Funderingsproblemen in beweging: wat huiseigenaren nu moeten weten

Funderingsproblemen zijn in de huidige bouw- en wonenwereld een steeds urgenter onderwerp. In combinatie met klimaatverandering, droge winters, en veranderende bodemcondities, zorgen funderingsproblemen voor zorgen bij zowel particulieren als woningcorporaties. In de gemeente Rotterdam is sinds 2022 een actieve campagne gestart, Duik in je fundering, waarbij huiseigenaren worden uitgenodigd om de staat van hun fundering te onderzoeken. Dit artikel legt de achterliggende redenen, mogelijke risico’s en de beschikbare hulp uit, op basis van de meest recente en betrouwbare bronnen.

Wat zijn de oorzaken van funderingsproblemen?

De meeste funderingsproblemen in Nederland zijn het gevolg van oude houten paalfunderingen, die in de 19e en 20e eeuw werden gebruikt. Deze houten palen kunnen aangetast worden door schimmels (paalrot), bacteriën (palenpest), of door te weinig of te korte palen. Ook kan negatieve kleef een rol spelen, waarbij de palen niet goed in de grond zitten. In Rotterdam zijn circa 120.000 woningen op houten palen gefundeerd, wat het onderwerp extra urgenter maakt.

Daarnaast speelt het klimaat een steeds grotere rol in funderingsproblematiek. Droge winters en hete zomers leiden tot inklinking van de grond, die de fundering in het nadeel kan werken. In het noorden en het westen van Nederland, waar slappe klei- en veenbodems voorkomen, is het risico groter. In de afgelopen jaren zijn funderingsproblemen ook in onverwachte regio’s zoals Overijssel, Gelderland en Noord-Brabant aan de orde gekomen.

Hoe kan ik zelf controleren of er sprake is van funderingsproblemen?

De gemeente Rotterdam heeft via Duik in je fundering een online risicostelling beschikbaar gesteld op www.duikinjefundering.nl. Hierbij kan een huiseigenaar eenvoudig een eerste indicatie verkrijgen van het risico op funderingsproblemen. De risicostelling is een eerste stap naar verdere actie en richting het Funderingsloket, dat maatwerkadvies kan geven.

Daarnaast is er een funderingskaart beschikbaar, die aangeeft welke straten binnen een stad of gemeente als risicogebieden zijn aangemerkt. Voor de regio Rotterdam is dit beschikbaar via www.duikinjefundering.nl, en voor andere regio’s via bijvoorbeeld funderingen.zaanstad.nl of funderingsviewer. Deze kaarten geven een overzicht van waar funderingsproblemen mogelijk zijn, op basis van historisch bouwpatronen en bodemgegevens.

Wat zijn de stappen bij funderingsonderzoek?

Het proces van funderingsonderzoek is complex en duurt meestal enkele maanden tot jaren. Martine Coevert, adviseur funderingsaanpak, legt uit dat het proces begint met uitgebreid funderingsonderzoek. Dit omvat het duiken in archieven, het verrichten van metingen en monsters, en eventueel bodemonderzoek om vervuiling of andere verrassingen te voorkomen.

Uit dit onderzoek volgen drie mogelijke conclusies:

1. Groen: Geen problemen met de fundering.
2. Oranje: Geen acuut gevaar, maar wel monitoring gewenst.
3. Rood: De fundering moet worden vervangen.

Bij een negatieve conclusie volgt het aanvragen van offertes, het verkrijgen van vergunningen, het regelen van financiering en uiteindelijk de uitvoering van de herstelling. Volgens Coevert duurt het proces bij woningcorporaties gemiddeld twee jaar vanaf het moment van constatering tot oplevering van de nieuwe fundering.

Wat zijn de financiële aspecten?

Een funderingsherstel kan aanzienlijke kosten met zich meebrengen. Coevert benadrukt dat de kosten vaak oplopen tot enkele tienduizenden euro’s per woning. Voor particulieren is dit niet enkel financieel, maar ook emotioneel een zware last. Het vergelijkt met een rouwproces: ongeloof, woede en verdriet zijn vaak de gevoelens die ontstaan bij de constatering van schade aan de fundering.

