Funderingsproblematiek in woningbouw: Aanpak, kostenverhouding en samenwerking tussen eigenaren

Published by Redactie on juli 22, 2025 | Category fundering

Funderingsproblematiek is een van de complexe en kostbare kwesties die zich in de woningbouw kunnen voordoen. Zowel bij nieuwbouw als bij renovatieprojecten kan het funderingsontwerp of -herstel van groot belang zijn voor de duurzaamheid, veiligheid en waarde van een woning. De verhouding tussen de kosten van funderingsherstel en de economische waarde van de woning speelt hierin een centrale rol. Dit artikel behandelt de technische, juridische en financiële aspecten van funderingsproblematiek, met een nadruk op de verhouding tussen herstel- en nieuwbouwkosten, de rol van de eigenaar en de samenwerking binnen een bouwkundige eenheid.

Inleiding

Een correct ontworpen en uitgevoerde fundering is een fundamenteel onderdeel van elke bouwkundige constructie. Funderingsproblemen kunnen leiden tot zettingsverschillen, scheurtjes in muren, lekkages, instabiliteit en in ernstige gevallen zelfs tot volledige instorting. Het herstellen van funderingsproblemen is een ingrijpende en kostbare maatregel, die vaak meerdere jaren en honderden tot duizenden euro’s per woning kan kosten. De verhouding tussen de verhouding tussen herstel- en nieuwbouwkosten, de rol van de eigenaar en de samenwerking binnen een bouwkundige eenheid.

Technische aandachtspunten bij fundering en zettingsgedrag

Grondonderzoek en funderingstype

Voor het bepalen van een geschikte fundering is een uitgebreid grondonderzoek essent. Dit omvat zowel veldonderzoek als laboratoriumonderzoek, waarbij de samenstelling van de grond, de diepte van draagkrachtige lagen en de grondwaterstand worden bepaald (Bron [3]). De drie hoofdtypes fundering zijn:

Fundering op staal (ondiep aangelegde fundering): vaak geschikt voor stabiele grond en lichte belastingen.
Fundering op palen (diep aangelegde fundering): noodzakelijk bij zwakke bovenliggende lagen.
Tussenvormen: zoals funderingen op putten of met grondverbetering.

De keuze van funderingtype hangt af van factoren zoals de bereikbaarheid van het bouwterrein, de beschikbare werkruimte, obstakels in de bodem en de beschikbare bouwtijd (Bron [3]).

Zettingsgedrag en monitoring

Het zettingsgedrag van een fundering is een van de meest relevante aspecten bij het bepalen van mogelijke herstelmaatregelen. Zettingen kunnen ontstaan door ongelijkmatige belastingen, instabiele grond of verkeerd uitgevoerde fundering. Het is van groot belang om zettingsgedrag nauwkeurig te monitoren. Middels waterpasmetingen, geregeld uitgevoerd over een periode van 3 tot 5 jaar, kan worden beoordeeld of zettingen zijn gestopt of nog actief zijn (Bron [2]).

Wanneer zettingen nog steeds optreden of onaanvaardbaar zijn, dient funderingsherstel in overweging genomen te worden. De duur van de funderingshandhavingstermijn — zoals 0, 5, 10, 15 of 20 jaar — is een maatgevende factor bij het bepalen van acties. De praktijk heeft aangetoond dat het bepalen van een handhavingstermijn vaak zeer complex is, waardoor men spreekt van “code oranje” — een signaal dat binnen enkele jaren ingreep zal moeten gebeuren (Bron [2]).

Economische en juridische aspecten

Verhouding funderingsherstel en nieuwbouwkosten

Het besluit om te kiezen tussen funderingsherstel en nieuwbouw is vaak bepalend voor de economische haalbaarheid van een project. De verhouding tussen de economische waarde van de woning en de kosten van funderingsherstel is hierin een cruciale factor. Bij een verhouding waarin funderingsherstel aanzienlijk lager uitvalt dan nieuwbouw, is het meestal verstandig om te kiezen voor herstel.

