Funderingslabel inzien: Waar vind je het en wat betekent het voor je woning?

Published by Redactie on juli 24, 2025 | Category fundering

Inleiding

Sinds juni 2021 is het funderingslabel een standaardinformatie in het taxatierapport. Dit label geeft inzicht in de staat van de fundering van een woning en het risico op funderingsproblematiek, zoals verzakking of rotting van houten palen. Het funderingslabel is ontworpen om transparantie te brengen in de realiteitscheck van de ondergrondse kwaliteit van huizen. Voor eigenaars, kopers en taxateurs is het een waardevolle tool om eventuele problemen vroegtijdig te herkennen en maatregelen te nemen.

In dit artikel bespreken we waar het funderingslabel kan worden ingezien, wat het betekent, welke risico’s er zijn, en hoe je als eigenaar of koper ermee om moet gaan. Op basis van de beschikbare informatie uit betrouwbare bronnen zoals het Kenniscentrum Funderingsproblematiek (KCAF) en deskundigen als Don Zandbergen en Maarten Kuiper, geven we een gedetailleerde uitleg.

Wat is het funderingslabel?

Het funderingslabel is een risicobeoordeling van de fundering van een woning. Het label wordt uitgevaardigd door erkende bouwexperts en is gebaseerd op meerdere criteria, zoals grondwaterstand, bodemsoort, ouderdom van de fundering en eventuele aantastingen zoals paalrot of bacteriële schade. Het label geeft een beeld van het risico op funderingsproblematiek en helpt daarmee bij het inschatten van de bouwkundige stabiliteit van een woning.

De labels worden op een schaal van A tot en met E ingedeeld, waarbij:

Label A: Geen verhoogd risico.
Label B: Geen verhoogd risico, maar in de toekomst mogelijk een licht verhoogd risico.
Label C: Licht verhoogd risico.
Label D: Hoog risico.
Label E: Zeer hoog risico.

Deze labels worden gebruikt om potentiële kopers en taxateurs op de hoogte te brengen van mogelijke funderingsproblematiek en om zowel eigenaars als kopers bewust te maken van de aanspreekbaarheid en verantwoordelijkheid bij het kopen, verkopen of onderhouden van een woning.

Waar kan het funderingslabel worden ingezien?

Het funderingslabel is beschikbaar voor iedereen die het wil bekijken, maar er zijn beperkingen qua toegang. Tot en met januari 2021 was het funderingslabel toegankelijk via de online database FunderMaps, een tool die werd aangeboden door het KCAF. Deze database was bedoeld om iedereen inzicht te geven in de risico’s op funderingsproblematiek op pandniveau.

Eenmaal ingelogd in deze database kon men het label van een woning opvragen door bijvoorbeeld het kadastrale nummer in te voeren. Deze tool was bedoeld om bewustwording te creëren en om eigenaars en kopers vooraf van de risico’s op de hoogte te brengen. Echter, na januari 2021 is het label niet langer vrij toegankelijk voor het algemeen publiek.

Vanaf dat moment is het funderingslabel alleen nog beschikbaar voor erkende bouwexperts en professionele partijen, zoals taxateurs, notariussen en ingenieurs. Dit is een maatregel genomen om het label betrouwbaar te houden en om ervoor te zorgen dat het alleen door deskundigen wordt ingezien, die de technische details goed begrijpen.

Alternatieve manieren om het label te bekijken

Hoewel het label niet meer openbaar beschikbaar is via FunderMaps, zijn er nog steeds manieren om het funderingslabel van je woning te bekijken:

Via het taxatierapport: Sinds juni 2021 is het funderingslabel verplicht op te nemen in het taxatierapport. Als je een taxatie hebt laten uitvoeren, kan je het label daar vinden. Taxateurs beoordelen het risico op basis van openbare data, zoals de grondwaterstand, bodemsoort en eventuele scheuren in muren, maar een volledig onderzoek van de fundering vereist een inspectie door een bouwexpert.
Via een funderingsinspectie: Voor een gedetailleerde beoordeling van de fundering is een funderingsinspectie nodig. Hierbij wordt de fundering aan de buitenkant of aan de binnenkant onderzocht, afhankelijk van het type woning. Dit vereist vaak het openmaken van vloeren of het uitgraven van de fundering. De kosten van zo’n inspectie variëren per woning, maar kunnen tussen de 800 en 1500 euro per vierkante meter liggen.
Via een bouwexpert of geotechnisch ingenieur: Als je vermoedt dat je woning funderingsproblematiek heeft of wil weten wat je risico is, kun je terecht bij een erkend bouwexpert of geotechnisch ingenieur. Deze partijen hebben toegang tot de database en kunnen het label en eventuele aanbevelingen voor je woning opvragen en uitleggen.

