Blijvende risico’s na funderingsherstel: Wat betekent dat voor de woning?

Published by Redactie on juli 21, 2025 | Category fundering

Een funderingsprobleem is een van de zwaarste en meest kostenlijke kwesties die een eigenaar van een woning kan tegenkomen. In Nederland, waar een groot deel van het woningbestand op oude funderingen staat, is het onderwerp van groeiende betekenis. Vooral woningen die vóór 1970 zijn gebouwd, lopen het risico dat hun fundering in de loop van de jaren is aangetast door rotting van houten palen, veranderende grondwaterstanden of instabiele ondergrond. Wanneer schade optreedt, wordt funderingsherstel vaak noodzakelijk. Maar wat zijn de blijvende risico’s na zo’n herstel? En hoe verandert dit het beeld van de marktwaarde en de levensduur van de woning?

Funderingsherstel: niet altijd een eind op zich

Het herstellen of vervangen van een fundering is een ingrijpende maatregel, die meestal wordt ingevoerd om te voorkomen dat verdere schade ontstaat of om reeds aanwezige schade te beheersen. Echter, zoals meerdere bronnen onderbouwen, is funderingsherstel geen garantie op een volledige oplossing. Na herstel kan er nog steeds sprake zijn van risico’s, die niet direct zichtbaar zijn maar op de lange termijn invloed kunnen hebben op de stabiliteit van de woning.

Een duidelijke omschrijving van de verschillende fasen in het proces van funderingsproblemen naar schade is te vinden in het werk van de Waarderingskamer (2024). De fundering van een woning kan beginnen met een proces van blootstelling aan zuurstof vanwege een lage grondwaterstand. Dit leidt geleidelijk tot een rottingsproces van houten palen, wat uiteindelijk kan resulteren in verlies van draagkracht en daarmee in schade aan de woning. Een herstelmaatregel kan dit proces stoppen of beperken, maar het kan de fundering niet volledig terugbrengen naar haar oorspronkelijke toestand.

Risico’s na funderingsherstel: een overzicht

Bij funderingsherstel wordt vaak gewerkt met het vervangen van houten palen, het opnieuw versterken van funderingsmuren of het aanbrengen van een ondersteunende constructie. Hoewel deze maatregelen de stabiliteit van de woning kunnen herstellen, zijn er enkele blijvende risico’s die eigenaren en professionals moeten kennen:

Veranderende grondwaterstanden: De grondwaterstand is een van de belangrijkste factoren die de levensduur van een fundering bepalen. Houten palen zijn bijvoorbeeld ontworpen om onder water te blijven, waarbij rotting wordt voorkomen. Wanneer de grondwaterstand daalt, kunnen paalkoppen blootstaan aan zuurstof, waardoor het rottingsproces opnieuw kan starten. Zelfs na herstel is dit risico niet volledig weggevaagd, vooral in gebieden met een kwetsbare bodemstructuur.
Instabiliteit van de ondergrond: Oude funderingen zijn vaak ontworpen op basis van de bodemtoestand van de tijd dat de woning is gebouwd. Sindsdien zijn er veranderingen geweest in de bodem, veroorzaakt door klimaatverandering, droogte of infrastructuurprojecten. Deze veranderingen kunnen ook een rol spelen in de stabiliteit van de fundering na herstel.
Verstoring van de structuur tijdens herstel: Funderingsherstel is een ingrijpende bouwactiviteit. Tijdens de werken kan er sprake komen van een tijdelijke verstoring van de structuur van de woning. Dit kan leiden tot kleine scheuren of andere afwijkingen die zich pas later manifesteren. De KCAF (2024) wijst erop dat het verstandig is om na herstel te wachten met aanpassingen aan de woning, zoals het schilderen van muren of het aanbrengen van nieuwe pleisterwerk, om de fundering de tijd te geven om zich opnieuw in balans te stellen.
Verzekering en onderverzekering: Het herstellen of vervangen van een fundering kan leiden tot een toename van het bouwvolume van de woning. Dit heeft mogelijk gevolgen voor de verzekering. De KCAF raadt aan om de brand- en opstalverzekering op de hoogte te brengen van deze wijzigingen, om onderverzekering te voorkomen. Een herstel die niet door de verzekering is opgenomen, kan leiden tot onverwachte kosten bij schade.

De invloed op de marktwaarde

Een woning met een funderingsprobleem heeft op de markt een beperkte aantrekkingskracht. Zowel de zichtbare schade als de risico’s die niet direct zichtbaar zijn, kunnen een aanzienlijke invloed hebben op de marktwaarde. Volgens de Waarderingskamer (2024) wordt de waarde van een woning met funderingsrisico’s bepaald door meerdere factoren, waaronder de verwachte levensduur van de fundering, de verwachting van mogelijke herstelkosten en de stabiliteit van de woning.

Na funderingsherstel is het beeld vaak minder negatief, maar het is niet automatisch positief. De marktwaarde hangt ook af van de kwaliteit van het herstel, de materialen die zijn gebruikt en de mate van risico die er nog op de fundering bestaat. Een woning met een nieuw geïnstalleerde fundering kan de waarde van de woning herstellen of zelfs verhogen, maar het hangt ook af van de locatie, de leeftijd van de woning en de marktvoorwaarden.

Preventie en toezicht na herstel

Een van de belangrijkste lessen uit de beschikbare informatie is dat funderingsproblemen vaak pas opgemerkt worden als het te laat is. Daarom is het belangrijk dat eigenaars, maar ook woningcorporaties en gemeenten, actief toezicht houden op de toestand van de fundering na herstel. Dit betekent:

Regelmatig inspectie van de fundering, vooral bij woningen die vóór 1970 zijn gebouwd;
Aandacht voor vroege signalen van problemen, zoals scheuren in muren of klemmende deuren en ramen;
Inzet van professionele advies bij het plannen van eventuele aanpassingen of verbouwingen na funderingsherstel;
Bewustwording van de risico’s opnieuw door veranderende grondwaterstanden of bouwwerkzaamheden in de omgeving.

Een pilot die in 2024 wordt uitgevoerd door de gemeente Amsterdam en andere betrokken partijen, richt zich op het stoppen van bacteriële aantasting van houten palen. Deze aanpak, die niet gericht is op vervanging maar op het voorkomen van verdere schade, is een voorbeeld van een duurzamere en kostenefficiënte methode. Deze aanpak is echter enkel geschikt voor funderingen waarvan de draagkracht nog intact is. Voor woningen waar de fundering al ernstig is aangetast, is vervanging nog steeds nodig.

Conclusie

Funderingsherstel is een ingrijpende en kostbare maatregel, maar het biedt geen garantie op volledige stabiliteit of een eind op zich. Na herstel kunnen blijvende risico’s aanwezig zijn, vooral wanneer de ondergrond veranderd of de grondwaterstand stijgt en daalt. Het is daarom belangrijk om zowel tijdens als na het herstel rekening te houden met de kwetsbaarheden van de fundering en actief toezicht te houden. Voor de marktwaarde, de verzekering en de levensduur van de woning is dit van groot belang. Door preventie en toezicht te combineren met de juiste maatregelen bij herstel, kan de risico-inschatting voor een woning worden verkleind en de duurzaamheid van de fundering worden verhoogd.