Funderingsproblemen in oudere woningen in Zaanstad: Uitdagingen, oplossingen en beleid

Published by Redactie on juli 23, 2025 | Category fundering

In de regio Zaanstad zijn funderingsproblemen in oudere woningen een al jaren aanhoudende uitdaging. Vooral woningen gebouwd voor 1970, en vooral voor 1960, lopen een groter risico op verzwakking van de fundering door bacteriële aantasting van houten onderdelen. Deze problemen kunnen leiden tot verzakkingen, onveilige situaties en groeiende zorgen bij eigenaren. In dit artikel geven we een overzicht van de aard van de problemen, de maatregelen die al genomen zijn, en de toekomstige plannen en beleidslijnen van de gemeente Zaanstad.

Aard en omvang van funderingsproblemen in Zaanstad

Funderingsconstructies van woningen gebouwd vóór 1970 bestaan vaak uit houten onderdelen en houten heipalen. Deze constructies zijn zeer gevoelig voor biologische aantasting. Het proces verloopt vaak gedurende tientallen jaren, waarbij bacteriën en schimmels de houten onderdelen van binnenuit aantasten. Uiteindelijk leidt dit tot bezwijken van de fundering en, als gevolg, tot verzakkingen. Dit betekent dat de funderingsproblemen langzaam groeien en vaak pas op een later stadium zichtbaar worden.

Een schatting geeft aan dat er in totaal ongeveer 32.500 woningen zijn gebouwd met houten funderingsconstructies in Zaanstad. Van deze woningen zijn 17.000 in particuliere handen, waarvan 10.000 zijn gebouwd vóór 1940 (vooroorlogs) en 7.000 tussen 1940 en 1970. De overige 15.500 woningen staan in eigendom van woningcorporaties. Sinds het jaar 2000 zijn er ongeveer 3.000 particuliere woningen met funderingsproblemen hersteld. Dit betekent dat er nog steeds een grote hoeveelheid woningen overblijft die op termijn aandacht nodig hebben.

Het risico op funderingsproblemen is sterker voor oude woningen. Hoe ouder de woning, des te groter het risico. Woningen gebouwd na 1960 lijken op dit moment nog geen funderingsproblemen te vertonen. Dit kan te maken hebben met de verbeterde bouwmethodes en gebruikte materialen in die periode. Toch is het belangrijk om ook voor deze woningen bewust te zijn van eventuele tekortkomingen, vooral bij woningen die mogelijk zijn gerenoveerd met oudere constructiemethodes.

Huidige situatie en aandacht voor funderingsherstel

De gemeente Zaanstad heeft diverse maatregelen genomen om de situatie van funderingsproblemen te beheren en te verbeteren. Een belangrijk instrument is het Funderingsloket, dat zich richt op informatieverstrekking en het activeren van particuliere eigenaren. Hierbij wordt dagelijks contact gezocht met bewoners om hen bewust te maken van de aard van funderingsproblemen en de noodzaak van tijdsige herstelmaatregelen.

Buiten het Funderingsloket wordt ook actief contact gezocht met makelaars, omdat zij vaak betrokken zijn bij de verkoop of verhuur van woningen en dus een rol kunnen spelen in het informeren van potentiële kopers of huurders over funderingsrisico's. De gemeente wil zo ervoor zorgen dat kopers en huurders bewust worden gemaakt over eventuele funderingsproblemen voordat ze een beslissing nemen.

Daarnaast is er het Zaanse Monitoringsysteem, waarbij het zakkingsgedrag van ongeveer 9.280 woningen wordt gevolgd. Eigenaren kunnen hun meetgegevens digitaal raadplegen. Dit systeem helpt om vroegtijdig signalen van verzakking op te vangen en tijdsige interventies mogelijk te maken.

Subsidies en financiële steun voor funderingsherstel

Funderingsherstel is een duur proces dat vaak jaren in beslag neemt. Voor particuliere eigenaren betekent het niet alleen financiële investeringen, maar ook het verlies van woonfunctie tijdens de werken. In dat opzicht zijn subsidies en leningen van groot belang. De gemeente biedt een onderzoeksubsidie die ook kan worden ingezet als stimuleringssubsidie in combinatie met verduurzamingsmaatregelen. Dit betekent dat eigenaren die hun fundering laten herstellen, tegelijkertijd ook investeren in duurzamere woningkenmerken, zoals energiebesparing of isolatie.