Wat betekent het funderingslabel voor de waarde van je woning?

Het funderingslabel heeft een directe invloed op de verkoopprijs en de taxatie van een woning. In het verleden was het bij een taxatie niet gebruikelijk om de fundering te beoordelen, omdat die vaak verborgen zat onder de vloeren of in de ondergrond. Sinds 2021 is dat veranderd. Taxateurs nemen nu standaard het funderingslabel op in hun rapport. Dit heeft gevolgen voor zowel kopers als verkopers.

Voor verkopers

Een slecht funderingslabel (D of E) kan ervoor zorgen dat de taxatieprijs van een woning aanzienlijk lager uitvalt. Dit komt doordat kopers bewust worden gemaakt van de eventuele risico’s en kosten die verbonden zijn aan funderingsherstel. In het artikel van De Monitor zegt Paul de Vries van Kadaster dat in individuele gevallen de verkoopprijs fors kan dalen als een koper ziet dat hij met hoge herstelkosten te maken kan krijgen.

Voor kopers

Kopers hebben nu een beter beeld van de risico’s bij het kopen van een woning. Het funderingslabel geeft een indicatie van de eventuele kosten die er kunnen zijn voor herstel of preventie. Dit maakt het makkelijker om een juiste beslissing te nemen, maar ook om te onderhandelen over de verkoopprijs, indien de risico’s hoog zijn.

Voor de woningmarkt

Het funderingslabel heeft een versterkende invloed op de transparantie op de woningmarkt. Kopers weten nu precies wat ze kopen, en verkopers kunnen niet langer hun funderingsproblematiek verbergen. Dit heeft geleid tot een grotere verantwoordelijkheid bij eigenaars en bouwers, maar ook tot een stijgende druk op woningen met een slecht funderingslabel.

Don Zandbergen benadrukt dat 250.000 huizen in Nederland een hoog risicolabel (D of E) krijgen. Hoewel dit niet betekent dat al die huizen instorten, is het wel een signaal dat er aandacht nodig is voor preventie en herstel. In grote steden, waar het aanbod beperkt is, kan het nog meevallen, maar in individuele gevallen kan een slecht funderingslabel leiden tot een lagere verkoopprijs of moeilijkheden bij het verkopen van de woning.

Risico’s op funderingsproblematiek

De risico’s op funderingsproblematiek zijn niet voor iedere woning hetzelfde. Ze variëren afhankelijk van meerdere factoren, zoals:

Oudheid van de fundering: Huizen gebouwd voor 1970 met een houten fundering lopen een groter risico op verzakking, vooral als de grondwaterstand is gedaald. In dat geval staan de houten palen droog en kunnen deze gaan rotten.
Bodemsoort: Huizen die in veen- en kleigebieden staan, lopen een hoger risico op verzakking. Deze bodems zijn minder stabiel en kunnen onder invloed van veranderende omstandigheden (zoals droogte of grondwateraanpassingen) instabiel worden.
Grondwaterstand: Een laag grondwaterpeil kan leiden tot droogstalling van houten palen, wat op de lange termijn leidt tot rotting en eventueel verzakking.
Aantastingen van de fundering: Bacteriële aantasting (zoals paalrot) en negatieve kleef (wanneer de grond aan de palen trekt in plaats van drukt) zijn risicofactoren die een slecht funderingslabel kunnen veroorzaken.
Verstoringen in de ondergrond: In sommige gevallen zijn er veranderingen in de ondergrond door menselijke activiteiten (zoals afgravingen, bebouwing of bodemverontreiniging), wat de stabiliteit van de fundering kan aantasten.

Deze factoren worden allemaal meegenomen in het model van het KCAF om het risicobeeld per woning te bepalen. Het model gebruikt dertien parameters, waaronder geografische locatie, bodemtype, funderingstype en grondwaterstanden.

Funderingsherstel: Wanneer is het nodig?

Als je woning een hoog risicolabel heeft (D of E), betekent dat niet direct dat de fundering volledig defect is. Het label geeft echter aan dat er urgentie is voor inspectie of herstelmaatregelen. Funderingsherstel is meestal een ingrijpende en dure maatregel, maar soms is het noodzakelijk om de stabiliteit van de woning te waarborgen.

Kosten van funderingsherstel

De kosten van funderingsherstel variëren sterk per woning. Ze hangen af van het type fundering, de omvang van de schade en de benodigde herstelmaatregelen. Don Zandbergen van het KCAF schat dat de kosten variëren tussen 800 en 1500 euro per vierkante meter. Voor een gemiddelde woning van 120 vierkante meter kunnen de herstelkosten dus al snel oplopen tot tienduizenden euro’s.

Is funderingsherstel verplicht?

