Funderingsproblematiek in Nederland: Oorzaken, Aanpak en Risico's voor Eigenaren

Published by Redactie on juli 24, 2025 | Category fundering

De funderingsproblematiek in Nederland is een van de belangrijkste uitdagingen binnen de vastgoedmarkt, woningbouw en bouwsector. Meer dan 425.000 woningen en gebouwen zijn op dit moment al getroffen door funderingsschade of lopen het risico om dit binnen de komende jaren te worden. De schade kan schalen tot bedragen van 120.000 euro per woning, terwijl het totale schadevolume in Nederland oploopt tot 54 miljard euro. Funderingsproblemen hebben niet alleen financiële gevolgen, maar ook grote emotionele en maatschappelijke impact voor eigenaren en huurders.

In dit artikel bespreken we de oorzaken van funderingsproblemen, de maatregelen die genomen kunnen worden bij funderingsherstel, de rol van de overheid in een nationale aanpak en de risico’s voor eigenaren bij het kopen van een woning met mogelijke funderingsproblemen. De informatie is opgebouwd op basis van recente publicaties, adviezen en praktijkgerichte gidsen van betrouwbare bronnen, zoals het RLI, EigenHuis en Manners.

Wat zijn funderingsproblemen?

Funderingsproblemen ontstaan wanneer de fundering van een gebouw niet meer optimaal functioneert als gevolg van een aantal oorzaken. Deze problemen kunnen leiden tot verzakking, scheuren in muren of vloeren, en in extreme gevallen tot instabiliteit van het gebouw. De oorzaken van funderingsproblemen zijn vaak meervoudig en niet altijd duidelijk.

Volgens de informatie van het RLI zijn de oorzaken van funderingsschade onder andere:

Verlaagde grondwaterstanden, die de ondergrond droog en minder stevig maken.
Bacteriële aantasting van funderingsmateriaal, zoals hout of beton.
Droogte, die de grond verkleint en de fundering niet goed ondersteunt.
Werkzaamheden in de omgeving, zoals ondergrondse gravingen of aansluitingen.
Veroudering van de fundering door slijtage of vermindering van de drukverdeling.
Constructieve fouten bij de bouw van het gebouw, zoals incorrecte afwerking of gebruik van minder geschikte materialen.

In de praktijk is het vaak niet mogelijk om één duidelijke oorzaak aan te wijzen. Funderingsproblematiek is meestal het resultaat van een combinatie van factoren. Dit maakt de diagnose en herstelcomplex en vereist vaak een professionele en multidisciplinaire aanpak.

Funderingsherstel: Wat zijn de stappen?

Als funderingsproblemen zich voordoen, is het belangrijk om tijdig te handelen. Volgens de gids van EigenHuis is wachten meestal de duurste oplossing, omdat verzakking en schade meestal toenemen met de tijd. Er zijn twee hoofdstappen in de aanpak van funderingsproblemen: funderingsonderzoek en funderingsherstel.

1. Funderingsonderzoek

Funderingsonderzoek is het eerste en meest essentiële onderdeel van de aanpak. Het doel is om vast te stellen of funderingsherstel nodig is, en zo ja, welke maatregelen het meest geschikt zijn.

Er zijn twee fasen in funderingsonderzoek:

a. Quickscan

De quickscan is een eenvoudige en relatief goedkope methode om bovengrondse indicatoren van funderingsproblemen te onderzoeken. Hierbij wordt geen gegraven, maar worden metingen gedaan en een visuele inspectie uitgevoerd. De quickscan helpt om te bepalen of verdere onderzoeken nodig zijn.

b. Uitgebreid funderingsonderzoek

Als de quickscan aantoont dat funderingsproblemen mogelijk zijn, volgt een uitgebreid funderingsonderzoek. Hierbij wordt onder andere gegraven en worden geotechnische metingen gedaan. Dit onderzoek kan gegevens opleveren over de grondstructuur, de stabiliteit van de fundering en de mate van schade.

Het uitgebreide onderzoek is essentieel om een goed herstelplan te kunnen opstellen. Het geeft inzicht in de diepte van de fundering, de aard van de schade en de geschiktheid van de herstelmaatregelen.

Funderingsherstelmaatregelen

Als funderingsonderzoek aantoont dat herstel nodig is, worden verschillende maatregelen overwogen. De keuze van de maatregel hangt af van de aard van de schade, de type fundering, de grondstructuur en de financiering. Volgens de adviezen van het RLI en KCAF kunnen de volgende herstelmaatregelen worden overwogen:

Injecteren van het grondoppervlak met stabiliserende materialen, zoals cement of polymeren, om de grond weer steviger te maken.
Aanbrengen van steunpalen of injectiepalen onder de fundering om het gewicht van het gebouw te herverdelen.
Verhogen van de grondwaterstand in droge omgevingen om de grond te versterken.
Herfundering in extreme gevallen, waarbij de oude fundering wordt vervangen door een nieuwe, diepe fundering.

De kosten van funderingsherstel kunnen variëren, maar kunnen oplopen tot boven de 120.000 euro per woning. Daarnaast zijn er vaak bijkomende kosten, zoals reparaties aan muren, vloeren en andere structuren.

Risico’s bij het kopen van een woning met funderingsproblemen

Bij het kopen van een woning is het belangrijk om funderingsproblemen vooraf te onderzoeken. Volgens Manners is het risico op funderingsproblemen het grootst bij:

Oude woningen gebouwd vóór 1950.
Woningen op slap grond of in zandige, droge gebieden.
Woningen in risicogebieden waar grondwaterveranderingen of geotechnische problemen voorkomen.

