Bouwkundig onderzoek voor de aankoop van een woning: Waarom funderingsanalyse essentieel is

Published by Redactie on juli 21, 2025 | Category fundering

Bij de aankoop van een woning is het uitvoeren van een bouwkundig onderzoek een essentiële stap om eventuele risico’s op te sporen. Vooral wanneer de woning gevestigd is in een zettingsgevoelig gebied, of ouder dan 1970 is, is het van belang om de fundering grondig te laten onderzoeken. Zowel particuliere kopers als vastgoedeigenaren profiteren hiervan, omdat funderingsproblemen leiden kunnen tot significante kosten en structuurproblemen in de toekomst. In dit artikel wordt ingegaan op de samenstelling van een bouwkundig onderzoek met funderingsanalyse, de relevante aandachtspunten en de voordelen van deze inspectie bij de aankoop van een woning.

Bouwkundig onderzoek: Wat wordt er onderzocht?

Een bouwkundig onderzoek bij de aankoop van een woning omvat een grondige inspectie van de structuur, de constructie en de staat van het gebouw. Het doel is om eventuele bouwkundige gebreken, risico’s en mogelijke kosten in kaart te brengen. Het rapport dat hieruit voortkomt, biedt een overzicht van de huidige toestand van het pand en geeft aan of verbouwingen, herstellingen of aanpassingen nodig zijn.

Wanneer het onderzoek wordt uitgevoerd op aanwijzingen van funderingsproblemen, wordt een funderingsonderzoek opgenomen in de analyse. Dit is een aparte inspectie die gericht is op de fundering van het gebouw, waarbij aandacht wordt besteed aan zetting, scheurvorming, verzakking en eventuele vochtproblemen.

Funderingsonderzoek: Waarom is dit belangrijk?

De fundering van een woning is de basis van de constructie. Wanneer deze niet sterk genoeg is of structurele tekortkomingen vertoont, kunnen er ernstige gevolgen volgen, zoals scheuren in muren, scheve vloeren en instabiliteit van het gehele bouwwerk. In steden met veen- of kleigrond, zoals Amsterdam, Gouda of Utrecht, is de kans op funderingsproblemen groter. Dit geldt met name voor huizen die vóór 1970 zijn gebouwd, waarbij houten palen of andere ouderwetse funderingstechnieken werden gebruikt.

Bij funderingsonderzoek wordt onder andere gekeken naar:

Zetting en zettingsverschillen: Of het gebouw gelijkmatig is gezakt of er ongelijkheid is.
Scheurvorming: Of er scheuren zijn in muren, plafonds of vloeren, en of deze groeien.
Verzakkingen: Of het gebouw op bepaalde punten is gezakt, wat invloed kan hebben op de constructieve integriteit.
Grondwaterstand: Of de grondwaterstand op het moment van inspectie normaal is of er sprake is van negatieve kleef.
Constructief verband: Of er constructieve aansluitingen zijn die verzwakt zijn door zetting.
Inspectieputten: Wanneer deze beschikbaar zijn, worden ze bekeken op mogelijke schade of verzakkingen.

Een funderingsonderzoek kan worden uitgevoerd volgens de F3O-richtlijnen, waarbij een aantal stappen worden genomen om zowel historische informatie op te sporen (archiefonderzoek) als fysieke inspecties uit te voeren.

Funderingsrisico onderzoek Fase 0: Een eerste indruk krijgen

Een funderingsrisico onderzoek Fase 0 is een aanvullende inspectie die vaak gecombineerd wordt met een bouwkundige keuring. Deze fase helpt om een eerste inschatting te maken van de fundering. Het is een minder ingrijpende inspectie, waarbij een deskundige funderingsspecialist het pand inspecteert en een risico-analyse uitvoert. Dit onderzoek levert drie mogelijke uitkomsten:

Geen actie vereist: De fundering is stabiel en er zijn geen aandachtspunten.
Monitoring aanbevolen: Er zijn lichte tekens van zetting, maar het is nog geen direct probleem. Een vollediger onderzoek in de toekomst wordt aanbevolen.
Fase 1 funderingsonderzoek: Er zijn aandachtspunten die verdere inspectie vereisen voor een volledige funderingsanalyse.

Deze fase is vooral geschikt voor kopers die een eerste indruk willen krijgen van de fundering voordat een volledig onderzoek wordt ingezet. Het is ook een handige optie wanneer de bouwkundige keuring aanwijzingen geeft op mogelijke funderingsproblemen.