Funderingsherstel is niet automatisch verplicht. Het hangt af van de mate van schade en het risico op verdere verzakking. In sommige gevallen kan preventieve maatregelen genoeg zijn, zoals het verhogen van de grondwaterstand of het stuggen van de fundering. In andere gevallen is volledige herstel nodig, bijvoorbeeld het verwisselen van houten palen of het uitvoeren van een nieuwe fundering.

Het is belangrijk om een erkende bouwexpert te raadplegen als je twijfelt over de noodzaak van herstel. Deze partij kan bepalen of het herstel noodzakelijk is en welke maatregelen het meest effectief zijn.

Het funderingslabel en de verzekering

Een van de belangrijkste zaken die eigenaars weten moeten is dat verzekeringsmaatschappijen funderingsschade niet vergoeden. Dit is een standaardregel in de meeste woningverzekeringen. De reden hiervoor is dat funderingsschade vaak wordt gezien als een natuurlijke slijtage- of onderhoudsprobleem, in plaats van een onverwachte schadegevallen.

Hoewel de verzekering geen herstelkosten vergoedt, is het wel verstandig om in het vooruitzicht van funderingsproblematiek een speciale verzekering af te sluiten. Sommige verzekeraars bieden een zogenaamde "funderingsverzekering" aan, die gericht is op preventie en herstel. Deze verzekering is vaak duur, maar kan in sommige gevallen helpen om risico’s te beheersen.

Funderingslabel en energielabel: Een vergelijking

Het funderingslabel werkt op een vergelijkbare manier als het energielabel. Net zoals het energielabel een duidelijk beeld geeft van de energiezuinigheid van een woning, geeft het funderingslabel inzicht in de kwaliteit van de fundering. Beide labels zijn bedoeld om transparantie te creëren en om kopers en eigenaars bewust te maken van potentiële risico’s en kosten.

Een slecht energielabel kan leiden tot hogere energiekosten, net zoals een slecht funderingslabel kan leiden tot hoge herstelkosten. Het verschil is echter dat funderingsschade vaak verborgen zit en pas op een later stadium duidelijk wordt. Het funderingslabel helpt om dit risico vroegtijdig te identificeren en eventuele maatregelen te nemen.

Toekomstige ontwikkelingen en aanbevelingen

Het funderingslabel is nog een relatief nieuwe tool in de bouwsector, maar het is al duidelijk dat het een waardevolle bijdrage levert aan de transparantie en het bewustzijn rondom funderingsproblematiek. In de toekomst is het aannemelijk dat het label verder zal worden ingevoerd in andere processtappen, zoals notariële aktes of verkoopovereenkomsten.

Er zijn ook plannen om het funderingslabel te koppelen aan andere bouwkundige labels, zoals het energielabel, om een volledig beeld te geven van de kwaliteit van een woning. Dit zou kunnen leiden tot een betere inschatting van de totale levenscycluskosten van een woning en zou potentiële kopers en eigenaars beter in staat stellen om een verstandige keuze te maken.

Aanbevelingen voor eigenaars en kopers

Eigenaars:
- Laat het funderingslabel van je woning bekijken door een erkend bouwexpert als je twijfelt aan de stabiliteit van je fundering.
- Neem preventieve maatregelen, zoals het verhogen van de grondwaterstand of het inspecteren van houten palen.
- Overweeg een funderingsverzekering als je woning een hoog risicolabel heeft.
Kopers:
- Vraag altijd om het funderingslabel in het taxatierapport.
- Laat een gedetailleerde funderingsinspectie uitvoeren voordat je een aankoop doet.
- Beoordeel de verkoopprijs op basis van het risicoprofiel van de fundering.

Conclusie

Het funderingslabel is een waardevolle tool die transparantie brengt in de bouwkundige kwaliteit van woningen. Het helpt bij het identificeren van risico’s op funderingsproblematiek en stelt kopers en eigenaars in staat om verstandige beslissingen te nemen. Het label is sinds juni 2021 verplicht in het taxatierapport en is een belangrijk onderdeel van de verkoop of aankoop van een woning.

Hoewel het label niet meer openbaar beschikbaar is via FunderMaps, is het nog steeds mogelijk om het funderingslabel van je woning te bekijken via het taxatierapport of een funderingsinspectie. Het label heeft een directe invloed op de waarde van een woning, en een slecht label kan leiden tot hogere herstelkosten of lagere verkoopprijs.

Voor eigenaars en kopers is het verstandig om het funderingslabel serieus te nemen en eventuele risico’s vroegtijdig te adresseren. Met een goede beoordeling en eventuele herstelmaatregelen kan de stabiliteit van de fundering worden gewaarborgd, wat van groot belang is voor de levensduur en veiligheid van de woning.