Funderingsproblemen in woningen: oorzaken, gevolgen en oplossingen

Published by Redactie on juli 24, 2025 | Category fundering

Bij de aankoop van een woning wordt vaak uitgebreid gekeken naar de staat van het gebouw, maar de fundering blijft vaak onderbelicht. Toch is de fundering een wezenlijk onderdeel van elke woning en een eventueel gebrek hieraan kan ernstige gevolgen hebben, zowel voor de veiligheid als voor de duurzaamheid van de woning. In dit artikel bespreken we de oorzaken van funderingsproblemen, de gevolgen voor woning en woningeigenaar, en de mogelijke oplossingen. Daarnaast wordt ingegaan op de juridische en praktische aspecten van funderingsherstel, zoals beschreven in rechtspraak en beleidsregels.

Wat zijn funderingsproblemen?

Funderingsproblemen verwijzen naar schade of onvolledige stabiliteit van de fundamenten van een woning. Deze kunnen zich op verschillende manieren manifesteren, zoals scheuren in muren, vloeren of plafonds, klemmende deuren of ramen, en ongelijke vloeren. Funderingsproblemen ontstaan vaak geleidelijk, maar kunnen ook plotseling optreden, bijvoorbeeld als gevolg van ongunstige omstandigheden zoals grondwaterproblemen of constructiefouten.

Een fundamentele oorzaak van funderingsproblemen is de interactie tussen de fundering en de ondergrond. Als de ondergrond instabiel is of verandert in de loop van de tijd, kan dit leiden tot een verslechtering van de fundering. Dit kan het gevolg zijn van verkeerde keuzes tijdens de bouw, zoals het gebruik van te weinig of te korte palen, of het bouwen op een te dunne zandlaag. Veranderingen in de belasting van de fundering, zoals door verbouwingen of aanbouwen, kunnen ook leiden tot overbelasting en schade.

Andere factoren die funderingsproblemen kunnen veroorzaken zijn trillingen door verkeer of bouwactiviteiten, verlaagde grondwaterstanden, droogte, en zelfs plantenwortels die de fundering beschadigen. In sommige gevallen zijn de oorzaken van funderingsproblemen moeilijk te achterhalen, omdat ze vaak samengaan met meerdere factoren.

Oorzaken van funderingsproblemen

1. Constructiefouten tijdens de bouw

Een veelvoorkomende oorzaak van funderingsproblemen is het onjuist kiezen van funderingsmateriaal of -techniek tijdens de bouw. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij verkeerde funderingskeuzes, zoals het gebruik van te weinig of te korte palen, of het bouwen op een te dunne zandlaag. Deze fouten kunnen decennia later leiden tot schade.

2. Veranderingen in gebouwbelasting

Verbouwingen en aanbouwen veranderen de belasting op de fundering. Als de fundering niet in staat is om deze extra belasting te dragen, kan dit leiden tot overbelasting en schade. Dit kan bijvoorbeeld resulteren in belastende hoogteverschillen, die op de lange termijn problemen veroorzaken.

3. Fundering 'op staal'

Voor woningen zonder diepe paalfundering – vaak gefundeerd 'op staal' – kan verandering in het grondwaterpeil of ongelijkmatige belasting door aanbouwen tot funderingsproblemen leiden. Deze constructie is gevoelig voor veranderingen in de ondergrond.

4. Externe factoren

Plantenwortels: Sterke wortels van bepaalde plantensoorten kunnen de fundering beschadigen.
Trillingen: Trillingen door verkeer, bouw- of sloopwerkzaamheden kunnen funderingen zowel ‘op staal’ als houten paalfunderingen beschadigen.
Droogte en grondwaterstand: Droogte kan leiden tot aandoeningen van de bodem, terwijl een verlaagde grondwaterstand kan leiden tot instabiliteit van de ondergrond.

Gevolgen van funderingsproblemen

Funderingsproblemen kunnen ernstige gevolgen hebben, zowel op de korte als de lange termijn. Deze gevolgen kunnen zich uiten in structurele schade, functionele problemen, verlies aan waarde, en veiligheidsrisico’s.

