Fundering niet onderheid: uitdagingen, oorzaken en mogelijke oplossingen

Published by Redactie on juli 20, 2025 | Category fundering

In Nederland is de funderingsproblematiek een steeds urgenter onderwerp geworden, vooral in het licht van klimaatverandering en lage grondwaterstanden. Een van de bekendere uitspraken in dit domein is dat de fundering van een woning technisch gezien "niet onderheid" is, wat betekent dat zij niet verankerd is in een laag die gevoelig is voor bodemdaling. Toch blijkt uit de huidige praktijk dat ook woningen met zo’n fundering in het risicogebied terechtkomen. In dit artikel wordt ingegaan op de oorzaken van funderingsproblemen, de rol van diverse partijen, en mogelijke oplossingen en maatregelen om deze kwestie aan te pakken.

Funderingsproblemen: oorzaken en herkenbare symptomen

Funderingsproblemen kunnen zich op verschillende manieren manifesteren. Een van de duidelijkste indicatoren is het ontstaan van scheuren in muren, zowel binnen als buiten. Deze scheuren zijn het gevolg van een verlies aan steun door een verzakte fundering. Ook klemmende ramen en deuren kunnen wijzen op problemen, omdat de constructie van het huis is veranderd. Daarnaast is een verschil in hoogte tussen bijvoorbeeld een trottoir en een huisvloer een aanwijzing dat er sprake is van een funderingsprobleem.

De oorzaken van funderingsproblemen zijn meestal geografisch en technisch van aard. In droge zomers daalt het grondwaterpeil, wat kan leiden tot bodemdaling. Ook kunstmatige ingrepen in het waterpeil door waterschappen of de aanleg van nieuwe infrastructuur zoals kanalen kunnen funderingsproblemen veroorzaken. In het geval van het kanaal Almelo-De Haandrik bijvoorbeeld is er sprake geweest van ingrijpen van derden, wat heeft geleid tot funderingsschade bij een aantal woningen.

Funderingsproblematiek en de rol van verantwoordelijkheden

Juridisch gezien is de huiseigenaar verantwoordelijk voor de fundering, zoals gesteld in de documenten van de VNG. Echter, deze verantwoordelijkheid ligt niet altijd in handen van de huiseigenaar, aangezien factoren zoals grondwaterbeheer en klimaatverandering buiten zijn controle vallen. Hierdoor ontstaat een situatie waarin de huiseigenaar onterecht de lasten draagt van problemen die grotendeels zijn veroorzaakt door derde partijen.

Dit brengt ook de huidige systematische onwetendheid over funderingen aan het licht. Er is geen eenduidige registratie van funderingsonderzoeken of herstelmaatregelen. Bovendien worden funderingsaspecten niet adequate bekeken bij de vergunningverlening voor bouwwerkzaamheden. De VNG pleit daarom voor een nationale in kaart brenging van funderingstypen en voor een verplichte informatieplicht bij verkoop of financiering van gebouwen.

Technische oplossingen en maatregelen

Voor funderingsproblemen zijn er verschillende technische oplossingen beschikbaar. Een veelgebruikte methode is de waterglasinjectie, zoals aangeboden door Soil-ID. Dit is een duurzame en kosteneffectieve methode om de fundering weer te stabiliseren. Deze methode is vooral geschikt voor op staal gefundeerde constructies, waarbij het funderingsprobleem niet het gevolg is van bodemdaling.

Een andere aanpak is de grof-naar-fijn-methode, zoals aangegeven door Deltares en TNO. Deze methode houdt in dat eerst een brononderzoek wordt gedaan, bijvoorbeeld via bouwtekeningen of archieven. Daarna volgt een visuele inspectie van het gebouw boven de grond. De laatste stap kan een volwaardig funderingsonderzoek onder de grond zijn. Indien de fundering niet aan de eisen voldoet, zijn technische maatregelen nodig. Dit kan het herstellen van schade, grondwaterbeheer of het aanbrengen van een nieuwe paalfundering inhouden.

