Funderingsanalyse en marktontwikkelingen in Warnsveld aan de Breegraven

De wijk Breegraven in Warnsveld is een interessant en divers gelegen deel van de gemeente Zutphen. De woningen die hier staan, vooral die uit de jaren twintig tot en met de jaren zeventig, tonen een mix van geschiedenis en moderniteit. Voor zowel kopers als renovateurs is het van belang om kennis te hebben van de onderliggende funderingen van deze woningen en de huidige marktontwikkelingen. In dit artikel wordt ingegaan op de funderingssituatie van woningen in Breegraven en op de huidige woningmarkt in Warnsveld. Het artikel is opgebouwd uit drie hoofdstukken: een overzicht van de funderingsproblematiek, een analyse van de woningmarkt in Dorp Warnsveld, en een overzicht van plannen voor nieuwbouw in het gebied.

Funderingsproblematiek in oude woningen aan de Breegraven

De meeste woningen aan de Breegraven zijn van voor 1970 gebouwd, wat bijdraagt aan de historische waarde van de wijk. Echter, deze ouderdom heeft ook gevolgen voor de funderingen. In de context van deze woningen is opgemerkt dat de originele houten funderingspalen mogelijk niet meer in een ideaal technische toestand verkeren. Dit is een bekende situatie in woningen die ouder zijn dan 50 jaar, waarbij de funderingssystemen van destijds minder duurzaam zijn dan de moderne oplossingen.

Voor eigenaren van deze woningen is het daarom van groot belang om een funderingscheck uit te voeren. Dit is zeker noodzakelijk bij plannen voor renovatie of verkoop. De fundering is namelijk een van de meest bepalende factoren voor de marktwaarde van een woning. Aanvullende sterkingsmaatregelen, zoals het opnieuw verankeren van palen of het overschakelen naar betonfunderingen, kunnen in sommige gevallen kosteneffectief zijn en de levensduur van de woning aanzienlijk verlengen.

In de praktijk wordt vaak aangeraden om een onderzoeksrapport op te vragen bij de eigenaar of verkoper, of om een funderingsdeskundige in te schakelen bij de aankoop. Dit is zeker aan te raden wanneer sprake is van een woning die voor 1950 is gebouwd, zoals enkele panden aan de Breegraven.

Woningmarkt in Dorp Warnsveld: trends en prijsontwikkelingen

De woningmarkt in Dorp Warnsveld is momenteel gekenmerkt door een relatief langzaam tempo. In de afgelopen jaren is slechts 3,5% van de woningen (ongeveer 40 van de 1.140 woningen) gewisseld van eigenaar. Deze lage doorstroming duidt op een beperkte vraag en een beperkte aanbod, wat in de praktijk betekent dat kopers en verkopers relatief lang op een transactie kunnen wachten.

Toch is er sprake van enige activiteit, met in de komende drie maanden een verwachte toename van het aantal woningen op de markt. Dit betekent dat de markt zich in een fase van herstructurering bevindt, waarbij zowel kopers als verkopers een strategische aanpak kunnen hanteren.

De vierkantemeterprijs in Dorp Warnsveld is in 2024 stabiel gebleven, wat wijst op een relatief rustige markt. De WOZ-waarden van referentiepanden in Dorp Warnsveld geven een goed beeld van de marktwaarden. Zo heeft bijvoorbeeld Breegraven 9 in 2025 een WOZ-waarde van €300.000. Dit is een indicatie van de gemiddelde marktwaarde in de wijk, waarbij de prijs per vierkante meter afhankelijk is van factoren zoals het bouwjaar, de ligging, en de staat van onderhoud.

Voor kopers is het van belang om zich bewust te zijn van de lokale markttrends. Een data-gedreven aanpak, zoals die wordt geboden door platforms zoals Walter Living, kan hierin van groot nut zijn. Deze platforms geven inzicht in het biedgedrag in de regio, waardoor kopers hun bod beter kunnen positioneren. Zo is het mogelijk om te bepalen of het verstandig is om boven de vraagprijs te bieden, of of de markt zich juist in een fase bevindt waarin kopers meer inbreng kunnen creëren.