1. Structurele schade

Scheuren in muren, plafonds en vloeren zijn vaak de eerste zichtbare tekenen van funderingsproblemen. Deze scheuren kunnen zich uitbreiden en leiden tot ernstige structurele instabiliteit. In ernstige gevallen kan de woning zelfs instorten of sterk verzakken.

2. Functionele problemen

Deuren en ramen kunnen moeilijk te openen of te sluiten zijn als gevolg van verschuivingen in het gebouw. Dit kan leiden tot ongemak en verminderde gebruikersvriendelijkheid van de woning.

3. Verlies aan waarde

Onopgeloste funderingsproblemen kunnen de verkoopwaarde van een huis aanzienlijk verminderen. Kopers zijn vaak niet bereid om een huis aan te schaffen wanneer duidelijk is dat de fundering problemen vertoont, of wanneer een herstel nodig is. Dit kan leiden tot verkoopproblemen en verlies aan vermogenswaarde.

4. Veiligheidsrisico’s

Ernstige funderingsproblemen kunnen een gevaar vormen voor de veiligheid van de bewoners. In extreme gevallen kan de woning instabiel worden en leiden tot verzakking of instorting. In dergelijke gevallen kan de woning onmiddellijk onveilig worden en moet de woning worden verlaten of gesloten.

Funderingsproblemen in juridisch perspectief

De rechtspraak heeft in verschillende gevallen bepaald dat funderingsproblemen een wezenlijk gebrek kunnen vormen binnen de zin van artikel 7:17 BW (Burgerlijk Wetboek). Dit betekent dat dergelijke gebreken het normale gebruik van de woning kunnen belemmeren en dus niet voldoen aan de verwachtingen die een koper bij aankoop kan hebben.

Een voorbeeld hiervan is het vonnis RBMNE:2022:5816, waarin de rechtbank oordeelde dat de gebreken aan de fundering kwalificeerden als een wezenlijk gebrek. Hierbij werd aandacht besteed aan het feit dat er een reëel risico was dat de woning zou verzakken. Daardoor kon de woning niet op een voldoende veilige manier gebruikt worden. Ook werd benadrukt dat de koper op basis van een rapport van [onderneming 1] kon verwachten dat de fundering deugdelijk was hersteld.

In het vonnis LJN: AZ1068 werd bepaald dat of een funderingsprobleem als wezenlijk gebrek kan worden aangemerkt afhankelijk is van de omstandigheden zoals de leeftijd van de woning, de koopprijs, en de bouwkundige staat. Als de fundering nog een handhavingsduur van dertig jaar heeft zonder herstelmaatregelen, en dit in lijn ligt met de verwachtingen van de koper, kan niet gesproken worden van non-conformiteit.

Diagnostiek en onderzoek

Het is essentieel om funderingsproblemen vroegtijdig te herkennen en te onderzoeken. Een vrijblijvend onderzoek door een vakman kan uitsluitsel geven over de staat van de fundering en de noodzaak van herstelmaatregelen.

Wanneer funderingsproblemen worden ontdekt, kan de woning in sommige gevallen in gevaar zijn voor de veiligheid. In dat geval wordt de eigenaar opgedragen om het pand onmiddellijk veilig te stellen (te stabiliseren). Bij acuut gevaar kan de woning gesloten worden tot de situatie veilig is.

Bij een onderzoek wordt ook bepaald of het herstel van de fundering economisch verantwoord is. In sommige gevallen kan de gemeente adviseren om het funderingsprobleem aan te pakken op bouwbladschaal, bijvoorbeeld als minimaal één pand in het bouwblad een handhavingsduur heeft van 0–5 jaar. In dat geval kunnen onwillige eigenaren, bij bepaalde voorwaarden, aangestuurd worden om mee te werken aan het herstelplan.

Oplossingen voor funderingsproblemen

Gelukkig zijn er verschillende oplossingen beschikbaar voor funderingsproblemen, afhankelijk van de ernst van het probleem. Deze variëren van eenvoudige reparaties tot uitgebreide renovaties.

1. Funderingsherstelmaatregelen

Bij ernstige funderingsproblemen zijn herstelmaatregelen vaak nodig. Deze kunnen variëren van het versterken van bestaande funderingen tot het uitvoeren van nieuwe funderingen. Voorbeelden van herstelmaatregelen zijn:

Versterken van bestaande palen of funderingsconstructie.
Toevoegen van extra palen of funderingsconstructies.
Verzakking herstellen door het opnieuw opbouwen van het fundament.
Verzakking voorkomen door het verhogen van het grondwaterpeil of het versterken van de grond.