Daarnaast wordt er overleg gevoerd met het Rijk over verbetering van het landelijke Fonds Duurzaam Funderingsherstel (FDF). Dit fonds helpt bij het financieren van funderingsherstelprojecten, en de gemeente wil dit instrument verder uitbreiden of aanpassen om te voldoen aan de specifieke behoeften van Zaanstad.

Ontzorgen en ondersteuning voor eigenaren

Funderingsherstel betekent vaak dat de begane grondvloer van een woning wordt verwijderd. Tijdens de werkzaamheden is deze ruimte niet beschikbaar, wat het leven in de woning lastig maakt. Om eigenaren te ondersteunen in deze situatie, biedt de gemeente hulp via DFZ (DuurzaamFunderingsherstelZaanstad), een dochteronderneming van BKZ (BetaalbareKoopwoningenZaanstad). DFZ beschikt over twee wisselwoningen in de Rosmolenbuurt in Zaandam. Deze wisselwoningen kunnen gebruikt worden om eigenaren tijdelijk in te huisvesten tijdens funderingswerken.

De gemeente wil zo de woonstabiliteit van eigenaren waarborgen en het risico op verlies van woning verminderen. Tegelijkertijd wil men voorkomen dat mensen vanwege funderingsproblemen hun woning moeten verlaten, wat leidt tot extra druk op de huurmarkt.

Handhaving en beleid

Indien nodig, is er ook aandacht voor handhaving. De gemeente kan in sommige gevallen handhaven tegen woningen die in een onveilige staat zijn of waar funderingsproblemen leiden tot gevaarlijke situaties. Dit gebeurt vooral in geval van grootschalige verzakkingen of wanneer een woning niet meer veilig is om in te wonen. In dergelijke gevallen kan de gemeente actie ondernemen, zoals ontruiming of tijdelijke verbanning van bewoners.

Funderingsherstel in de praktijk

Funderingsherstelprojecten zijn vaak complex en vereisen samenwerking tussen meerdere partijen, zoals eigenaren, woningcorporaties, bouwbedrijven en gemeenten. In Zaanstad is er al jaren aandacht voor funderingsherstel, maar het is nog lang niet opgelost. Een voorbeeld is de Wilhelminastraat, waar in 2008 een gehele woningbouwcomplex moest worden ontruimd vanwege ernstige funderingsproblemen. Dit leidde tot een intensief herstelproject waarbij meerdere woningen hersteld zijn en bewoners tijdelijk elders werden ondergebracht.

Het feit dat particuliere eigenaren al de hele eeuw hun fundering herstellen, toont aan dat er bewust wordt omgaan met deze problemen. Toch blijft het aantal woningen dat hersteld moet worden aanzienlijk, en de gemeente heeft daarom een duidelijke strategie nodig om dit proces verder te versnellen en efficiënter te maken.

Beleid en strategie voor de toekomst

De gemeente Zaanstad heeft diverse beleidslijnen opgesteld om het funderingsherstel te ondersteunen. Een belangrijk aspect is de samenwerking met woningcorporaties. Deze partijen beheren een aanzienlijk deel van de woningvoorraad in Zaanstad en hebben ook hun eigen renovatie- en herstructureringsplannen. Deze plannen zijn vaak gericht op kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad, maar houden ook funderingsproblemen in het vizier. De gemeente wil dit proces ondersteunen door vroegtijdig in gesprek te treden met woningcorporaties en via het afwegingskader sloop-nieuwbouw te bepalen of renovatie of vernieuwing het beste is.

Daarnaast zijn er plannen voor vernieuwing in de vorm van sloop-nieuwbouw of renovatie. Deze maatregelen kunnen extra druk op de woningmarkt veroorzaken, vooral vanwege het herhuisvesten van bewoners. De gemeente wil hierover duidelijke afspraken maken met woningcorporaties en zorgt voor een goede fasering van plannen om de huurmarkt te beschermen.

Een ander belangrijk beleidsaspect is het faciliteren en stimuleren van renovatie of sloop/nieuwbouw van particuliere woningen met funderingsproblemen in Zaandam Oost. Hierbij is het belangrijk om te zorgen voor een integrale afweging die ook rekening houdt met cultuurhistorische waarden. De gemeente wil zo zorgen dat vernieuwing niet alleen leidt tot verbeterde woonkwaliteit, maar ook bijdraagt aan de leefbaarheid en identiteit van de wijk.

