Verborgen Gebreken bij een Huis Kopen: Wat Kopers Mussen Weten over de Riolering

Published by Redactie on juli 3, 2025 | Category riolering

Bij het kopen van een huis is het van groot belang om rekening te houden met de mogelijkheid van verborgen gebreken. Deze gebreken kunnen zich pas na de aankoop manifesteren en vallen vaak niet direct op bij een bezichtiging. Een van de veelvoorkomende problemen is een kapotte riolering. Dit artikel beschrijft wat verborgen gebreken zijn, wanneer een kapotte riolering als zodanig kan worden aangemerkt, en welke stappen kopers kunnen ondernemen om hun rechten te behartigen.

Wat zijn Verborgen Gebreken?

Verborgen gebreken zijn problemen aan een woning die niet direct zichtbaar zijn tijdens de bezichtiging, maar wel het normale gebruik van het pand belemmeren. Volgens de NVM-koopovereenkomst is de woning verplicht om de eigenschappen te bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Indien dit niet het geval is, kan het om een verborgen gebrek gaan.

Een kapotte riolering kan bijvoorbeeld als een verborgen gebrek worden beschouwd als het aan de volgende voorwaarden voldoet:

De koper had het gebrek niet kunnen ontdekken, zelfs niet met een grondige inspectie.
Het gebrek moet ernstig genoeg zijn om het normale gebruik van het pand te belemmeren.
Het gebrek bestond al voor de overdracht van het eigendom.

Wanneer is een Kapotte Riolering een Verborgen Gebrek?

Een kapotte riolering kan in verschillende scenario’s als een verborgen gebrek worden beschouwd. Bijvoorbeeld:

Als de verkoper op de hoogte was van het defect, maar dit niet heeft gemeld.
Als het defect zo ernstig is dat het normale gebruik van het pand onmogelijk maakt.
Als het defect niet zichtbaar was tijdens de bezichtiging en ook niet kenbaar kon worden gemaakt door een standaard bouwtechnische keuring.

Volgens het Burgerlijk Wetboek moet de woning voldoen aan de gesloten overeenkomst. Indien een woning niet over de mogelijkheden en eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik, wordt niet aan de overeenkomst voldaan. In dit geval kan de verkoper aansprakelijk zijn voor de schade, mits het gebrek niet was aangemeld.

Wat Kan Kopers Doe?

Als een koper ontdekt dat de riolering kapot is, zijn er verschillende stappen die hij kan ondernemen:

Documenteer het gebrek en de gevolgschade zorgvuldig. Het is belangrijk om het probleem goed te documenteren, inclusief foto’s, video’s en eventuele getuigenverslagen.
Neem contact op met de verkoper. Laat de verkoper weten dat er een gebrek is en vraag om een oplossing. Dit moet binnen een redelijke termijn, meestal binnen 2 maanden na de overdracht, gebeuren.
Schakel een expert in. Overweeg om een expert in te schakelen om het gebrek te beoordelen en de oorzaak vast te stellen. Dit helpt bij het bepalen van de kosten en het bepalen van de verantwoordelijkheid.
Overweeg juridisch advies in te winnen. Als er geen oplossing is, kan het nodig zijn om juridisch advies in te winnen om de rechten van de koper te bepalen.

Preventieve Maatregelen voor Kopers

Om de kans op verrassingen na de aankoop te verkleinen, kunnen kopers preventieve maatregelen nemen:

Laat een uitgebreide bouwtechnische keuring uitvoeren.
Vraag de verkoper expliciet naar de staat van de riolering.
Neem ontbindende voorwaarden op in de koopovereenkomst voor het geval er gebreken aan het licht komen.

De Rol van de Makelaar

De makelaar heeft een belangrijke rol bij het voorkomen van verborgen gebreken. Hij of zij heeft namelijk een bemiddelingsfunctie en behartigt hierin de belangen van de opdrachtgever. De makelaar van de verkoper dient te helpen bij de mededelingsplicht en de makelaar van de koper bij de onderzoeksplicht. Zo bestaan er gebreken die beide partijen niet kennen, maar waar de makelaar vanwege zijn expertise wel degelijk weet van heeft.

De Mededelingsplicht van de Verkoper

De verkoper heeft een zogenoemde mededelingsplicht. Met behulp van de NVM-vragenlijst wordt zoveel mogelijk aan de mededelingsplicht voldaan. Zijn er nog zaken die niet in de vragenlijst voorkomen, niet zichtbaar zijn en wel bij verkoper bekend zijn, dan dient verkoper dit te melden. Met het zo uitgebreid, eerlijk en transparant mogelijk melden van eventuele aanwezige gebreken, wordt de aansprakelijkheid van verkoper zoveel mogelijk beperkt.

Conclusie

Bij het kopen van een huis is het belangrijk om rekening te houden met de mogelijkheid van verborgen gebreken, met name bij de riolering. Een kapotte riolering kan een verborgen gebrek zijn, mits aan de voorwaarden voldoet. Kopers kunnen stappen ondernemen om hun rechten te behartigen, waaronder het documenteren van het gebrek, contact opnemen met de verkoper, een expert inschakelen en juridisch advies in te winnen. Preventieve maatregelen, zoals het laten uitvoeren van een bouwtechnische keuring, kunnen helpen om de kans op verrassingen te verkleinen. De rol van de makelaar en de mededelingsplicht van de verkoper spelen hierbij een belangrijke rol.