Funderingsproblematiek en Verzakking in Utrecht: Oorzaken, Riesico’s en Aanpak

Published by Redactie on juli 23, 2025 | Category fundering

Inleiding

De stad Utrecht en de omgeving ervan worden op dit moment geconfronteerd met een toenemend aantal funderingsproblemen en verzakkingen. Deze fenomenen zijn vooral zichtbaar in oudere wijkgebieden en stijgen in omvang door klimatologische veranderingen en droge zomers. Uit recente berichten en onderzoeken blijkt dat honderden duizenden huizen in Nederland, waaronder ook in Utrecht, dreigen te verzakken. In dit artikel bespreken we de oorzaken van verzakking, de maatregelen die eigenaren en gemeenten kunnen nemen, en welke technieken en onderzoeken beschikbaar zijn om funderingsproblematiek tijdig op te sporen.

We richten ons hierbij op de specifieke situatie in Utrecht en de regio, aangevuld met relevante informatie uit het Groene Hart en andere delen van Nederland. Het accent ligt op het opsporen van risico’s, de kosten van mogelijke oplossingen, en de rol van gemeenten en instellingen zoals het KCAF (Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek) in het begeleiden van eigenaren.

Oorzaken van Verzakking en Funderingsproblematiek

1. Droogte en Grondwaterpeil

Een van de belangrijkste oorzaken van verzakking in de huidige situatie is de opdroging van de bodem. In 2022 en 2023 zijn er droge zomers geweest die hebben geleid tot een fors dalend grondwaterpeil. Dit heeft vooral invloed op huizen met een houten paalfundering, een typische bouwtechniek voor woningen gebouwd voor 1970. Door het dalen van het grondwaterpeil verliezen de paalen een deel van hun ondersteunende functie, waardoor de bouwstenen van het huis of de grond rondom het fundament kunnen verzakken.

Volgens Dick de Jong van het KCAF is er sprake van een toenemend aantal verzakkingen, met name in de zuidelijke delen van Nederland. In minstens 83 gemeentes zijn al huizen verzakt, en het risico is vooral groot in woningen die voor 1970 zijn gebouwd. In dit segment ligt een op de vier woningen onder risico van verzakking.

2. Oudere Bouwtechnieken

Voor 1970 was het gebruikelijk om houten paalfunderingen te gebruiken in natte zand- en kleigronden. Deze paalen werden dikwijls op een beperkte diepte aangebracht, zonder stevige ondergrond als steen of zand. In combinatie met het dalen van het grondwaterpeil leiden deze zachte bodems tot verzakking. In Utrecht zijn er historische delen van de binnenstad waar dit probleem al sinds 2008 bekend is. Tijdens onderhoudswerkzaamheden bleek dat de paalfunderingen van muren en gebouwen slecht in staat waren om de belastingen van de bovenliggende constructie te dragen.

3. Klimaatverandering en Aardebewegingen

Hoewel klimaatverandering niet direct de oorzaak is van verzakking, heeft het wel indirect invloed door de toenemende droge perioden. Deze droogte verergert de problematiek van bestaande funderingen. In combinatie met natte zomers of extreme regenval kan dit ook leiden tot aardebewegingen en grondverschuivingen, wat op zijn beurt extra druk op de funderingen kan leggen.

Aanpak en Maatregelen

1. Funderingsonderzoek: De Essentie van Risicobeheersing

Een van de belangrijkste stappen die eigenaren kunnen nemen is het uitvoeren van een funderingsonderzoek. Dit is vooral belangrijk bij de aankoop van een woning. In Utrecht en de regio zijn er bedrijven zoals Premiumkeur die onafhankelijke funderingsonderzoeken uitvoeren. Deze onderzoeken kunnen verschillende fasen omvatten, afhankelijk van de mate van detail die nodig is.

Funderingsrisico-onderzoek Fase 0

Een quickscan of funderingsrisico-onderzoek fase 0 is een relatief eenvoudig onderzoek dat wordt uitgevoerd tijdens een bouwkundige keuring. Dit onderzoek bestaat uit visuele inspecties en eenvoudige metingen, zoals een lintvoegmeting en vloerwaterpassing. Deze methode geeft een eerste indruk van eventuele verzakkingen en kan worden uitgevoerd in enkele uren. De kosten zijn voor ca. € 399 inclusief btw, mits het onderzoek wordt uitgevoerd in combinatie met een bouwkundige keuring.

Funderingsonderzoek Fase 1

Als de quickscan aantoont dat er ernstigere problemen kunnen zijn, kan een funderingsonderzoek fase 1 worden uitgevoerd. Dit onderzoek is uitgebreider en kan onder andere sonar- of duikonderzoek omvatten, vooral bij gebouwen met fundamenten onder water. De kosten liggen rond € 699.

Funderingsonderzoek Fase 2

Een funderingsonderzoek fase 2 is het meest uitgebreid en wordt uitgevoerd als er sprake is van aanzienlijke funderingsproblemen. Deze onderzoeken kunnen kosteneffectief zijn om schade te beperken, maar zijn ook relatief duur. De kosten beginnen bij € 3000.

2. Acties van de Gemeente Utrecht

De gemeente Utrecht speelt een actieve rol bij het oplossen van funderingsproblematiek, met name in samenwerking met het KCAF. Deze samenwerking is vooral van toepassing bij huizen die in de openbare ruimte grenzen aan problematische funderingen. De gemeente ondersteunt eigenaren met het uitvoeren van funderingsonderzoek en de evaluatie van mogelijke oplossingen.

