Funderingsproblemen als verborgen gebrek: risico’s, verantwoordelijkheden en oplossingen

Published by Redactie on juli 24, 2025 | Category fundering

Inleiding

Bij de aankoop van een woning is het belangrijk om niet alleen de prijs en de ligging te beoordelen, maar ook de bouwkundige staat van het huis. Een van de meest kritieke elementen in dit verband is de fundering. Problemen met de fundering kunnen leiden tot ernstige schade aan de structuur van het huis en, in extreme gevallen, zelfs tot verzakking. Omdat funderingsproblemen vaak pas ontdek worden na de aankoop, kunnen zij worden geclassificeerd als verborgen gebreken. Dit artikel biedt een gedetailleerde en feitelijke uitleg over de juridische en praktische aspecten van funderingsproblemen als verborgen gebreken, met nadruk op de verantwoordelijkheden van koper en verkoper, de rol van bouwkundige keuringen, en mogelijke oplossingen bij het ontdekken van funderingsproblemen.

Funderingsproblemen als wezenlijke gebreken

Rechtspraak: fundering als wezenlijk onderdeel van een woning

De rechtspraak heeft duidelijk gemaakt dat gebreken aan de fundering in bepaalde gevallen als wezenlijke gebreken kunnen worden geëvalueerd. Dit is het geval wanneer de fundering in zulke staat is dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. In een recente uitspraak van de rechtbank (LJN: AZ1068) werd gesteld dat een funderingsprobleem kwalificeert als wezenlijk gebrek, ook als het op korte of middellange termijn pas problemen gaat veroorzaken. Dit betekent dat de woning, ongeacht de leeftijd, niet volledig geschikt is voor woonfunctie tenzij het funderingsprobleem adequaat wordt aangepakt.

De rechtbank oordeelde dat de eisers bij aankoop van de woning niet van een veilige en duurzame situatie mogen uitgaan, als het funderingsprobleem althans een reëel risico inhoudt op verzakking. In het betreffende geval was de fundering in 2013 hersteld, maar bleef er een reëel risico bestaan. De eisers mochten op grond van het verkooptijdstip en het leveringstijdspunt er niet van uitgaan dat het herstel volledig duurzaam was.

Wezenlijk gebrek en verwachtingen bij aankoop

Het oordeel of een funderingsprobleem wezenlijk is, hangt ook af van de verwachtingen die bij de aankoop redelijkerwijs zouden kunnen worden gekoesterd. Factoren zoals de leeftijd van de woning, de koopprijs, en de bouwkundige staat zoals deze door een bouwkundige keuring is vastgelegd, spelen hierin een belangrijke rol. Zoals in een andere uitspraak (RBMNE:2022:5816) duidelijk wordt, kan een koper zich niet beroepen op non-conformiteit als het funderingsprobleem binnen de verwachtingen valt die bij de aankoop redelijkerwijs konden worden gehecht.

Bijvoorbeeld, als de fundering nog een handhavingsduur van dertig jaar heeft zonder herstelmaatregelen, is het mogelijk dat het probleem binnen de normale verwachtingen valt. In dat geval kan het koper niet aanspraak maken op de verplichtingen van de verkoper, omdat het geleverde goed in lijn stond met wat bij de aankoop redelijkerwijs was verwacht.

Verantwoordelijkheid van koper en verkoper

De verantwoordelijkheid voor funderingsproblemen hangt sterk af van wie er op de hoogte was van het probleem en of er sprake was van een mededelingsplicht. In een uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (RBROT:2023:1580) werd geoordeeld dat de verkoper geen mededelingsplicht had, omdat niet vaststond dat hij op de hoogte was van het funderingsprobleem op het moment van de verkoop. Bovendien kon het beroep van de koper op de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst niet slagen, omdat de koper zijn onderzoeksplicht tekort had geschoten.

Deze uitspraak benadrukt dat ook de koper verantwoordelijk is voor het naleven van zijn onderzoeksplichten. In dit geval was het koper niet voldoende ingegaan op mogelijke funderingsproblemen, waardoor het risico volledig op hem rustte.

Aankoopkeuring en bouwkundige funderingsspecialisten

Waarom een aankoopkeuring belangrijk is

Om funderingsproblemen en andere verborgen gebreken te ontdekken, is het raadzaam om een aankoopkeuring uit te voeren. Deze keuring kan worden uitgevoerd door erkende instanties zoals de Keuringsdienst voor Wonen. De voordelen van een aankoopkeuring zijn duidelijk: het voorkomt onverwachte kosten en helpt bij het bepalen van eventuele onderhandelingsmogelijkheden op de koopprijs. Bovendien kan een aankoopkeuring bij ernstige gebreken leiden tot het ontbinden van het koopcontract.

De keuring omvat onder andere een inspectie van de fundering. In geval van twijfel kan de keuring uitgebreid worden met een specialistische bouwkundige keuring van de fundering. Dit is vooral belangrijk in regio's met zwakke bodem of in oude woningen, waar het risico op funderingsproblemen aanzienlijk is.

