Funderingsproblematiek in Zaanstad en de aanpak van Duurzaam Funderingsherstel

De gemeente Zaanstad stoot regelmatig aan op funderingsproblemen, met name in oude woningen die zijn gebouwd op zachte ondergrond. Deze funderingsproblemen kunnen leiden tot serieuze veiligheidsrisico’s en een verslechtering van de technische staat van woningen. In dit artikel wordt ingegaan op de oorzaken van funderingsproblemen in Zaanstad, de maatregelen die de gemeente heeft genomen, en het specifieke model Duurzaam Funderingsherstel Zaanstad dat ontworpen is om eigenaren in moeilijkheden te helpen.

Funderingsproblematiek in Zaanstad

Een groot deel van de woningvoorraad in Zaanstad is gebouwd op korte houten palen in zachte ondergrond. Het gebruik van (grenen)hout maakt deze funderingen kwetsbaar voor bacteriële aantasting, die vaak de grootste oorzaak is van funderingsproblemen in het gebied. Verder is er sprake van verzakkingen van funderingen en woningen, wat bijdraagt aan de problematiek.

Gemeente Zaanstad heeft een kaart ontwikkeld met funderingsgegevens voor 13 wijken. Deze kaart geeft op basis van bouwjaar aan of een woning potentiële funderingsproblemen kan hebben. Kwaliteitsklassen van onderzochte en herstelde woningen worden ook weergegeven. De kaart helpt bij het identificeren van gebieden waar funderingsaanpak dringend is. Kleuren zoals groen en rood geven aan of funderingen reeds hersteld zijn of nog problemen kunnen vertonen.

Daarnaast is er een website beschikbaar voor woningeigenaren met funderingsproblemen of vermoedens. Deze website biedt informatie over funderingsonderzoek, financiering en herstel. Ook is er een educatieve film gemaakt met de titel Funderingsproblemen, laat je woning niet zakken, waarin de aanpak van de gemeente wordt toegelicht.

Aanpak van de gemeente Zaanstad

De gemeente Zaanstad is actief betrokken bij de aanpak van funderingsproblematiek. Een belangrijke stap was de deelname aan het Nationaal Fonds Duurzaam Funderingsherstel, samen met de gemeente Rotterdam. Deze deelname vond al plaats voordat het fonds landelijk volledig uitgerold was, wat aantoont dat Zaanstad een voortrekkersrol speelt in de bestrijding van funderingsproblemen.

Verder onderzoekt Zaanstad samen met partijen zoals Parteon of voorspellingen op basis van big data kunnen worden gedaan om funderingsproblemen op te sporen. Hierbij wordt gebruikgemaakt van data van instituten zoals het Kadaster en het KNMI, evenals satellietdata om zakkingen te monitoren. Het doel is om een model te ontwikkelen dat op basis van bouwjaar, locatie, grondwaterstand, staat van onderhoud en zakkingssnelheid een voorspelling kan doen over de kwaliteit van funderingen. Dit model kan dan gebruikt worden om aanbevelingen te doen voor herstelmaatregelen, ook al zijn er nog geen funderingsgegevens beschikbaar.

Het model Duurzaam Funderingsherstel Zaanstad

Voor eigenaren van woningen met funderingsproblemen die financieel in de knoei zitten, is het model Duurzaam Funderingsherstel Zaanstad ontworpen. Eigenaren die een te laag inkomen hebben of woningen met een te lage marktwaarde, kunnen vaak geen financiering vinden via reguliere kanalen zoals banken of het landelijke Fonds Duurzaam Funderingsherstel. Daarom is dit model ontwikkeld om deze eigenaren toch de kans te geven hun fundering te herstellen.

Het model is vastgelegd in een pilot die door Duurzaam Funderingsherstel Zaanstad BV uitgevoerd wordt. Deze dochteronderneming van Betaalbare Koopwoningen Zaanstad BV is 100% eigendom van de gemeente Zaanstad. Het doel van de pilot is om te testen of de aannames die ten grondslag liggen aan het model terecht zijn.

In het model wordt de woning en de grond door Duurzaam Funderingsherstel Zaanstad BV aangekocht tegen een prijs die de marktwaarde na herstel verlaagt met de geraamde kosten voor funderingsherstel, cascoherstel en energiebesparende maatregelen. Vervolgens wordt de huidige hypothecaire lening afgelost. De woning wordt vervolgens gerestaureerd, en in principe wordt de woning opnieuw verkocht. Het model is bedoeld om eigenaren die financieel niet in staat zijn om zelf een herstel te financieren, de kans te geven hun woning veilig en duurzaam te herstellen.

De uitvoering van het model vereist een aantal stappen:

1. Aankoop van woning en grond: De woning wordt aangekocht door Duurzaam Funderingsherstel Zaanstad BV.
2. Aflossen van hypothecaire lening: De bestaande hypothecaire lening wordt afgelost.
3. Herstelmaatregelen uitvoeren: Funderingsherstel, cascoherstel en eventueel energiebesparende maatregelen worden uitgevoerd.
4. Woning opnieuw verkopen: Na herstel wordt de woning opnieuw verkocht, meestal met een koop-aan-wooncontract.

De pilot is gedekt via een Aanwijzing Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB) voor de periode 5 oktober 2017 tot en met 30 december 2018. De parameters voor de berekening, controle en herziening van de compensatie zijn gebaseerd op een businesscase die in 2018 geëvalueerd wordt. Als blijkt dat een deel van de leningen niet nodig is voor de uitvoering van de pilot, wordt dit deel terugbetaald aan de gemeente.

Bezwaarprocedure en controle

Een belanghebbende die het niet eens is met een besluit van het college van burgemeester en wethouders, kan bezwaar indienen. Dit kan digitaal via de website van de gemeente (met DigiD) of per brief aan de gemeente Zaanstad. Er is ook mogelijkheid tot machtiging, waarbij iemand anders het bezwaar in naam van de belanghebbende kan indienen.

Conclusie

Funderingsproblematiek is een ernstig en veelvoorkomend probleem in Zaanstad, vooral in oude woningen die op zachte ondergrond zijn gebouwd. De gemeente Zaanstad is actief betrokken bij het identificeren en het oplossen van deze problemen. De aanpak is multidisciplinair, met gebruik van big data, funderingskaarten en educatieve campagnes voor eigenaren. Daarnaast is er een specifieke pilot ontwikkeld – het model Duurzaam Funderingsherstel Zaanstad – dat gericht is op eigenaren die financieel in moeilijkheden verkeren.

Deze aanpak is een voorbeeld van hoe een gemeente innovatief kan omgaan met technische en financiële problemen in de woningbouw. De evaluatie in 2018 zal aantonen of het model effectief is, en of het op andere manieren kan worden uitgebreid.

Bronnen

1. Lokale regelgeving: Aanwijzing Dienst van Algemeen Economisch Belang (DAEB) inzake de ‘pilot Duurzaam Funderingsherstel Zaanstad’
2. KCAF: Aanpak gemeente Zaanstad