Funderingsonderzoek: Wanneer, Hoe en Wat U Erbij Moet Weten

Published by Redactie on juli 22, 2025 | Category fundering

Bij woningen die op houten palen zijn gefundeerd, is het van groot belang om regelmatig het funderingsonderzoek te laten uitvoeren. Funderingsschade kan ernstige gevolgen hebben voor de veiligheid en de waarde van het pand. In dit artikel bespreken we wat funderingsonderzoek inhoudt, wanneer het noodzakelijk is, hoe het uitgevoerd wordt, en wat de wettelijke verplichtingen zijn. Alle informatie is gebaseerd op de meest recente richtlijnen en beleidsregels van betrouwbare bronnen, zoals het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek en de beleidsregel van de gemeente Rotterdam.

Wat is funderingsonderzoek?

Funderingsonderzoek is een onderzoek naar de toestand van de fundering van een woning of bouwcomplex. Het doel van het onderzoek is om eventuele gebreken te detecteren en te bepalen of maatregelen genomen moeten worden om de stabiliteit van de bouwconstructie te waarborgen. Dit onderzoek is van groot belang bij woningen die op houten palen zijn gefundeerd, aangezien deze funderingssystemen in de loop der tijd onderhevig kunnen zijn aan slijtage, schimmelvorming of bacteriële aantasting.

Het funderingsonderzoek moet uitgevoerd worden door een erkend en gekwalificeerd onderzoeksbureau dat werkt volgens de F3O-richtlijn (Richtlijn Onderzoek en Beoordeling van Houtenpaalfunderingen onder Gebouwen). Deze richtlijn stelt eisen aan het onderzoek en rapportage om zowel consistentie als objectiviteit te waarborgen.

Wanneer is funderingsonderzoek noodzakelijk?

Funderingsonderzoek is niet alleen een technische noodzaak, maar ook een wettelijke verplichting in bepaalde gevallen. Volgens artikel 1a, lid 1 van de Woningwet, rust er op de eigenaar van een bouwwerk de plicht ervoor te zorgen dat het bouwwerk geen gevaar voor de gezondheid of veiligheid oplevert. Dit betekent dat eigenaren verantwoordelijk zijn voor de toestand van hun fundering.

Bij tekenen van funderingsproblemen, zoals scheefstand, scheurvorming of duidelijke verzakkingen, is het verstandig om een funderingsonderzoek in te stellen. Ook bij satellietinformatie die wijst op mogelijke veranderingen in de grondstructuur kan het funderingsloket van de gemeente adviseren om onderzoek te laten uitvoeren.

Hoe wordt een funderingsonderzoek uitgevoerd?

Het funderingsonderzoek bestaat uit meerdere stappen en moet uitgevoerd worden door een erkend onderzoeksbureau. Het onderzoek volgt de richtlijnen van de F3O, en omvat onder andere het volgende:

Nagemeting van de lintvoeg en vloervelden met een waterpas om eventuele verzakkingen sinds de bouw in beeld te krijgen.
Blootlegging en inmeting van de fundering op meerdere locaties.
Monstername van houten palen, indien van toepassing, om de hardheid te bepalen en te controleren of er sprake is van schimmel of bacteriële aantasting.
Integrale beoordeling van de funderingsconstructie, inclusief verwachte levensduur en eventuele maatregelen die nodig kunnen zijn.

Het onderzoek moet worden uitgevoerd op een consistente en objectieve manier. Dit betekent dat het onderzoek niet alleen bepaalde delen van de fundering in kaart brengt, maar ook een globale beoordeling doet van de stabiliteit en duurzaamheid van het gehele funderingssysteem.

Wat zijn de wettelijke verplichtingen?

In bepaalde gevallen kan de gemeente een onderzoeksplicht op leggen. Dit gebeurt bijvoorbeeld als een dringend advies van het funderingsloket niet is opgevolgd. In dergelijke gevallen wordt een last onder bestuursdwang opgelegd, wat betekent dat de gemeente het onderzoek zelf zal laten uitvoeren en de kosten (inclusief een beheerkostenaanpassing van 15%) op de eigenaar zal verhalen.

De beleidsregel die deze onderzoeksplicht regelt is vastgesteld door het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Rotterdam op 1 november 2016. Deze regeling geldt in het kader van bouwblokken die binnen de gemeente grenzen liggen en een (gedeeltelijke) woonbestemming hebben. De regeling is een aanvulling op de Nadere regels subsidie funderingsonderzoek en de Beleidsregel Funderingsherstel.

Wanneer een onderzoeksplicht is opgelegd, kunnen de betrokken eigenaren geen gebruik meer maken van de subsidie voor funderingsonderzoek. Dit is een maatregel om ervoor te zorgen dat eigenaren hun verantwoordelijkheid nemen bij de onderhoudsverplichtingen van hun pand.

Hoe wordt het onderzoek betaald?

Bij het funderingsonderzoek kunnen eigenaren in overweging nemen om gebruik te maken van de subsidieregeling funderingsonderzoek, mits het onderzoek in lijn is met de F3O-richtlijn en wordt uitgevoerd door een erkend onderzoeksbureau. De subsidie kan een aanzienlijk deel van de kosten van het onderzoek dekken, afhankelijk van het bouwtype en de omstandigheden.

Een belangrijk aspect bij het onderzoek is dat het volledig betaalbaar moet zijn en niet alleen bepaalde delen van de fundering behandelt. De subsidieregeling stelt eisen aan het onderzoek en rapportage. Dit betekent dat het onderzoek niet alleen technisch moet zijn uitgevoerd, maar ook een integrale beoordeling moet bevatten, inclusief advies over eventuele herstelmaatregelen.

