Fundering van een koophuis: hoe herken je risico's en waar kun je informatie vinden

Published by Redactie on juli 22, 2025 | Category fundering

Het kopen van een woning is een van de grootste aankopen die iemand maakt in zijn leven. Daarom is het van het grootste belang dat je als koper niet alleen kijkt naar de sfeer en de oppervlakte van het huis, maar ook naar de technische en bouwtechnische aspecten die vaak onzichtbaar zijn. Eén van de meest kritieke onderdelen van een woning is de fundering. Veel huizen in Nederland zijn op een houten palenfundering of op klei of veen gebouwd, en dit kan in combinatie met veranderende bodemomstandigheden leiden tot verzakking. Toch is funderingsproblematiek vaak niet duidelijk vermeld in verkoopteksten of tijdens de bezichtiging. Dit artikel geeft overzicht van hoe je als koper funderingsrisico’s kunt herkennen, welke stappen je kunt ondernemen bij vermoeden van funderingsproblemen, en waar je te vinden vindt.

Het belang van de fundering

De fundering van een woning is het fundament van het hele gebouw. Het zorgt ervoor dat het huis stabiel staat en niet verzakt. Funderingsproblemen kunnen op lange termijn leiden tot scheuren in muren, klemmende deuren, dichte ramen en zelfs tot een volledig onbewoonbaar huis. Volgens de KCAF (Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek) is bijna half een miljoen huizen in Nederland op risico, en zonder ingreep kan dat aantal verdubbelen.

De fundering kan beschadigd raken door veranderingen in de bodem. Denk aan bodemdaling, uitdroging van de grond, of juist oververzadiging door regen. De bouwperiode van het huis speelt ook een rol. Huisvesting die voor 1970 is gebouwd, heeft vaak een houten palenfundering of staat op veen of klei. Deze vormen van fundering zijn gevoeliger voor schade. Het KCAF biedt een kaart waarop het risico op funderingsproblemen per stad te zien is.

Hoe herken je funderingsproblemen?

Er zijn enkele zichtbare signalen die kunnen wijzen op funderingsproblemen. Deze signalen moeten echter nooit als uitsluitend bewijs worden genomen, maar als aanwijzing dat verdere inspectie nodig is.

Scheuren in muren: Dit is een van de meest voorkomende tekenen van funderingsproblemen. Deze scheuren zijn meestal niet gelijkmatig en kunnen diagonaal of verticaal lopen. Ze verschijnen vaak bij de hoeken van ramen of deuren.
Klemmende deuren en ramen: Als de deuren of ramen plotseling moeilijk open- of dichtgaan, kan dit wijzen op beweging in het gebouw. Dit kan veroorzaakt worden door een instabiele fundering.
Hoogteverschillen tussen de woning en de stoep of de aangrenzende muren: Dit is een duidelijk teken dat het huis mogelijk is verzakt.
Voorbijkomende verwerpingen in het plafond of muren: Deze kunnen het gevolg zijn van beweging in de ondergrond of in de fundering.

Hoewel deze signalen nuttig zijn, is het belangrijk om te beseffen dat ze ook door andere oorzaken, zoals normale ouderdom of onvoldoende onderhoud, kunnen worden veroorzaakt. Daarom is een grondige inspectie altijd aan te raden.

Stappen bij het kopen van een woning met funderingsrisico

1. Vraag naar de fundering bij de verkoper of makelaar

Hoewel het verplicht is om grovere funderingsproblemen te melden, is het niet wettelijk verplicht om kleinere of potentiële risico’s te noemen. Het is daarom verstandig om expliciet vragen te stellen over de fundering. De KCAF adviseert bijvoorbeeld om te vragen of er ooit inspecties zijn geweest en of er bekend is geweest met bodemdaling of verzakking.

2. Laat een bouwtechnische keuring uitvoeren

Een bouwtechnische keuring is een onafhankelijke inspectie van de staat van het huis, inclusief eventuele funderingsproblemen. Hoewel een keuring niet altijd funderingsschade detecteert, kan het wel signalen opsporen die verdere inspectie aanbevelen. De keuring wordt meestal uitgevoerd door een erkend bouwkundig deskundige en kost tussen de € 500 en € 1.000.

3. Voer een grondrapport of funderingsonderzoek uit

Als de bouwtechnische keuring aanwijzingen geeft of als je zelf twijfelt, is het verstandig om een grondrapport of funderingsonderzoek in te huren. Dit is een ingrijpendere inspectie waarbij ondergrondse metingen worden gedaan. Een grondrapport kan duidelijk maken of de fundering nog steeds voldoet aan de huidige omstandigheden of of er risico’s zijn voor de toekomst. Dit onderzoek kan enkele duizenden euro’s kosten, maar het is vaak een noodzakelijke investering bij een grote aankoop.

4. Informeer via het Funderingsloket of bij de gemeente

Het Funderingsloket is een initiatief van de gemeente Rotterdam, maar het model wordt ook elders in het land gevolgd. Het Funderingsloket informeert en adviseert over funderingsproblemen, funderingsonderzoek en funderingsherstel. Hier kun je vragen stellen over de risico’s van een bepaalde woning of postcode. Veel gemeenten bieden ook een postcodecheck aan via hun website of op verzoek via e-mail of telefoon.