Een ander belangrijk aspect is de mate van concurrentie. In Dorp Warnsveld is de concurrentie op het gebied van woningaankoop relatief laag, gezien het lage aantal verkochte woningen. Dit kan kopers gunstig werken, zolang ze zich op tijd op de juiste woningen richten. Biedstrategieën die zijn afgestemd op de lokale marktsituatie kunnen daarom aanzienlijk invloed hebben op de kans op een succesvolle aankoop.

Nieuwbouwplannen en bestemmingsplan voor Breegraven 101-115

Tegenover de bestaande woningen aan de Breegraven staat een plangebied dat momenteel in ontwikkeling is. Janssen de Jong Bouw is voornemens om de verouderde twee-onder-één-kapwoningen aan de Breegraven 101-115 te slopen en te vervangen door nieuwbouw in de vorm van appartementen. Deze plannen zijn echter niet direct mogelijk binnen het huidige bestemmingsplan en vereisen een herziening van het vigerend bestemmingsplan "Warnsveld Kom Noord 2008".

Het plangebied is gelegen aan de rand van de oude kern van Warnsveld en is gelegen tegenover een supermarkt met parkeerterrein. De ligging is strategisch, gezien de dichtbijzijnde winkels en het dorpshart. De nieuwbouw zou daarom een aantrekkelijk alternatief kunnen worden voor zowel jonge gezinnen als pensioenaren.

Het plangebied is circa 2500 m² groot, wat ruimte biedt voor een aantal appartementen. De huidige plannen zijn in het ontwerpstadium en zijn in overleg met de gemeente en andere betrokken partijen. Voor deze plannen is medewerking van de gemeente nodig, en moet het plannenproces worden toegelicht in de context van de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

Nieuwbouwprojecten zoals deze kunnen een belangrijke invloed hebben op de lokale markt. Enerzijds brengen zij extra woningen in de markt, wat de vraag kan bevredigen. Anderzijds kunnen ze ook leiden tot veranderingen in de demografie en de woonvoorzieningen in de wijk. Voor bestaande eigenaren kan het ook betekenen dat de marktwaarde van hun woning verandert, afhankelijk van de uitkomst van het nieuwbouwproject.

Het is daarom belangrijk om deze plannen nauwkeurig te volgen en eventueel mee te denken aan de toekomstige ontwikkelingen in de wijk. Voor kopers kan het bijvoorbeeld gunstig zijn om nu al een woning in de buurt te overwegen, gezien de verwachte toename van het aanbod in de komende jaren.

Conclusie

De wijk Breegraven in Warnsveld biedt een unieke mix van geschiedenis en moderniteit. Voor zowel kopers als eigenaren is het belangrijk om aandacht te besteden aan de funderingsproblematiek van oude woningen en de huidige marktontwikkelingen. De funderingen van woningen voor 1970 moeten zorgvuldig geïnspireerd worden, zeker bij renovatie of verkoop. Op de woningmarkt in Dorp Warnsveld is sprake van een relatief rustige markt, met een lage doorstroming en een stabiele vierkantemeterprijs. Nieuwbouwplannen zoals die voor Breegraven 101-115 kunnen de markt aanzienlijk beïnvloeden en zijn daarom van belang voor zowel kopers als verkopers.

Door een data-gedreven aanpak en een goed begrip van de lokale markttrends kunnen kopers en verkopers betere beslissingen nemen op de woningmarkt. Voor eigenaren die overwegen om hun woning te verkopen of te renoveren, is het verstandig om zowel de funderingssituatie als de huidige marktwaarden nauwkeurig te analyseren. Dit helpt om de juiste koers te kiezen en eventuele risico’s te vermijden.

Bronnen

1. Walter Living - Breegraven 67
2. Oozo.nl - Breegraven 9
3. Opendeur.nl - Breegraven 93
4. Walter Living - Breegraven 9
5. Planviewer.nl - Bestemmingsplan Breegraven