Bouwen tegen de muur van buren: regels, verantwoordelijkheden en samenwerking

Bij verbouwprojecten of nieuwbouw is het niet ongebruikelijk dat men wil bouwen tegen een muur die grenst aan het perceel van een buur. Het is echter belangrijk om zich bewust te zijn van de wettelijke regels, eigendomsverhoudingen en verantwoordelijkheden die van toepassing zijn. Bouwen tegen of op de muur van buren kan voorkomen dat er juridische problemen ontstaan, maar ook dat er gespannen relaties ontstaan. In dit artikel worden de juridische en praktische aspecten van bouwen tegen of op de muur van buren besproken, inclusief verantwoordelijkheden, toestemming en samenwerking.

De aard van scheidingsmuren

Een scheidingsmuur is een constructie die het eigendom van twee partijen afscheidt. De juridische aard van deze muur bepaalt of en hoe men mag bouwen tegen of op deze muur. Er zijn drie mogelijke situaties:

Mandelijke muur

Een mandelijke muur staat precies op de erfgrens en wordt gedeeld door beide eigendommen. In dit geval zijn zowel de eigenaar van het perceel links als rechts voor 50% eigenaar van de muur. Dit type muur is meestal een tuinmuur of een schutting.

Een mandelige muur mag gebruikt worden voor bouwactiviteiten, maar uitsluitend aan de eigen zijde. Dit betekent dat je mag vervangen of installeren van balken, ankers of spijkers tot halverwege de dikte van de muur, mits dit geen schade veroorzaakt. Ook mag een goot tot halverwege de muur geplaatst worden, op voorwaarde dat het afgevoerde water binnen jouw eigendom blijft lopen.

Privémuur

Een privémuur is volledig op het grondgebied van één van de twee partijen. Deze muur is dan uitsluitend eigendom van de eigenaar van dat perceel. Bouwen tegen of op deze muur zonder toestemming van de eigenaar is niet toegestaan. In het geval dat je wil bouwen tegen een privémuur, is het noodzakelijk om toestemming te verkrijgen van de eigenaar van de muur.

Muur als onderdeel van een gebouw

Wanneer een muur onderdeel is van een gebouw, zoals een zijmuur van een woning, dan is deze muur eigendom van de eigenaar van dat gebouw. Of de muur op de erfgrens staat of op het terrein van de buren maakt in dit geval weinig uit. De eigenaar van het gebouw heeft recht op het gebruik van deze muur, maar mag eventueel aanpassingen doen, mits het niet schade veroorzaakt.

Bouwen tegen de muur van buren

Als je wil bouwen tegen een muur van buren, zijn er verschillende factoren die je moet overwegen. De belangrijkste is of je überhaupt mag bouwen tegen die muur, afhankelijk van de aard van de muur. Daarnaast is het belangrijk om te weten hoe je dit juridisch kunt afhandelen en of je verplicht bent tot overleg of samenwerking.

Toestemming en overleg

Wanneer de muur eigendom is van de buren, is toestemming van hen nodig om tegen of op die muur te bouwen. Dit geldt zowel voor het plaatsen van ankers of balken als voor het aanbrengen van een verbouwing of uitbreiding. Het is verstandig om dit vooraf te bespreken en eventueel een notariële afspraak te maken, zodat alle partijen weten wat hun rechten en plichten zijn.

In sommige gevallen kan het ook nodig zijn om een architect of bouwkundig ingenieur in te schakelen, vooral bij ingewikkelde constructies. Deze professionals kunnen helpen bij het ontwerp van een bouwproject dat voldoet aan de wettelijke eisen, maar ook aan de wensen van zowel de eigenaar als de buur.

Communicatie en samenwerking

Slechte communicatie is een van de grootste oorzaken van burenproblemen. Het is daarom belangrijk om vroegtijdig contact op te nemen met de buren. Informatie over het bouwproject, eventuele aannemers en de verwachte tijdsplanning kan helpen om verwachtingen en eventuele problemen te voorkomen.

Wanneer de buren op jouw terrein bouwen zonder dat je er iets van wist, is het ook verstandig om te checken of zij zich bewust zijn van de eigendomsverhoudingen. In sommige gevallen kunnen buren op verkeerd terrein bouwen, bijvoorbeeld zonder te weten dat de muur die ze gebruiken eigendom is van jou.

Juridische aspecten

Het bouwrecht stelt duidelijke regels op voor het bouwen tegen of op de muur van buren. Wanneer iemand zonder toestemming bouwt tegen een muur van buren, kan de eigenaar van die muur rechten uitoefenen. Dit kan gaan van een eis tot het verplaatsen van de muur tot het indienen van een schadevergoeding.

Een interessant juridisch aspect is het geval waarin de buren een bouwproject uitvoeren dat schade kan veroorzaken aan de gemeenschappelijke fundering of constructie. In dergelijke gevallen kunnen kosten gedeeld worden, mits dit eerlijk is en goed onderbouwd. Bijvoorbeeld bij funderingsherstel, moeten de buren meebetalen als het noodzakelijk is om de structuur veilig te maken. Dit is echter pas toegestaan indien het noodzakelijke funderingsherstel kan worden aangetoond, bij voorkeur via technisch onderzoek.

Praktische overwegingen bij bouwen tegen de muur van buren

Naast juridische aspecten zijn er ook praktische overwegingen die je moet maken als je tegen een muur van buren wilt bouwen.

Privacy en lichtinval

Een bouwproject tegen of op de erfgrens kan ook invloed hebben op de privacy en lichtinval van zowel jouw perceel als dat van je buren. Het is daarom verstandig om rekening te houden met de hoogte van een uitbouw, de gebruikte materialen en de eventuele schaduw die je bouwproject kan veroorzaken.

Technische uitvoering

Het bouwen tegen een bestaande muur vereist vaak specifieke bouwtechnieken en materialen. Bijvoorbeeld, het plaatsen van balken of ankers in een muur vereist vaak een zorgvuldige planning en uitvoering om schade te voorkomen. In sommige gevallen kan het noodzakelijk zijn om een inspectie door een bouwkundige te laten uitvoeren.

Kostenverdeling en schade

Wanneer een bouwproject schade veroorzaakt aan een gemeenschappelijke fundering of constructie, is het belangrijk om te weten wie verantwoordelijk is voor de kosten van herstel. In de meeste gevallen is dit onderwerp vooraf te regelen via een overeenkomst of notariële afspraak.

Conclusie

Bouwen tegen of op de muur van buren is een complex proces dat zowel juridische als praktische aspecten bevat. Het is belangrijk om zich bewust te zijn van de aard van de muur, de eigendomsverhoudingen en de eventuele verplichtingen tot samenwerking en toestemming. Door vroegtijdig contact op te nemen met de buren, een duidelijke overeenkomst af te sluiten en waar nodig technische expertise in te huren, kan men conflicten voorkomen en een geslaagd bouwproject realiseren.

Zowel juridische advies als bouwkundig onderzoek kan helpen om de beste beslissingen te nemen bij het bouwen tegen de muur van buren. Het is dus verstandig om dit proces zorgvuldig aan te pakken en eventuele problemen vooraf te voorkomen.

Bronnen

1. Bouwadvies Shop
2. Burenproblemen
3. JNW Advocaten