Oorzaken van funderingsproblemen

Funderingsproblemen kunnen op verschillende manieren ontstaan. De oorzaken zijn meestal complex en vaak meervoudig. Hieronder worden de meest voorkomende oorzaken besproken:

1. Bodemveranderingen

Bodemveranderingen zoals bodemdaling, droogte of oververzadiging van de grond kunnen leiden tot een verlies van stabiliteit in de fundering. In de afgelopen jaren is klimaatverandering een belangrijke factor geworden. Droge winters en droge zomers leiden tot een stijgende bodemdaling, die vooral in veen- en kleibedden aan de orde is.

2. Constructieve fouten

Fouten tijdens de bouw zijn ook een oorzaak van funderingsproblemen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij verhoogde woningen in de 19e eeuw, waarbij de fundering niet is aangepast aan de extra belasting. Ook defecte palen of onjuiste aansluitingen kunnen funderingsproblemen veroorzaken.

3. Externe factoren

Bouwwerkzaamheden in de omgeving van het huis, zoals de bouw van wegen of verkeersdrempels, kunnen trillingen veroorzaken die schade kunnen doen aan de fundering. Ook veranderingen in de grondwaterstand, zoals veroorzaakt door waterschappen, kunnen invloed hebben op de fundering.

Het type fundering achterhalen

Het weten van het type fundering is essentieel bij renovaties, uitbreidingen of bij het herkennen van funderingsproblemen. Er zijn verschillende manieren om het type fundering van je woning te achterhalen:

Oorspronkelijke bouwtekeningen: Deze zijn vaak beschikbaar bij de gemeente of via de notaris. Ze bevatten informatie over het type fundering, de ondergrond en de constructie van het huis.
Postcodecheck: Veel gemeenten bieden een postcodecheck aan waarbij je informatie kunt opvragen over het type fundering van je woning.
Grondrapport: Een grondrapport geeft gedetailleerde informatie over de ondergrond en de fundering. Het wordt meestal uitgevoerd door een grondspaar of geotechnisch ingenieur.
Inspectie bij de fundering: In sommige gevallen is het mogelijk om een visuele inspectie uit te voeren bij de fundering, bijvoorbeeld via de kelder of via een boring.

De rol van de overheid en verenigingen

De problematiek rondom funderingsproblemen heeft geleid tot een steeds grotere aandacht van de overheid en verenigingen. Vereniging Eigen Huis pleit al jaren voor een sterke nationale aanpak van funderingsproblematiek. Ze werken samen met woningcorporaties, verzekeraars, banken en kennisinstellingen om een oplossing te vinden. Een van hun voornaamste doelen is om de beschikbaarheid van informatie te vergroten, zodat kopers beter beschermd worden tegen funderingsmislukkingen. Verder pleiten ze voor een eerlijke verdeling van de kosten van funderingsherstel tussen de overheid en huiseigenaren.

In 2021 heeft Vereniging Eigen Huis samen met relevante partners het manifest 'Deltaplan funderingsschade' aangeboden aan politiek Den Haag, waarin wordt aangedrongen op een regierol voor het Rijk. Dit plan bevat concrete stappen voor een nationaal beleid rond funderingsproblematiek.

Emotionele en maatschappelijke gevolgen

Funderingsproblematiek heeft niet alleen technische en financiële gevolgen, maar ook emotionele en maatschappelijke. Het hebben van een veilig en betaalbaar huis is een van de belangrijkste basisbehoeften. Door funderingsproblemen en verzakkingsschade komt deze basisbehoefte in het gedrang. Veel huiseigenaren zijn emotioneel belast door de onzekerheid en de hoge kosten van funderingsherstel. Huurders kunnen tijdelijk of permanent hun woning moeten verlaten, of hun investering in renovaties verliezen.

Het aantonen van funderingsproblemen is bovendien ingewikkeld. Vaak zijn eigenaren zich nog niet bewust van funderingsproblemen bij hun gebouw. En als ze er wél van op de hoogte zijn, weten ze vaak niet waar te beginnen met een oplossing. De rompslomp en hoge kosten, die kunnen oplopen tot boven de 120.000 euro, leiden vrijwel altijd tot zorgen en stress.

Conclusie

De fundering van een woning is een kritieke factor bij de aankoop van een huis. Funderingsproblemen kunnen op lange termijn leiden tot serieuze schade en hoge herstelkosten. Het is daarom verstandig om vroegtijdig te informeren en eventuele risico's te onderzoeken. Door vragen te stellen, een bouwtechnische keuring uit te voeren en eventueel een grondrapport in te huren, kun je als koper beter voorbereid zijn op eventuele funderingsproblemen.

Het achterhalen van het type fundering is belangrijk om eventuele risico’s in te schatten en bouwprojecten veilig en juridisch correct te kunnen uitvoeren. Er zijn verschillende manieren om het type fundering van je woning te achterhalen, zoals het opvragen van de oorspronkelijke bouwtekening, het uitvoeren van een postcodecheck of het laten maken van een grondrapport. Het is aan te raden om deze stappen te overwegen, vooral bij oude woningen of in risicogebieden.

De rol van de overheid en verenigingen is ook essentieel bij het aanpakken van funderingsproblematiek. Een nationale aanpak is noodzakelijk om de koper en de huiseigenaar beter te beschermen tegen funderingsrisico’s. Tegelijkertijd is het belangrijk dat er een eerlijke verdeling van de lasten en verantwoordelijkheden plaatsvindt, met name in het licht van klimaatverandering en veranderende bodemomstandigheden.

Bronnen

koophuis