Funderingsproblemen en hun juridische gevolgen: non-conformiteit bij de aankoop van vastgoed

Published by Redactie on juli 23, 2025 | Category fundering

Bij de aankoop van vastgoed spelen funderingsproblemen vaak een cruciale rol in juridische geschillen. Een slechte of defecte fundering kan leiden tot non-conformiteit, wat inhoudt dat de woning niet voldoet aan de verwachtingen van de koper. Het is daarom belangrijk dat zowel kopers als verkopers goed begrijpen wat non-conformiteit inhoudt en hoe funderingsproblemen in de rechtspraak worden beoordeeld. In dit artikel wordt ingegaan op de juridische aspecten van funderingsgebreken, het concept non-conformiteit en de verantwoordelijkheden van koper en verkoper. De informatie is gebaseerd op rechtspraak en praktijkvoorbeelden.

Wat is non-conformiteit?

Non-conformiteit is een juridisch begrip dat voorkomt in het Wetboek van Koophandel (BW), specifiek artikel 7:17 BW. Dit artikel bepaalt dat de verkoper verantwoordelijk is voor gebreken aan het verkochte goed, mits deze niet duidelijk zichtbaar zijn bij de overdracht. Een gebrek is non-conform als het een essentieel aspect van het goed belemmert. Bij vastgoed betreft het meestal de geschiktheid van de woning voor normaal gebruik. Als bijvoorbeeld een gebrek in de fundering ervoor zorgt dat de woning niet veilig of bewoonbaar is, kan dit leiden tot een aanspraak tegen de verkoper.

Een fundering is een wezenlijk onderdeel van een woning. Gebreken aan de fundering kunnen dus leiden tot een wezenlijk gebrek binnen de betekenis van artikel 7:17 BW. Dit geldt niet alleen voor directe problemen, maar ook voor gebreken die in de toekomst moeten worden hersteld om het woongenot te behouden. De vraag is dan of de koper bij de aankoop redelijkerwijs had kunnen verwachten dat zulke gebreken aanwezig waren.

Funderingsproblemen en hun juridische evaluatie

Een slechte fundering kan verschillende vormen aannemen, zoals verzakking, scheuren in muren of ongelijke zetting van delen van de woning. In de rechtspraak is het vaak de vraag of deze gebreken een normaal gebruik van de woning belemmeren. Bijvoorbeeld, in een zaak voor de Rechtbank Middelburg werd een funderingsprobleem onderzocht door een deskundige. Het bleek dat de draagkracht van de ondergrond onvoldoende was, waardoor de fundering in combinatie met de aanbouw niet aan de destijds gangbare eisen voldeed. Dit leidde tot ongelijke zetting en verzakking, die de bewoonbaarheid van de aanbouw aantastten.

In dit geval zag de rechter dat sprake was van non-conformiteit, omdat het gebrek het normale gebruik van het huis in de weg stond. De koper had echter niet verplicht kunnen worden om destructief onderzoek uit te voeren om dit gebrek te ontdekken. Het Hof Den Haag heeft eerder vastgesteld dat kopers niet verplicht zijn om zulke onderzoeken uit te voeren, mits het gebrek niet duidelijk zichtbaar was bij de aankoop.

Een belangrijk criterium bij de beoordeling van funderingsproblemen is de leeftijd van de woning. Een woning van 83 jaar die scheuren vertoont kan bijvoorbeeld anders worden beoordeeld dan een nieuwbouwwoning met hetzelfde probleem. De rechter zal kijken of het gebrek binnen de redelijke verwachtingen lag die de koper had bij de aankoop. Als het gebrek niet normaal was voor een woning van die leeftijd of staat, kan het toch non-conform zijn.

Verantwoordelijkheden van koper en verkoper

Bij de aankoop van vastgoed zijn zowel koper als verkoper verantwoordelijk voor bepaalde aspecten. De NVM-koopakte bevat specifieke voorwaarden die van toepassing zijn op gebreken. Artikel 6.1 van de NVM-koopakte bepaalt dat de verkoper niet instaat voor verborgen gebreken. Dit wil zeggen dat de verkoper niet aansprakelijk is voor gebreken die niet duidelijk zichtbaar zijn bij de overdracht. Echter, artikel 6.3 stelt dat de verkoper wel garandeert dat de woning geschikt is voor normaal gebruik. Deze garantie geldt niet voor gebreken die de koper bij de aankoop had kunnen zien of waarvan hij redelijkerwijs had kunnen weten.

De koper heeft een klachtplicht. Volgens artikel 7:23 BW moet de koper binnen een redelijke tijd klagen over een gebrek. Voor particulieren wordt klagen binnen twee maanden meestal als tijdig aangemerkt. Als een koper bijvoorbeeld binnen twee maanden meldt dat er funderingsproblemen zijn, kan dat een geldige klacht vormen. In een casus voor het Hof Den Haag had de koper tijdig geklaagd, waardoor hij aanspraak kon maken op schadevergoeding.

De verkoper is niet altijd verplicht om funderingsproblemen te melden. Als de koper kiest om geen onderzoek te laten doen en vervolgens klacht maakt, kan de rechter bepalen dat de koper zelf verantwoordelijk is. In een zaak voor de Rechtbank Dordrecht werd bijvoorbeeld besloten dat de koper bewust had gekozen om de fundering niet te laten inspecteren. De verkoper had op dat moment geen verplichting om extra informatie te geven, omdat hij zelf ook niet wist dat er een probleem was. De koper kon in dit geval geen aanspraak maken op non-conformiteit.

Schade en schadevergoeding

Als er sprake is van non-conformiteit, kan de koper een aanspraak maken op schadevergoeding. De schadevergoeding is gebaseerd op het verschil tussen de werkelijke waarde van de woning en de waarde die de woning zou hebben gehad zonder het gebrek. In praktijk wordt meestal een deskundige aangesteld om dit verschil vast te stellen.