Nationale aanpak en de rol van diverse partijen

De kwestie van funderingsschade is niet langer een probleem dat alleen op niveau van de huiseigenaar wordt aangepakt. Het is nu een bredere maatschappelijke uitdaging die aandacht vraagt van meerdere partijen, zoals waterschappen, gemeenten, overheden en verzekeraars. In 2020/2021 is een coalitie gevormd door de NVV, NVB, Aedes, VEH en KCAF, die gezamenlijk een beroep op het Rijk heeft gedaan om middelen vrij te maken en de regie over te nemen bij een nationale aanpak.

Vereniging Eigen Huis pleit al jaren voor een sterke nationale aanpak van funderingsproblematiek. Dit om te zorgen dat zowel (aspirant) kopers als huidige woningeigenaren niet alleen worden geconfronteerd met funderingsschade zonder dat er passende maatregelen worden genomen. Bovendien is er momenteel geen verzekering die funderingsschade dekt, wat betekent dat huiseigenaren het financiële risico volledig op zich nemen.

Funderingsherstel: huidige situatie en vooruitzichten

Het Fonds Duurzaam Funderingsherstel is sinds 2017 actief. In 2023 zijn er 1 miljoen aan leningen verstrekt, wat de VNG beschrijft als een "teleurstellend jaar". Echter, met het opvallend grote aantal meldingen in 2023 (25% meer dan in 2022), is er hoop dat dit jaar sneller wordt opgelost. Het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) speelt een centrale rol in het verzamelen van kennis en het faciliteren van herstelprojecten.

Toch blijft het probleem dat de huidige kennis over funderingsproblematiek beperkt is. Op nationaal niveau is het nog onduidelijk hoeveel funderingen gevoelig zijn voor problemen, hoeveel herstelmaatregelen er al zijn uitgevoerd, en hoe de situatie zich in de toekomst zal ontwikkelen. Daardoor is het moeilijk om vooraf te bepalen welk gebouw wel en welk niet kwetsbaar is. Dit maakt het voor huiseigenaren en kopers extra belangrijk om funderingsproblematiek serieus te nemen.

De toekomst van funderingsbeleid

Aangezien funderingsproblemen steeds vaker voorkomen en het gevolg zijn van zowel natuurlijke als kunstmatige factoren, is het essentieel dat er op nationaal niveau actiekomt. Dit omvat zowel juridische maatregelen – zoals een verplichte informatieplicht bij verkoop of financiering – als technische en financiële ondersteuning voor herstelprojecten.

Een mogelijke stap zou kunnen zijn om funderingsaspecten systematisch in te voeren bij vergunningverlening en bouwprojecten. Bovendien is het belangrijk dat de veiligheid van bestaande funderingen onderdeel wordt van het beleid rondom grondwaterbeheer en waterschapactiviteiten. Hierbij moet ook rekening worden gehouden met klimaatverandering en het toenemende risico op droogte.

Conclusie

De funderingsproblematiek is een urgente kwestie die niet alleen technische maar ook juridische en maatschappelijke aspecten raakt. Hoewel de fundering van een woning technisch gezien "niet onderheid" is, blijkt in de praktijk dat ook deze funderingen kwetsbaar kunnen zijn voor schade. De oorzaken van funderingsproblemen zijn meestal geografisch of klimatologisch van aard, en de verantwoordelijkheid voor het herstellen van schade ligt vaak niet bij de huiseigenaar zelf.

Om dit probleem aan te pakken, is een nationale aanpak nodig die meerdere partijen bij elkaar brengt, zoals huiseigenaren, waterschappen, gemeenten en de overheid. Bovendien is het essentieel dat er juridische maatregelen worden genomen om kopers en huidige woningeigenaren beter te beschermen tegen funderingsschade. Tegenover de huidige onwetendheid over funderingsproblematiek moet een transparante en verantwoorde aanpak worden ontwikkeld die rekening houdt met zowel de technische realiteit als de juridische en maatschappelijke implicaties.

Bronnen

onderheid