De aanpak van de gemeente omvat onder andere:

Het op gang brengen van gezamenlijke funderingsonderzoeken.
Financiële ondersteuning bij het uitvoeren van funderingsonderzoek.
Begeleiding tijdens en na het onderzoek.
Advies op technische oplossingen.
Onderzoek naar financiële steunmogelijkheden voor eventuele saneringen.

3. Rol van het KCAF

Het KCAF is een landelijke instelling die zich richt op het oplossen en begeleiden van funderingsproblematiek. Deze organisatie biedt onder andere een online "funderingsviewer" waarmee eigenaren hun postcode kunnen invoeren om de bodemgesteldheid van hun woning te controleren. Deze tool is een handig instrument om potentiële risico’s in kaart te brengen.

Dick de Jong benadrukt dat eigenaren actief moeten zijn bij het aanpakken van funderingsproblemen. Het KCAF adviseert om in gesprek te gaan met de gemeente en eventueel maatregelen te nemen om het grondwaterpeil te verhogen of de fundering volledig te vervangen. De kosten hiervan zijn niet licht: voor een doorsneewoning ligt de prijs van een vernieuwde fundering tussen € 50.000 en € 60.000, en voor grotere woningen kunnen de kosten oplopen tot € 100.000 of meer.

4. Financiële Steun en Leningen

Voor eigenaren die in aanmerking komen voor funderingswerkzaamheden is er een speciaal fonds beschikbaar waaruit leningen kunnen worden verstrekt. Dit is vooral van toepassing bij woningen met ernstige funderingsproblemen die anders niet veilig zijn om in te wonen.

5. Verplichte Actie: Eigenaars moeten Handelen

Volgens Dick de Jong is het essentieel dat eigenaren actief worden bij het aanpakken van funderingsproblematiek. In tegenstelling tot wat sommige mensen denken, is het niet de verantwoordelijkheid van de gemeente om alle kosten van funderingswerkzaamheden te dragen. De eigenaar is verantwoordelijk voor de sanering van zijn woning, tenzij er specifieke subsidies of leningen beschikbaar zijn.

Verzakking in de Regio Groene Hart

De regio Groene Hart, die grenst aan Utrecht, heeft in 2023 ook een aanzienlijk probleem met verzakkingen. Daar is er al € 10 miljoen aan subsidies uitgekeerd door de overheid om de problematiek te bestrijden. In deze regio zakt de grond in sommige delen met enkele centimeters per jaar, wat leidt tot problemen bij funderingen, rioleringen en wegen.

De aanvraag voor deze subsidies is gedaan door de gemeenten Woerden, Alphen aan den Rijn en Gouda, samen met de provincies Utrecht en Zuid-Holland en enkele waterschappen. Deze samenwerking toont aan dat verzakking niet alleen een lokale kwestie is, maar een regio- of zelfs landelijke uitdaging.

Bouwkundige Keuring en Funderingsonderzoek

Een bouwkundige keuring inclusief funderingsonderzoek is een essentieel onderdeel van elke woningaankoop. In Utrecht en omgeving is het aan te raden om dit onderzoek uit te voeren, aangezien er een hoge kans is op funderingsproblematiek, vooral bij woningen die voor 1970 zijn gebouwd.

1. Voordelen van een Bouwkundige Keuring

Een bouwkundige keuring met funderingsonderzoek helpt om potentiële problemen te ontdekken voordat de aankoop is afgerond. Dit onderzoek kan een miskoop voorkomen, zoals blijkt uit de ervaringen van klanten van Premiumkeur. In een van de gevallen bleek tijdens een bouwkundige keuring dat een woning ernstige funderingsproblemen vertoonde, waardoor een aankoop kon worden voorkomen. In een ander geval werd een funderingsonderzoek fase 0 uitgevoerd, wat resulteerde in een positief rapport en een veilige aankoop.

2. Onafhankelijkheid van Onderzoek

De onafhankelijkheid van funderingsonderzoek is een belangrijk aspect. Bij Premiumkeur wordt een onafhankelijk onderzoek uitgevoerd door ervaren inspecteurs. Dit betekent dat de bevindingen niet beïnvloed worden door externe factoren of belangen. Dit is belangrijk om objectieve en betrouwbare informatie te verkrijgen.

3. Rapportage en Communicatie

Een uitgebreid rapport is een van de voordelen van een bouwkundige keuring. Dit rapport bevat foto’s, metingen en duidelijke waarnemingen. Het rapport wordt binnen 24 uur klaar, waardoor de koper snel een beslissing kan nemen. Daarnaast is er altijd communicatie met de inspecteur om eventuele vragen te bespreken.

Conclusie

De funderingsproblematiek en verzakking in Utrecht en omgeving is een groeiend probleem dat zowel eigenaren als gemeenten serieus moet nemen. Door klimatologische veranderingen, droge zomers en het gebruik van oude bouwtechnieken zijn er honderden woningen onder risico. Het is essentieel dat eigenaren actief worden bij het uitvoeren van funderingsonderzoek en samenwerken met instellingen zoals het KCAF en de gemeente Utrecht.

Een bouwkundige keuring met funderingsonderzoek is een essentieel onderdeel van elke woningaankoop, vooral in regio’s met een hoog risico op verzakking. Door de juiste maatregelen te nemen, kunnen schade en kosten worden beperkt, en wordt een veilige woning gegarandeerd.

Bronnen

verzakking