Daarom zijn er subsidies beschikbaar. In bepaalde gemeenten is een subsidie mogelijk voor bloksgewijs funderingsonderzoek. Daarnaast is het Fonds Duurzaam Funderingsherstel een geldbron voor leningen in geval van urgente herstellingen. Huiseigenaren kunnen hier aansluiten om het financiële risico te verlichten.

Wat is de rol van de gemeente en woningcorporatie?

Bij funderingsproblemen is samenwerking tussen huiseigenaren, woningcorporaties en gemeenten cruciaal. Woningcorporaties nemen een zakelijke aanpak, maar particulieren ervaren het vaak veel emotioneler. Volgens Coevert is het daarom belangrijk dat de woningcorporatie tijdens de hele procesloop goed communiceert met de betrokkenen. Huiseigenaren moeten weten waar ze terecht kunnen voor klachten of informatie.

Ook de rol van de gemeente is belangrijk. De gemeente kan subsidies verstrekken, advies geven en informatie verstrekkende tools zoals de funderingskaart en risicostelling aanbieden. In Rotterdam is funderingsproblematiek sinds 2022 onderdeel van de prestatieafspraken. Dit betekent dat de gemeente verantwoordelijk is voor een goede waterhuishouding en voor het informeren van eigenaren en bewoners.

Wat zijn mogelijke oplossingen?

Bij het aanstellen van een funderingsherstel is het verstandig om te kijken naar de woning als geheel. Volgens Coevert is het bijvoorbeeld mogelijk om het funderingsherstel te combineren met verduurzaming, de bouw van een extra woonlaag of noodzakelijke renovaties. Hierdoor kan het herstel niet alleen functioneel, maar ook duurzaam en kostenefficiënt zijn.

In sommige gevallen is sloop en nieuwbouw een betere optie dan funderingsherstel. Vooral wanneer de schade aan de fundering ernstig is en het herstel te kostbaar of ondoenlijk is, kan nieuwbouw de enige realistische oplossing zijn.

Preventie en voortgang

Omdat funderingsproblemen vaak jaren ongemerkt kunnen ontwikkelen, is preventie belangrijk. Diversen gemeenten leggen inmiddels DIT-riolen (Drainage Infiltratie Transport) aan, waarmee de grondwaterstand kan worden gestabiliseerd. Hierdoor kan schade aan funderingen worden voorkomen of verlaagd.

Daarnaast is het belangrijk om in het kader van prestatieafspraken funderingsproblematiek onderdeel te maken van de gemeentelijke plannen. Hierbij wordt duidelijk gemaakt hoe de gemeente verantwoordelijk is voor het behoud van woningen en het informeren van bewoners.

Conclusie

Funderingsproblemen zijn een complexe en emotionele aangelegenheid, met grote financiële en praktische gevolgen. In combinatie met klimaatverandering en veranderende bodemcondities is het belangrijker dan ooit om huiseigenaren te informeren en te ondersteunen bij funderingsonderzoek. De campagne Duik in je fundering biedt een duidelijke startpunt, met tools zoals de risicostelling en funderingskaart. Daarnaast zijn subsidies en financiële hulpmiddelen beschikbaar om funderingsherstel betaalbaar te maken.

Bij het ontdekken van funderingsproblemen is het belangrijk om professioneel advies in te winnen, subsidies te bekijken en eventueel te overwegen of herstel of nieuwbouw de beste optie is. Huiseigenaren, woningcorporaties en gemeenten moeten samenwerken om funderingsproblematiek aan te pakken, zowel als preventie als in geval van schade. Het is een uitdaging, maar met de juiste tools, informatie en samenwerking is het mogelijk om funderingsproblemen onder controle te krijgen.

Bronnen

1. Duik in je fundering
2. Gemelde funderingsschade leidt tot forse prijskorting bij woningverkoop
3. Funderingszorgen in een veranderend klimaat
4. Hulp bij funderingsonderzoek