Bebouwing op recreatiegrond zonder fundering: mogelijkheden en juridische kaders

Published by Redactie on juli 21, 2025 | Category fundering

Bij woningbouwprojecten op voormalige recreatiegrond ontstaan vaak complexe vragen rondom de bebouwbaarheid, fiscaal kader en de rol van funderingen. In Nederland is het juridisch en fiscaal kader rond bebouwing van recreatiegrond van groot belang, aangezien dit vaak voormalige recreatie- of sportterreinen zijn die door de overheid of gemeente worden vrijgegeven voor woningbouw. Een van de kernvragen is of bebouwing mogelijk is zonder fundering, en hoe dit juridisch wordt geïnterpreteerd.

Deze artikel behandelt de mogelijkheden voor bebouwing op recreatiegrond zonder fundering, met een focus op de juridische en praktische aspecten, gebruikmakend van gegevens uit recente casussen, adviezen en bouwtechnische richtlijnen.

Bebouwing op recreatiegrond zonder fundering: juridische kaders

Recreatiegrond kan worden gebruikt voor bebouwing, mits de grond aan bepaalde voorwaarden voldoet. In sommige gevallen kan de bebouwing zonder fundering geplaatst worden, zolang aan specifieke fiscale en bouwtechnische eisen wordt voldaan.

Een bekende casus betreft een voormalig recreatieterrein in een gemeente, dat vanaf 2007 als asielzoekerscentrum werd gebruikt. In 2007 kwam er een koopovereenkomst met een woningstichting, waarbij de gemeente percelen in de huidige staat met bebouwing leverde. In dit geval bleef een eenvoudig verwijderbare fundering en riolering op de grond achter, terwijl de bovenbouw (zoals recreatiewoningen en garages) gesloopt werd. De gemeente gaf aan dat de grond niet als bebouwde grond kwalificeerde, aangezien de fundering en riolering niet nodig waren voor de nieuwe bebouwing.

De fundering bleef echter achter en was eenvoudig verwijderbaar. De gemeente wilde percelen vrij van omzetbelasting leveren, maar de inspecteur was daar niet mee eens en zag in 18 van de 20 percelen een bouwterrein. Dit leidde tot een geschil voor Hof Arnhem-Leeuwarden.

Dit toont aan dat de aanwezigheid van een fundering, ook al is deze eenvoudig verwijderbaar, invloed kan hebben op de juridische kwalificatie van het terrein als bebouwde grond. In dit geval bleek de fundering van betekenis voor de fiscale behandeling.

Bouwtechnische aspecten van funderingen

Een fundering vormt de basis van elk bouwwerk en dient om het gewicht van het gebouw over te dragen op een draagkrachtige grondlaag. In Nederland is het standaard om funderingen op zandgronden aan te leggen, aangezien deze meestal voldoende draagkracht bezitten. Voor zandgrond is meestal weinig grondwerk nodig, en kan een eenvoudige fundering worden toegepast.

Wanneer de ondergrond uit veen of klei bestaat, zijn er meer bouwtechnische eisen. In dergelijke gevallen is een grondverbetering of een sonderingsrapport vaak noodzakelijk. Een sonderingsrapport bepaalt de draagkracht van de grond en de diepte waarop een fundering kan worden aangebracht. In sommige gevallen zijn heipalen of schroefpalen nodig om de stabiliteit van het gebouw te waarborgen.

Bij een recreatiegrondproject is het daarom belangrijk om eerst de ondergrond te onderzoeken. Wanneer er sprake is van een kleine laag veen of klei, kan het uit kostenbesparing zinvol zijn om deze laag af te graven en te vervangen door een dragend zand.

Funderingsproblematiek en nationaal advies

De Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) concludeerde in zijn adviesrapport ‘Goed Gefundeerd’ dat de overheid de funderingsproblematiek op nationaal niveau moet aanpakken om een crisis te voorkomen. In dit rapport wordt gewezen op de noodzaak om funderingsproblemen systematisch aan te pakken, ook bij recreatiegronden die voor woningbouw worden vrijgegeven.

Een voorbeeld van funderingsproblematiek komt naar voren in de gemeenten De Wolden en Hoogeveen. In deze regio’s wordt aangeraden om funderingen op grond gevormde palen niet langer toe te passen. De reden is dat het beton spoelt weg voordat het kan uitharden, door vrijkomend grondwater tussen de grondlagen. Dit kan leiden tot funderingsherstel en schade aan het bouwwerk.

Daarom is het bij recreatiegronden belangrijk om zorgvuldig te kiezen voor funderingstypen en grondverbeteringstechnieken. In sommige gevallen kan een fundering zonder palen voldoende zijn, mits de ondergrond draagkrachtig genoeg is.