Wat zijn de gevolgen van funderingsgebreken?

Als het funderingsonderzoek aantoont dat er gebreken zijn, dient de eigenaar maatregelen te nemen. In geval van acuut gevaar voor de veiligheid, kan de gemeente bepalen dat het pand direct veilig moet worden gesteld. Dit kan bijvoorbeeld betekenen dat het pand leeg moet worden gehouden of tijdelijk gesloten wordt tot herstelmaatregelen zijn genomen.

De beoordeling van het onderzoek is daarom van groot belang. Het rapport moet duidelijk aangeven of er sprake is van:

Acuut gevaar (veiligheidsrisico).
Potentieel gevaar (verdere slijtage kan leiden tot problemen).
Geen aanzienlijke gebreken (de fundering is nog steeds stabiel en kan zonder maatregelen functioneren).

Wie betaalt het onderzoek?

Het funderingsonderzoek is vaak een gezamenlijke verantwoordelijkheid, vooral bij rijtjeshuizen of appartementencomplexen. In dergelijke gevallen is het verstandig om offertes in te winnen voor het gehele bouwblok en de kosten te verdelen. Dit kan bijvoorbeeld op basis van de grootte van de woningen of volgens de regels van de Vereniging van Eigenaren (VvE).

Het is belangrijk om vooraf af te spreken hoe de kosten worden verdeeld. Dit voorkomt eventuele onenigheden tussen de eigenaren. Daarnaast is het verstandig om het onderzoek te laten uitvoeren door meerdere bedrijven om zo de beste prijs-kwaliteitverhouding te bepalen.

Waarom is het funderingsonderzoek belangrijk voor de waarde van het pand?

Een goed uitgevoerde fundering is van groot belang voor de waarde en de levensduur van een woning. Funderingsproblemen kunnen leiden tot aanzienlijke herstelkosten, maar ook tot een daling van de marktwaarde van het pand. Daarnaast kan het voorkomen dat de woning niet meer verkoopbaar is of dat de verkoop van het pand vertraging oploopt.

Bij het uitvoeren van een funderingsonderzoek wordt ook de verwachte levensduur van de fundering bepaald, onder gelijkblijvende omstandigheden. Dit is van groot belang voor eigenaren die in de toekomst hun woning willen verkopen of uitbreiden.

Wat zijn de eisen aan het onderzoek en de rapportage?

Het funderingsonderzoek moet voldoen aan een aantal eisen, zowel qua uitvoering als qua rapportage. De belangrijkste eisen zijn:

Het onderzoek moet worden uitgevoerd door een erkenning bureau dat werkt volgens de F3O-richtlijn.
Het onderzoek moet een integrale beoordeling bevatten van de funderingsconstructie.
De rapportage moet aangeven wat de verwachte levensduur van de fundering is en eventuele maatregelen die genomen moeten worden.
De rapportage moet worden gecontroleerd door Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente Rotterdam. Als het onderzoek of de rapportage niet voldoet aan de eisen, wordt het als onvoldoende geoordeeld en kan het niet als grondslag dienen voor verder beleid of subsidieaanvragen.

Hoe kiest u het juiste onderzoeksbureau?

Het kiezen van het juiste onderzoeksbureau is van groot belang. Het is verstandig om meerdere offertes in te winnen en deze te vergelijken. Let bij het kiezen van een bureau op:

Erkenning volgens de F3O-richtlijn.
Ervaring met funderingsonderzoek in het betreffende gebied.
Objectiviteit en professionaliteit in de uitvoering en rapportage.
Transparantie in de kosten en de verantwoording.

Het is ook verstandig om het onderzoek te laten uitvoeren door meerdere partijen of in samenwerking met een expert of technisch adviesbureau, vooral bij complexe of onzekere situaties.

Wat is de rol van de gemeente en het funderingsloket?

De gemeente speelt een actieve rol bij het stimuleren en uitvoeren van funderingsonderzoek. Het funderingsloket is verantwoordelijk voor het adviseren van eigenaren, het leggen van onderzoeksplichten en het coördineren van het onderzoek. Het funderingsloket werkt in nauwe samenwerking met Bouw- en Woningtoezicht en de erkende onderzoeksbureaus.

In geval van vermoedelijke funderingsgebreken, adviseert het funderingsloket de eigenaren om onderzoek te laten uitvoeren. Als dit advies niet wordt opgevolgd, kan de gemeente bepalen om een last onder bestuursdwang op te leggen. In dergelijke gevallen wordt het onderzoek door de gemeente uitgevoerd en de kosten verhaald op de eigenaar.

Conclusie

Funderingsonderzoek is een essentieel onderdeel van het woningbeheer en de veiligheid van een woning. Het onderzoek moet worden uitgevoerd door een erkend bureau volgens de F3O-richtlijn en moet een integrale beoordeling bevatten van de funderingsconstructie. Bij vermoedelijke gebreken is het verstandig om actief te reageren, omdat vertraging kan leiden tot acuut gevaar voor de veiligheid of een verlies van de subsidieoptie.

Eigenaren hebben verantwoordelijkheid voor de toestand van hun fundering en moeten dit ook nemen. Het funderingsloket en de gemeente spelen een actieve rol bij het adviseren en uitvoeren van onderzoek, en in geval van dringend advies of onderzoeksplicht, is het noodzakelijk om dit serieus te nemen. Door het funderingsonderzoek op tijd te laten uitvoeren, kunnen eigenaren zichzelf, hun woning en hun investering besparen.

Bronnen

onderzoek