Bouwkundig onderzoek en funderingsonderzoek gecombineerd

Het combineren van een bouwkundige keuring met een funderingsonderzoek is een efficiënte manier om tijd en kosten te besparen. Een deskundige bouwkundige kan de fundering inspecteren terwijl het onderzoek in het pand wordt uitgevoerd. Dit betekent dat een koper één afspraak kan maken en tegelijkertijd een compleet beeld krijgt van zowel de bouwkundige staat als de fundering.

Voordelen van een gecombineerd onderzoek zijn onder andere:

Tijdbesparing: Er is maar één inspectie nodig in plaats van twee losse bezoeken.
Kostenefficiëntie: De totale kosten zijn vaak lager dan bij twee aparte onderzoeken.
Compleet beeld: Een koper krijgt een uitgebreid rapport dat zowel bouwkundige als funderingsgerelateerde informatie bevat.

Het rapport van een bouwkundig onderzoek geeft meestal een samenvatting van de bouwkundige gebreken en risico’s. Het funderingsonderzoek levert daarnaast een aparte analyse op, die aangeeft of er actie nodig is of niet. In de praktijk is het aanbevolen om deze onderzoeken gecombineerd te laten uitvoeren wanneer aanwijzingen zijn op funderingsproblemen.

Waarom kiezen voor een bouwkundig rapport?

Een bouwkundig rapport is een waardevolle bron van informatie voor iedere koper. Het biedt inzicht in de huidige staat van de woning, zowel qua bouwkundige kwaliteit als qua fundering. Vooral in zettingsgevoelige gebieden is dit rapport een noodzakelijke stap om mogelijke financiële tegenvallers te voorkomen.

In sommige gevallen kan een bouwkundig onderzoek het verschil maken tussen het aankopen van een woning en het afwachten tot een probleem is opgelost. Zoals uit de praktijk blijkt, zijn er situaties waarin een funderingsonderzoek heeft voorkomen dat kopers in een duur probleem terechtkwamen. In één geval is bijvoorbeeld een woning aan de Prinsengracht door een bouwkundig onderzoek onthuld als een huis dat in zeer slechte staat verkeerde, waarin fundering en vochtproblemen aan bod kwamen.

Een bouwkundig rapport helpt ook bij het indienen van een splitsingsvergunning of het opstellen van een MJOP (meerjarenonderhoudsplan), wat voor professionele vastgoedeigenaren essentieel is. Het rapport fungeert ook als ondersteuning bij eventuele geschillen met aannemers of bij de aankoop van een monumentaal pand.

Funderingsherstel: Wanneer is dat nodig?

Als een funderingsonderzoek aantoont dat er sprake is van verzakkingen of zetting, kan funderingsherstel noodzakelijk zijn. Dit herstelwerk kan bestaan uit het opnieuw funderen van het gebouw of het verstevigen van de bestaande fundering. In sommige gevallen is het ook nodig om de houten palen te vervangen of het waterpeil te stabiliseren.

De kosten van funderingsherstel kunnen aanzienlijk zijn, waardoor het belangrijk is om tijdig actie te ondernemen. In één geval is bijvoorbeeld een geschatte herstelkostenbedrag van €10.000 uiteindelijk uitgekomen op €110.000. Een bouwkundig rapport met funderingsanalyse helpt om zulke onverwachte kosten te voorkomen.

Samenvatting

Een bouwkundig onderzoek met funderingsanalyse is een essentiële stap bij de aankoop van een woning, vooral in zettingsgevoelige gebieden of bij woningen die ouder zijn dan 1970. Het biedt een duidelijk beeld van de bouwkundige staat en de fundering van het pand. Door dit onderzoek uit te voeren, voorkomt men financiële risico’s en structuurproblemen op de lange termijn.

Een gecombineerd onderzoek, waarbij een bouwkundige keuring en funderingsonderzoek samen worden uitgevoerd, is een efficiënte en kostenefficiënte manier om een volledig beeld te krijgen. Het resultaat is een gedetailleerd rapport dat kopers in staat stelt om een weloverwogen beslissing te nemen bij de aankoop van een woning.

Het is aan te raden om deze onderzoeken altijd te laten uitvoeren door een erkende bouwkundige of funderingsdeskundige, om zekerheid te hebben over de kwaliteit van de fundering en de bouwkundige toestand van het pand. Dit voorkomt dat men per ongeluk in een 'kat in de zak' belandt bij de aankoop van een woning.