzende grond op de hoogte wordt gesteld. Dit geldt ook voor funderingswerk. De betrokken partijen kunnen dan overleggen over de wensen, bezwaren en eventuele compensatie. Een mondelinge afspraak is wellicht niet voldoende voor juridische zekerheid. Daarom is het verstandig om een schriftelijke overeenkomst te maken, bijvoorbeeld via een notaris.

Een dergelijke overeenkomst kan bepalen wie verantwoordelijk is voor de kosten van de fundering en eventuele reparaties aan de aangrenzende grond. Het kan ook bepalen wat er gebeurt als de woning van de buur opnieuw wordt verkocht: blijft de fundering op jouw grond liggen, of moet die worden verwijderd?

Bouwvergunning en gemeentelijke controle

Als een uitbouw een vergunning vereist, dan is het van belang dat de gemeente ook weet dat de fundering (deels) op jouw grond ligt. De gemeente controleert dan of de uitbouw conform de bouwvoorschriften is, inclusief de diepte van de fundering en de sterkte van de constructie. Als dit niet het geval is, kan de gemeente ingrijpen.

In een praktijkgeval bleek bijvoorbeeld dat de fundering van de buren dieper lag dan de eigenaar van de aangrenzende grond verwachtte. Dit bracht vragen op over de juiste diepte van de funderingssleuven en de eventuele impact op de constructie van de eigen woning. In zulke gevallen is het verstandig om een architect of bouwkundig adviseur te raadplegen om te bepalen of de fundering van de buren voldoet aan de bouwvoorschriften en of eventuele aanpassingen nodig zijn.

Wat betekent het voor de koop of verkoop van een huis?

Een situatie waarin de fundering van buren op je grond ligt, kan invloed hebben op de koop of verkoop van jouw woning. Bij een notaris moet deze situatie worden vermeld, omdat het gaat om een zogenaamde eindeigendom. Als de fundering van de buren op jouw grond ligt, dan is dat een vastgoedrecht. Bij de verkoop van jouw woning is het daarom belangrijk om dit te laten vastleggen bij de notaris, zodat duidelijk is wie verantwoordelijk is voor welk deel.

Als de buren geen toestemming geven om dit bij de notaris vast te leggen, dan kun je als grondeigenaar in principe eisen dat de fundering wordt verwijderd. Dit kan echter juridisch en praktisch complex zijn, omdat het bijvoorbeeld betekent dat de buurwoning volledig zou moeten worden aangepast. Daarom is het verstandig om dit vroegtijdig in kaart te brengen en eventueel via een overeenkomst te regelen.

Praktische oplossingen en voorbeelden

Er zijn verschillende praktische oplossingen voor situaties waarin de fundering van buren op je grond ligt:

Mandelijke muur bouwen: Dit betekent dat de muur zowel op jouw als op hun grond ligt. Dit is een handige oplossing als beide partijen toekomstige uitbreidingen willen. Door de fundering zorgvuldig te ontwerpen en vast te leggen in een notariële overeenkomst, kan duidelijkheid worden gegeven over wie verantwoordelijk is voor welk deel.
Notariële overeenkomst: Door een overeenkomst vast te leggen bij een notaris, kan worden bepaald wie verantwoordelijk is voor de kosten van de fundering en eventuele reparaties. Dit biedt juridische zekerheid en voorkomt eventuele conflicten in de toekomst.
Herstel van de grond: Als de fundering van de buren zonder toestemming is geplaatst, is het mogelijk dat de grond moet worden hersteld. Dit kan bijvoorbeeld inhouden dat de fundering wordt verwijderd of dat de grond wordt hersteld tot de oorspronkelijke toestand.
Bouwkundige controle: Als je twijfelt of de fundering van de buren voldoet aan de bouwvoorschriften, is het verstandig om een bouwkundig adviseur of architect te raadplegen. Deze kan bepalen of de fundering sterk genoeg is en of eventuele aanpassingen nodig zijn.

Conclusie

Een situatie waarin de fundering van buren op jouw grond ligt, kan zowel juridische als praktische gevolgen hebben. De grondeigenaar heeft het recht om te bepalen wat op zijn grond gebeurt, en een dergelijke situatie vereist toestemming. Het is verstandig om vroegtijdig overleg te zoeken en eventueel een schriftelijke overeenkomst te maken om juridische zekerheid te bieden. Door een mandelijke muur te bouwen of een notariële overeenkomst te laten vastleggen, kan duidelijkheid worden gegeven over wie verantwoordelijk is voor welk deel. Ook is het belangrijk om te controleren of de fundering voldoet aan de bouwvoorschriften en wat de gevolgen zijn voor eventuele koop of verkoop van de woning. In de praktijk is het meest effectieve middel om dergelijke situaties op te lossen, overleg en goede afspraken tussen de betrokken partijen.

Bronnen

grond
buren