Bij de aankoop van een woning is het aan te raden om een funderingscheck uit te voeren. Dit kan worden gedaan door een bouwkundig deskundige of door gebruik te maken van de bouwkundige gegevens van de gemeente. Deze gegevens bevatten informatie over de oorspronkelijke bouw, vergunningen en eventuele historische problemen.

Een funderingscheck is vooral belangrijk voor woningen die meer dan 50 jaar oud zijn. Volgens het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) lopen momenteel al 500.000 woningen in Nederland het risico op funderingsproblemen. Dit aantal kan in 2050 uitgroeien tot 1 miljoen woningen.

Nationale aanpak van funderingsproblematiek

De toename van funderingsproblemen in Nederland heeft geleid tot een urgentie voor een nationale aanpak. In oktober 2023 heeft minister Hugo de Jonge van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties het RLI gevraagd om advies uit te brengen over een strategische en doeltreffende nationale aanpak van de funderingsproblematiek.

1. Transparantie over funderingsinformatie

Een kernvoorstel uit het advies is de creëring van transparantie over funderingsinformatie. Dit betekent dat de informatie over funderingsproblemen van alle woningen in Nederland binnen een bepaalde termijn beschikbaar moet worden gemaakt. Hierbij is het belangrijk om zowel eigenaren als kopers op de vastgoedmarkt goed te informeren over eventuele risico’s.

Transparantie zorgt voor eerlijke aankoopvoorwaarden, maar vereist wel een concreet perspectief op herstel. Als de funderingsinformatie boven tafel komt, maar er geen duidelijke oplossingen zijn, kan dat leiden tot maatschappelijke onrust en verlies van vertrouwen in de vastgoedmarkt.

2. Samenwerking tussen partijen

De funderingsproblematiek is zo complex en breed dat er sprake moet zijn van brede samenwerking tussen verschillende partijen. Denk hierbij aan:

Particuliere eigenaren en huurders
Makelaars en taxateurs
Hypotheekverstrekkers
Aannemers en bouwkundige deskundigen
Gemeenten, waterschappen en provincies
De rijksoverheid

Volgens het advies is de rijksoverheid verantwoordelijk voor het coördineren van de nationale aanpak. Alleen de overheid heeft de middelen en de draagkracht om zowel transparantie te creëren als doeltreffende herstelmaatregelen te financieren.

Emotionele en maatschappelijke impact

Funderingsproblemen hebben niet alleen financiële gevolgen, maar ook grote emotionele en maatschappelijke impact. Eigenaren die geconfronteerd worden met funderingsproblemen voelen zich vaak machteloos. Ze hebben geen duidelijke weg naar een oplossing en moeten vaak rekening houden met hoge kosten, verblijfveranderingen of verlies van investeringen in verbeteringen.

Volgens het RLI zijn funderingsproblemen bijzonder stressvol voor eigenaren. Het hebben van een veilig en betaalbaar huis is een van de fundamentele behoeften van mensen. Funderingsproblemen brengen die zekerheid in het gedrang en maken het leven op losse schroeven.

Voor huurders kan het ook leiden tot onzekerheid. In sommige gevallen wordt een huurder genoodzaakt om tijdelijk of permanent de woning te verlaten. Dit kan leiden tot sociale gevolgen, zoals verlies van contact met de buurt en verlies van investeringen in verbouwingen.

Rol van de overheid in de aanpak

De rol van de overheid in de nationale aanpak is cruciaal. De overheid heeft de verantwoordelijkheid om:

Transparantie te creëren over funderingsinformatie.
Financiële hulp te bieden aan eigenaren met funderingsproblemen.
Maatregelen te nemen om funderingsproblemen te voorkomen, zoals het monitoren van grondwaterstanden en het aanpassen van bouwrichtlijnen.
Samenwerking te bevorderen tussen gemeenten, waterschappen en andere betrokken partijen.

De overheid is ook verantwoordelijk voor het voorkomen van verdere schade, bijvoorbeeld door te investeren in duurzame bouwmethoden en het aanpassen van bouwregelgeving. Deze maatregelen zijn nodig om te zorgen dat toekomstige woningen niet opnieuw geconfronteerd worden met funderingsproblemen.

Conclusie

Funderingsproblematiek in Nederland is een complex en urgente kwestie. Het betreft niet alleen technische uitdagingen, maar ook maatschappelijke, emotionele en financiële impact. Het aantal woningen dat momenteel geconfronteerd wordt met funderingsproblemen is al 425.000, en zonder preventie kan dit aantal sterk stijgen. De totale schade kan oplopen tot 54 miljard euro.

De aanpak van funderingsproblemen vereist transparantie, samenwerking en financiële steun. Het is belangrijk dat eigenaren zich bewust worden van de risico’s en tijdelijk handelen bij het ontdekken van funderingsproblemen. Voor kopers is het aan te raden om een funderingscheck uit te voeren, vooral bij oude woningen of in risicogebieden.

De overheid heeft een centrale rol in de nationale aanpak. Het moet zorgen voor transparantie, voorkoming en herstelmaatregelen. Zonder actie van de overheid lopen eigenaren, huurders en de maatschappij als geheel het risico op verlies van vertrouwen, financiële problemen en maatschappelijke onrust.

Bronnen

gebrek