Funderingsonderzoek en funderingsherstel

Bij funderingsonderzoek wordt onderzocht of de huidige fundering in staat is om de belasting van een gebouw te dragen. Dit onderzoek wordt uitgevoerd door een gekwalificeerd onderzoeksbureau conform de F3O-richtlijnen. Het onderzoek geeft inzicht in eventuele schade of afbraak aan de fundering, zoals paalkoprot of bacteriële afbraak van houten palen.

Wanneer funderingsproblemen worden aangetroffen, zijn er verschillende herstelopties beschikbaar. Deze variëren van grondwaterbeheer en monitoring tot funderingsherstel en injectietechnieken. In sommige gevallen is het nodig om een tweede betonvloer aan te brengen of trillingsdempers te plaatsen om stabiliteit te waarborgen.

In het kader van recreatiegrond is het belangrijk om rekening te houden met mogelijke funderingsproblematiek. De aanwezigheid van een oude fundering kan bijvoorbeeld leiden tot ongelijkmatige verzakking of instabiliteit van het nieuwe bouwwerk.

Funderingen op staal en funderingen op palen

In de bouw worden verschillende typen funderingen toegepast, afhankelijk van de bodemgesteldheid, het type bouwwerk en de economische voorwaarden. In grote lijnen zijn er twee hoofdtypes: funderingen op staal en funderingen op palen.

Een fundering op staal is meestal van toepassing wanneer de draagkrachtige grondlaag zich vlak onder het maaiveld bevindt. In dit geval wordt de fundering direct op die grond aangebracht, meestal met een verbrede voet. Deze funderingstypen zijn vaak te vinden in het oostelijke deel van Nederland, waar de grond meestal uit zand bestaat.

Wanneer de grond niet voldoende draagkracht heeft, kan grondverbetering noodzakelijk zijn. Methodes hiervoor zijn onder andere het afgraven van slechte grondlagen en het vullen met zand of het trillen van diepliggende zandlagen om de draagkracht te verhogen.

Praktijkvoorbeelden van funderingsprojecten

Een interessant voorbeeld is het 17e-eeuwse grachtenpand in Leiden, dat met 17 cm verzakt was. De restauratie van het pand hield in dat deel van de scheefstand werd gecorrigeerd, maar een deel werd behouden op wens van de opdrachtgever. Dit toont aan dat funderingsproblemen niet altijd tot volledige sloop of herstel leiden, maar soms gedeeltelijk worden aangepakt.

Een ander voorbeeld is de kerk in Overschild, die momenteel anderhalve meter boven de grond zweeft. Dit is het geval omdat de fundering moet worden vervangen en aardbevingsbestendig gemaakt. Het kerkgebouw is aan de buitenzijde doorgezaagd en langs gedrukte stalen buispalen omhoog geheven. Tijdens de herstelwerken wordt een tweede betonvloer aangebracht, met trillingsdempers, om stabiliteit te garanderen.

De rol van de gemeente en marktpartijen

De gemeente speelt een belangrijke rol bij het vrijgeven van recreatiegrond voor woningbouw. Het is de taak van de gemeente om ervoor te zorgen dat de grond bouwrijp is, en dat eventuele funderingsproblematiek adequaat wordt aangepakt.

In Amsterdam Centraal werd bijvoorbeeld een innovatieve oplossing bedacht voor de bouw van een nieuwe aanvaarbescherming en onderwaterfietsenstalling. De aannemer ontwikkelde een plan dat rekening hield met het hoge grondwaterniveau en de druk die dit op de fundering uitoefent.

Daarnaast zijn er initiatieven waarbij woningcorporaties en kennisinstellingen worden uitgedaagd om innovatieve oplossingen te bieden voor houten funderingen onder woningen. Dit toont aan dat funderingsproblematiek op recreatiegrond niet alleen juridisch, maar ook technisch en innovatief kan worden aangepakt.

Conclusie

Bebouwing op recreatiegrond zonder fundering is in bepaalde gevallen mogelijk, maar vereist een zorgvuldige juridische en bouwtechnische evaluatie. De aanwezigheid van een oude fundering kan bepalend zijn voor de fiscale kwalificatie van het terrein. Daarnaast zijn bouwtechnische factoren zoals de ondergrond, grondwaterstanden en draagkracht belangrijk bij het bepalen van de juiste funderingstechniek.

De overheid en gemeenten spelen een centrale rol bij het aanpakken van funderingsproblematiek en de vrijgiving van recreatiegrond voor woningbouw. Het is belangrijk om funderingsonderzoek en eventueel herstel niet te verwaarlozen, aangezien dit invloed kan hebben op de stabiliteit en levensduur van het bouwwerk.

Bronnen

bebouwing