Voorbeelden van verborgen gebreken

Bij het kopen van een huis kunnen zich verschillende bouwkundige verborgen gebreken voordoen. Enkele veelvoorkomende voorbeelden zijn:

Scheuren in muren en fundering: Deze kunnen wijzen op verzakking of instabiliteit. In regio's met mijnbouwactiviteiten, zoals Groningen, is het extra belangrijk om na te gaan of er schadevergoedingen zijn aangevraagd.
Vochtproblemen: Deze kunnen schade aan de structuur veroorzaken en gezondheidsrisico’s zoals schimmelvorming met zich meebrengen.
Niet-duurzame herstelmaatregelen: Sommige funderingsherstelmaatregelen zijn tijdelijke oplossingen die niet voldoen aan huidige bouwkundige standaarden.

Een bouwkundige keuring helpt om deze en andere verborgen gebreken op te sporen, zodat eventuele onderhandelingen met de verkoper op feiten kunnen worden gebaseerd.

Risico’s van funderingsproblemen

Statistieken en experts

Volgens experts van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) lopen momenteel al een half miljoen huizen in Nederland risico op verzakking. Dit aantal wordt verwacht te verdubbelen tot een miljoen woningen tegen 2050. Deze voorspelling benadrukt het urgente karakter van funderingsproblemen. Een woning die verzwakt is door funderingsproblemen, kan drastisch in waarde dalen, wat financieel ernstige gevolgen kan hebben voor de koper.

Combinatie van factoren: oud huis en zwakke grond

Wie in een oud huis woont op een gebied met zwakke bodemstructuur, loopt het grootste risico op funderingsproblemen. In dergelijke gevallen is het raadzaam om bij de gemeente navraag te doen naar bouwkundige gegevens, vergunningen, grondwaterstanden en bodemgesteldheid. Deze informatie kan helpen bij het inschatten van het risico en het bepalen van eventuele herstelmaatregelen.

Juridische en financiële gevolgen

Als een funderingsprobleem na de aankoop wordt ontdekt, kunnen er zowel juridische als financiële gevolgen zijn. Een koper die een verborgen gebrek ontdekt, kan onder bepaalde voorwaarden aanspraak maken op de verkoper. Dit is echter afhankelijk van of de verkoper op de hoogte was van het probleem en of de koper zijn onderzoeksplicht heeft vervuld.

In praktijk betekent dit dat een koper zijn verantwoordelijkheid niet volledig kan afwegen door enkel te vertrouwen op de verkoper. Het is essentieel dat de koper een uitgebreide bouwkundige inspectie heeft laten uitvoeren en eventuele vragen heeft gesteld.

Oplossingen bij funderingsproblemen

Rechtsbijstandsverzekering en procedure

Bij het ontdekken van een funderingsprobleem kan een koper aanspraak maken op de verkoper, mits de voorwaarden van een verborgen gebrek zijn vervuld. Een belangrijk hulpmiddel bij deze procedure is een rechtsbijstandsverzekering. Deze verzekering dekt gedeeltelijk of volledig de juridische kosten die ontstaan bij het oplossen van het probleem.

De procedure begint met het melden van het verborgen gebrek aan de verkoper. De verkoper krijgt vervolgens de kans om het probleem te beoordelen. Als het probleem bevestigd wordt, kan er een vergelijk worden gesloten of een juridische procedure worden ingezet. In beide gevallen is het belangrijk dat de koper zijn verantwoordelijkheden en rechten goed kent.

Aangetekende brief en juridische stappen

Als een verborgen gebrek niet kan worden opgelost door onderhandelingen, is het nodig om juridische stappen te ondernemen. Dit gebeurt via een aangetekende brief, waarin de verkoper formeel wordt ingelegd. De brief moet duidelijk maken dat de koper een oplossing wil en dat hij binnen een bepaalde termijn (meestal twee weken) geen reactie verwacht.

Als er binnen deze termijn geen oplossing komt, kan het koper de juridische weg inslaan. In dit geval is het raadzaam om juridische hulp in te schakelen, bijvoorbeeld via een rechtsbijstandsverzekering. De uitslag van deze procedure hangt af van verschillende factoren, zoals de rechtspraak, de verplichtingen van de partijen, en de feitelijke omstandigheden van de verkoop.

Conclusie

Funderingsproblemen kunnen serieuze gevolgen hebben voor de bouwkundige staat van een woning en het woongenot van de bewoner. In bepaalde gevallen kunnen zij worden geclassificeerd als verborgen gebreken, wat juridische aansprakelijkheden en oplossingsmogelijkheden met zich meebrengen. Het is essentieel dat zowel koper als verkoper zich bewust zijn van hun rechten en verantwoordelijkheden bij een funderingsprobleem.

Voor kopers is het aan te raden om altijd een uitgebreide bouwkundige keuring te laten uitvoeren, met inbegrip van een inspectie van de fundering. Voor verkopers is het belangrijk om eventuele kennis van funderingsproblemen openbaar te maken, zodat de koper zijn onderzoeksplicht volledig kan uitvoeren.

Zowel juridisch als praktisch is het belangrijk om voorzichtig te zijn bij funderingsproblemen. Door vroegtijdige detectie en adequate oplossing van eventuele problemen kan men verzekerd zijn van een duurzame woning en een veilige investering.