Een typische situatie is wanneer de sloop- en bouwkosten samen de waarde van de nieuwe woning te boven gaan. In dergelijke gevallen is een hoog niveau renovatie — waarbij ook het casco en de fundering worden aangepakt — vaak een betere oplossing dan volledige sloop (Bron [2]).

Invloed van hypotheek en financiering

Financiering is een belangrijk aspect bij funderingsherstel. Eigenaren moeten eerst controleren of hun gemeente subsidies of andere financiële voorzieningen biedt. Ook de eigen bank kan een rol spelen, bijvoorbeeld door te kijken naar de overwaarde van de woning (Bron [2]).

Een specifiek probleem is dat de huidige hypotheek, in combinatie met de kosten van sloop en nieuwbouw, vaak de waarde van het nieuwe pand overschrijdt. Dit maakt het voor eigenaren vaak onmogelijk om de benodigde lening te verkrijgen, waardoor funderingsherstel de enige realistische optie blijft.

Samenwerking binnen een bouwkundige eenheid

Rol van de eigenaar en keuze voor herstel

Bij funderingsproblematiek zijn alle eigenaren van de woningen binnen een bouwkundige eenheid meestal betrokken. Een gezamenlijke aanpak is vaak nodig, aangezien funderingsproblemen vaak gevolgen hebben voor meerdere woningen. De "zwakste schakel" in de bouwkundige eenheid — zoals bepaald door onderzoek — bepaalt vaak de benodigde aanpak (Bron [2]).

Het proces van funderingsherstel is langdurig en kostbaar. Op elk willekeurig moment kan een eigenaar besluiten om zijn woning te verkopen. Het niet duidelijk communiceren van funderingsproblemen heeft in het verleden geleid tot rechtszaken tussen koper en verkoper. Daarom heeft de KCAF een funderingsparagraaf ontwikkeld voor koopcontracten, waarin de verkoper vrijgesteld wordt van verdere aansprakelijkheid en de funderingsinformatie op dat moment wordt vastgelegd (Bron [2]).

Afspraken over kostenverdeling

Het bepalen van de kostenverdeling per woning is een belangrijk aspect bij funderingsherstel. In overleg met een begeleidingsbureau of deskundige kan een PvE (Programma van Eisen) worden opgesteld, waarin duidelijk wordt aangegeven wat de wensen zijn, hoe de kostenverdeling per woning eruit ziet en welke extra wensen er zijn (Bron [2]).

Het is noodzakelijk dat de aannemer vooraf de woningen onderzoekt en een aanwijzing uitvoert. Hierbij moet hij in, onder en achter alle woningen kijken voordat hij zijn offerte kan indienen. Offertes van verschillende funderingsherstelbedrijven moeten gelijkwaardig worden vergeleken, waarbij het begeleidingsbureau of de deskundige een belangrijke rol kan spelen (Bron [2]).

Weigeraars en aanschrijvingsprocedures

Wanneer er weigeraars zijn — eigenaren die niet mee willen doen met funderingsherstel — kan de gemeente een aanschrijvingsprocedure starten. Bij een korte funderingshandhavingstermijn (minder dan 10 jaar) kunnen de overige eigenaren naar de rechter stappen als de weigeraars niets doen of te lang wachten. Dit leidt echter vaak tot vertraging en extra kosten (Bron [2]).

Conclusie

Funderingsproblematiek is een ingrijpende en complexe kwestie die zowel technische, economische als juridische aspecten omvat. Het bepalen van de verhouding tussen funderingsherstel en nieuwbouwkosten is essent voor een economisch haalbare oplossing. Samenwerking tussen eigenaren binnen een bouwkundige eenheid is vaak noodzakelijk, aangezien funderingsproblemen meerdere woningen tegelijk kunnen raken. Een duidelijke communicatie en het vastleggen van funderingsinformatie in koopcontracten is belangrijk om juridische complicaties te voorkomen. Uiteindelijk is een professionele aanpak — met betrokkenheid van begeleidingsbureaus, deskundigen en de gemeente — essent voor een succesvolle funderingsherstelproject.