De keuze van de herstelmaatregel hangt af van de oorzaak van het probleem en de huidige staat van de fundering. Het is belangrijk om dit te laten beoordelen door een vakman.

2. Financiering van funderingsherstel

Het herstellen van funderingsproblemen kan aanzienlijke kosten met zich meenemen. In Nederland bestaat het Fonds Duurzaam Funderingsherstel, dat huiseigenaren kan ondersteunen met een lening op maat voor noodzakelijk funderingsherstel. Deze financiering is bedoeld om de woning weer veilig en duurzaam te maken.

De financiering van funderingsherstel is een belangrijk aspect bij het aanpakken van funderingsproblemen. In sommige gevallen kan het herstel van de fundering van het hele bouwblad worden aangepakt, waarbij de gemeente eventueel onwillige eigenaren kan aanschrijven om mee te werken aan het herstel.

Preventie en verantwoord bouwen

Hoewel funderingsproblemen vaak pas op een later stadium worden ontdekt, is het mogelijk om deze te voorkomen of te beperken door preventieve maatregelen en verantwoord bouwen.

Bij nieuwbouw is het belangrijk om de juiste funderingsmethoden en -materialen te kiezen, afhankelijk van de ondergrond en de belasting van het gebouw. Het uitvoeren van een grondonderzoek voorafgaand aan de bouw kan helpen om eventuele risico’s te identificeren en voor te gaan.

Bij bestaande woningen is het belangrijk om funderingsproblemen vroegtijdig te signaleren. Dit kan door het regelmatig inspecteren van het gebouw op tekenen van schade, zoals scheuren of ongelijke vloeren. Ook is het aanbevolen om regelmatig een onderzoek te laten uitvoeren, vooral bij oude woningen of bij woningen die zijn verbouwd.

Samenwerking en verantwoordelijkheid

Het oplossen van funderingsproblemen vraagt vaak om samenwerking tussen eigenaren, gemeenten, en professionele partijen zoals bouwbedrijven en ingenieurs. In sommige gevallen kan het herstel van de fundering van het hele bouwblad worden aangepakt, waarbij meerdere eigenaren samenwerken om de woning veilig en duurzaam te maken.

De regering en gemeenten spelen ook een rol bij het aanpakken van funderingsproblemen. Door beleidsregels en financiering te bieden, kan de woningmarkt worden gestabiliseerd en kunnen woningen veilig en toekomstbestendig worden gemaakt.

Conclusie

Funderingsproblemen vormen een serieus risico voor de veiligheid, stabiliteit en waarde van een woning. Deze problemen kunnen ontstaan door verschillende oorzaken, zoals constructiefouten, veranderingen in gebouwbelasting, of externe factoren zoals droogte of trillingen. De gevolgen van funderingsproblemen zijn ernstig en kunnen zich uiten in structurele schade, functionele problemen, verlies aan waarde, en veiligheidsrisico’s.

In juridisch opzicht kunnen funderingsproblemen een wezenlijk gebrek vormen, afhankelijk van de omstandigheden zoals de leeftijd van de woning en de verwachtingen van de koper. Het is belangrijk om funderingsproblemen vroegtijdig te herkennen en te onderzoeken, zodat herstelmaatregelen kunnen worden genomen.

Bij het aanpakken van funderingsproblemen zijn er verschillende oplossingen beschikbaar, variërend van eenvoudige reparaties tot uitgebreide renovaties. Het herstellen van funderingsproblemen kan aanzienlijke kosten met zich meenemen, maar financieringsopties zoals het Fonds Duurzaam Funderingsherstel kunnen huiseigenaren ondersteunen bij het herstellen van hun woning.

Het voorkomen van funderingsproblemen is mogelijk door preventieve maatregelen en verantwoord bouwen. Door samenwerking tussen eigenaren, gemeenten, en professionele partijen kan de woningmarkt worden gestabiliseerd en kunnen woningen veilig en toekomstbestendig worden gemaakt.