Nieuwbouw en toekomstbestendige woningen

Om de woningvoorraad van de toekomst te realiseren, heeft Zaanstad in maart 2023 de Woondeal van de Middenregio Amsterdam (MRA) getekend. In deze deal is een inspanningsverplichting vastgelegd om van 2022 tot 2030, samen met marktpartijen en corporaties, minstens 9.800 toekomstbestendige en duurzame woningen te realiseren. Daarbij wordt er aandacht besteed aan sociale huurwoningen (30%) en middensegmentwoningen (36%). Het totaal aantal van 9.800 woningen past binnen de ambities van het coalitieakkoord en de plancapaciteit van 17.000 woningen.

De uitdaging voor de komende jaren is echter om plannen die al vergevorderd zijn, tot uitvoering te laten komen. De marktomstandigheden veranderen namelijk, met een stijging van bouwkosten, tekort aan arbeidskrachten, stijgende hypotheekrente en andere belemmeringen zoals stikstofproblematiek en parkeeropgaven. De gemeente wil hierop reageren door plannen te accelereren en de focus te leggen op toekomstbestendige woningen die zowel duurzaam als leefbaar zijn.

Betaalbaarheid en woningvoorraad

Een belangrijk aspect van de woningbeleidstrategie is de groei van de voorraad sociale huurwoningen. Per begin 2023 telt Zaanstad 24.900 sociale huurwoningen, die 36% van de totale voorraad uitmaken. Voor de periode 2023-2028 is een nieuwe voorraadafspraak gemaakt, waarbij de gemeente streelt naar een netto groei van 500 tot 750 woningen tot 1 januari 2028. Dit betekent dat de voorraad sociale huurwoningen uitgebreid wordt naar 25.400 tot 25.650 woningen.

Buiten de sociale huurwoningen is er ook aandacht voor betaalbare woningen voor middeninkomens en startende huishoudens. De gemeente wil hierbij zorgen voor een voldoende aanbod van betaalbare woningen om wachtlijsten te verminderen en de huurmarkt te stabiliseren.

Kamerverhuur en woningsplitsing

Om de woningvoorraad beschikbaar te houden voor mensen die Zaanstad wil huisvesten, zoals startende huishoudens en doorstromers, zijn er regels opgesteld rondom kamerverhuur en woningsplitsing. In 2021 is een vergunningstelsel ingevoerd om ongebreidelde verkamering en woningsplitsing te voorkomen. Voor toeristische verhuur geldt een registratie- en meldplicht per overnachting. Deze maatregelen zijn bedoeld om de woningvoorraad te beschermen en te voorkomen dat woningen op lange termijn niet beschikbaar zijn voor echte woonfuncties.

De gemeente wil deze regels verder uitwerken en aanscherpen op basis van ervaringen in de eerste twee jaar. Daarbij wordt ook rekening gehouden met signalen over afnemende leefbaarheid in delen van Zaandam Oost. De gemeente wil zo zorgen voor een duurzame en leefbare woningmarkt die tegemoet komt aan de behoeften van de inwoners.

Conclusie

Funderingsproblemen in oudere woningen vormen een aanzienlijke uitdaging voor Zaanstad. Het gaat vooral om woningen gebouwd voor 1970, waarvan de funderingsconstructies vaak uit houten onderdelen bestaan en gevoelig zijn voor biologische aantasting. De gemeente heeft diverse maatregelen genomen om dit probleem aan te pakken, zoals het Funderingsloket, het Zaanse Monitoringsysteem en de beschikbaarstelling van wisselwoningen tijdens funderingsherstel. Daarnaast zijn subsidies en financiële steuninstrumenten beschikbaar om eigenaren te ondersteunen bij de kosten van funderingsherstel.

Ook op beleidsniveau zijn er acties ondernomen, zoals samenwerking met woningcorporaties, vernieuwing en herstructurering van de woningvoorraad, en het realiseren van toekomstbestendige woningen. De gemeente wil hierbij zorgen voor een duurzame en leefbare woonomgeving die tegemoet komt aan de behoeften van de inwoners. Tegelijkertijd is er aandacht voor betaalbaarheid, woningkwaliteit en leefbaarheid in de wijk.

De uitdaging is groot, maar de gemeente Zaanstad is aan het werken aan een strategie die zowel de huidige problemen aanpakt als voorziet in de toekomstige behoeften van de woningmarkt en de inwoners.

Bronnen

woningen