Bijvoorbeeld, in een zaak waarin een funderingsprobleem aanwezig was, werd een deskundige ingezet om te beoordelen wat de waarde van de woning was met en zonder het gebrek. De koper kon dan aanspraak maken op schadevergoeding, mits hij binnen de klachttijd had geklaagd. De schadevergoeding kan worden afgelost door de verkoper of, in sommige gevallen, ook door de aannemer als hij verantwoordelijk is voor het funderingsprobleem.

Het is belangrijk op te merken dat een schadevergoeding niet altijd wordt verleend. Als een gebrek niet in de weg staat aan normaal gebruik van de woning, kan er geen sprake zijn van non-conformiteit. Bijvoorbeeld, in een zaak waarin een funderingsprobleem aanwezig was in de aanbouw en garage, werd besloten dat dit geen non-conformiteit betrof. De rechter stelde dat de aanbouw en garage nog geschikt waren voor normaal gebruik, ook al zou de bewoonbaarheid in de toekomst kunnen afnemen. De koper had dan geen aanspraak op schadevergoeding.

Bewijsvoering en deskundigen

Bij geschillen over funderingsproblemen en non-conformiteit is bewijsvoering essentieel. De koper moet aantonen dat het gebrek het normale gebruik van de woning belemmert. Dit kan worden gedaan met behulp van een bouwkundig deskundige. De deskundige voert onderzoek uit en maakt een rapport, waarin hij aangeeft of het gebrek aan de fundering het gebruik van de woning belemmert.

In sommige gevallen is destructief onderzoek nodig om het gebrek aan te tonen. Bijvoorbeeld, in een zaak voor het Hof Den Haag werd bepaald dat de koper niet verplicht kon worden om destructief onderzoek uit te voeren om funderingsproblemen te ontdekken. De rechter stelde dat het redelijkerwijs niet van de koper kon worden gevergd om zulke ingrijpende maatregelen te nemen.

Een bouwkundig adviseur of advocaat bouwrecht kan de koper helpen bij de aansprakelijkstelling van de verkoper of aannemer. Het is daarom aan te raden om bij funderingsproblemen hulp in te roepen van experts die ervaring hebben met dergelijke geschillen.

Samenvatting van rechtspraak

De rechtspraak heeft in verschillende gevallen bepaald hoe funderingsproblemen moeten worden beoordeeld. Een aantal belangrijke punten uit rechtspraak:

Funderingsproblemen zijn wezenlijk: Een fundering is een wezenlijk onderdeel van een woning. Gebreken aan de fundering kunnen dus leiden tot non-conformiteit, mits ze het normale gebruik van de woning belemmeren.
Redelijke verwachtingen: De rechter beoordeelt of het gebrek binnen de redelijke verwachtingen lag bij de aankoop. Dit hangt af van factoren zoals de leeftijd van de woning, de koopprijs en de bouwkundige staat.
Tijdige klacht: De koper heeft een klachtplicht. Klagen binnen twee maanden wordt meestal als tijdig aangemerkt.
Verkoper niet verplicht tot mededeling: De verkoper is niet verplicht om funderingsproblemen te melden, tenzij het gebrek duidelijk zichtbaar is bij de overdracht. Als de koper bewust kiest om geen onderzoek te doen, kan hij zelf verantwoordelijk zijn.
Schadevergoeding: Als er sprake is van non-conformiteit, kan de koper een schadevergoeding eisen. De schadevergoeding is gebaseerd op het verschil tussen de werkelijke waarde en de waarde zonder het gebrek.
Bewijsvoering is essentieel: Deskundigen spelen een belangrijke rol bij het vaststellen van funderingsproblemen en het aantonen van non-conformiteit.

Praktische aanbevelingen

Bij de aankoop van vastgoed is het belangrijk om funderingsproblemen serieus te nemen. Hier zijn een aantal aanbevelingen:

Inspectie laten uitvoeren: Voordat een woning wordt aangekocht, is het verstandig om een bouwkundige inspectie te laten uitvoeren. Dit kan helpen om eventuele funderingsproblemen op tijd te ontdekken.
Vragen stellen aan de verkoper: Vraag de verkoper of er funderingsproblemen zijn geweest in de verleden. Vraag of er ooit herstelmaatregelen zijn genomen.
Klacht indienen: Als je funderingsproblemen ontdekt, dient je klacht tijdig in. Klagen binnen twee maanden wordt meestal als tijdig aangemerkt.
Bewijs verzamelen: Werk samen met een bouwkundige deskundige om het gebrek aan te tonen. Dit kan belangrijk zijn bij het indienen van een aanspraak.
Advocaat raadplegen: Als er geschillen zijn over funderingsproblemen, is het verstandig om hulp in te roepen van een advocaat bouwrecht. Hij kan je helpen bij de aansprakelijkstelling van de verkoper of aannemer.

Conclusie

Funderingsproblemen kunnen zowel praktische als juridische gevolgen hebben voor kopers en verkopers. Een slechte fundering kan leiden tot non-conformiteit, wat inhoudt dat de woning niet voldoet aan de verwachtingen van de koper. De rechtspraak heeft bepaald dat funderingsproblemen een wezenlijk onderdeel vormen van een woning, maar dat de koper niet verplicht is om destructief onderzoek uit te voeren om deze gebreken te ontdekken. De klachtplicht en bewijsvoering zijn essentieel bij geschillen over funderingsproblemen. Kopers moeten zich bewust zijn van hun rechten en verantwoordelijkheden bij de aankoop van vastgoed. Met de juiste voorzichtigheid en expertise kunnen funderingsproblemen worden voorkomen of adequaat aangepakt.